2 راهکار جلوگیری از نوسان شدید اجاره‌بها
گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
در چند سال اخیر با وجود رکود شدید مسکن، همواره قیمت مسکن و اجاره‌بها رو به رشد بوده است، بنا به گفته برخی از کارشناسان رشد قیمت مسکن و اجاره به عوامل متعددی از جمله عوامل درونی و بیرونی این بازار و همچنین فضای کلی اقتصاد، نوسانات ارز و سکه وابسته بود و باعث شده در زمان بسیار کوتاهی بازار مسکن از این عوامل تاثیر بگیرد. براساس آمارهای اعلام شده بازار اجاره و مسکن از ابتدای مهر ماه 96 همزمان با رشد نرخ دلار شاهد رشد قابل‌توجهی شد.
آمارها چه می‌گویند؟
براساس آمارهای بانک مرکزی در مهرماه سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 8.4 و 7.5 درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در اسفندماه سال 1396 موید تغییر متناسب اجاره‌بها با نرخ تورم در این دوره است، به‌طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.5 و 9.4درصد رشد نشان می‌دهد.
در نخستین ماه سال جاری نیز شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.4 و9.3درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین در اردیبهشت ماه سال 1397 نیز شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9.6درصد رشد نشان می‌دهد.
همچنین با توجه به بررسی‌های غیر رسمی بازار اجاره درخرداد ماه سال جاری این شاخص‌ها با رشد یک درصدی روبرو بوده و شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12درصد رشد را نشان می‌دهد.
اثر تورم و قیمت مسکن بر اجاره‌بها
به گفته مهدی سلطان محمدی بر اساس آمارهای مرکز آمار رشد اجاره‌بها در زمستان 96 نسبت به زمستان 95 حدود 26.6درصد بوده است و به‌طور قطع به یقین رشد قیمت اجاره‌بها در اردیبهشت امسال بیش از آمارهای ذکر شده در آمار بانک مرکزی است.
این تحلیلگر بازار مسکن بابیان اینکه تفاوت آمار بانک مرکزی و مرکز آمار ایران به دلیل نادیده گرفتن اجاره ساختمان‌های جدید است، گفت: بانک مرکزی همواره مبنای اجاره را براساس مسکن‌های اجاره شده اطلاع‌رسانی می‌کند. یعنی بر اساس آمارهای بانک مرکزی ساختمان‌های سال گذشته با تمدید یا افزایش 11درصدی در تهران در دسترس مستاجران قرار می‌گیرد. در حالی که در آمارهای مرکز آمار اجاره ساختمان‌های جدید نیز مدنظر گرفته می‌شود.
سلطان محمدی افزود: به‌طور کلی طبق آمارهای مرکز آمار ایران میزان افزایش اجاره‌بها در اردیبهشت در 25 تا 30درصد رشد داشته است. البته مشاهدات میدانی نیز به وضوح این مورد را نشان می‌دهد.
وی با اشاره به اینکه قیمت اجاره‌بها از دو متغیر عمده یعنی تورم عمومی و نرخ مسکن نشأت می‌گیرد، گفت: زمانی که تورم عمومی افزایش پیدا می‌کند ارزش پول کشور کاهش یافته و همه چیز گران‌تر عرضه می‌شود.
بنابراین نمی‌توان از موجر انتظار داشت زمانی که همه‌چیز گران‌تر است، ملک را ارزان‌تر در دسترس موجران بگذارد. البته قیمت‌گذاری موجران نیز باید مبنای صحیحی داشته باشد.
سلطان محمدی درخصوص نرخ مسکن گفت: اجاره‌بها به نحوی عایدی و بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است و همواره اجاره سالانه واحد مسکونی 5درصد قیمت کل مسکن است.
رشد اجاره‌بها در تابستان؟
این تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به اینکه افزایش مسکن تاثیر زیادی بر بازار اجاره دارد، گفت: باتوجه به افزایش قیمت مسکن به میزان 34.8درصد و افزایش قیمت تورم به میزان 8درصد اجاره مسکن در سال جاری رقمی در حدود 8 تا 34درصد خواهد بود.
وی افزود: به هر حال براساس تحلیل شاخص‌های اقتصادی می‌توان استنباط کرد بازار اجاره در تابستان امسال شاهد افزایش قیمت خواهد بود. سلطان محمدی گفت: از تمام کارشناسان درخواست داریم تحلیل‌های دقیقی درخصوص وضعیت بازار مسکن ارائه دهند، هر چند، برخی از فعالان بازار با تحلیل‌های مثبت به دنبال آرامش بازار کنونی مسکن هستند اما تحلیلگر باید همانند عکاس واقعیت موجود را عکاسی کند.
وی درنهایت گفت: یکی از مسائل مهم و تاثیرگذار در بخش مسکن تحلیل صحیح واقعیت است، زیرا یک خریدار تمام هستی خود را در حوزه مسکن صرف می‌کند، صحیح نیست با تحلیل‌های نادرست موجودی بخش تقاضا را به خطر بیندازیم.
رشد نهایی اجاره اندکی بالاتر از نرخ تورم
در همین حال، به گفته مصطفی قلی‌خسروی رییس صنف مشاوران املاک تهران اگر قیمت ارز و دلار رشد نداشته باشد می‌توان گفت تابستان امسال قیمت اجاره با رشد روبه‌رو نخواهد شد.
قلی‌خسروی با بیان اینکه آمارهای افزایش 11درصدی اجاره در اردیبهشت ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل و رشد یک درصدی نسبت به قیمت اجاره در فروردین ماه کاملا صحیح است، گفت: متاسفانه به علت رشد قیمت ارز و سکه قیمت اجاره در تمام کشور و به خصوص در تهران رشد قابل‌توجهی داشت.
وی گفت: اما به نظر می‌رسد این رشد، رشد نهایی اجاره باشد و با وجود اینکه فصل تابستانه فصل بره‌کشی مالکان است، امیدواریم شاهد رشد بیشتر اجاره‌بها نباشیم.
رییس صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه مشکل کنونی اجاره عدم اجرایی شدن صنعت اجاره است گفت: باید در کشور صنعت اجاره گسترش پیدا کند.
به گفته این مسوول صنفی، کشور ترکیه به واسطه راه‌اندازی این صنعت توانست سوپاپ رشد قیمت اجاره را بکشد. خسروی گفت: با همکاری دو ارگان مانند شهرداری و سازمان تامین اجتماعی می‌توان تاسیسات اجاره‌یی را در کشور راه‌اندازی کرد و این ساختمان‌ها را با قیمت بسیار مطلوب در اختیار مستاجران گذاشت.
راهکار تعدیل قیمت‌ها؟
رییس صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه به جز راه‌اندازی صنعت اجاره راهکاری برای تعدیل قیمت‌ها وجود ندارد، گفت: در حال حاضر اخباری درخصوص سامانه تنظیم قیمت مسکن به گوش می‌رسد که به‌طور حتم این سامانه ناموفق خواهد بود.
وی درخصوص دلیل ناموفق شدن این سامانه گفت: با نگاه پلیسی قیمت‌های مسکن کاهش پیدا نمی‌کند باید به دنبال راهکارهای علمی برای کاهش قیمت‌ها باشیم.
خسروی درنهایت گفت: موضوع مسکن در ایران مساله پیچیده‌یی نیست. تمام کشور‌های توسعه یافته با توازن عرضه و تقاضا توانسته‌اند این صنعت رابه یکی از با ثبات‌ترین صنایع کشور خود تبدیل کند. اما به نظر می‌رسد این صنعت در کشور دچار باند بازی و مافیا شده است که باید این امر ریشه‌کن شود.
قیمت مسکن حباب‌گونه است
به گفته عطا آیت‌اللهی کارشناس اقتصاد بازار مسکن نرخ اجاره‌بهای مسکن تابع نیاز مصرف‌کننده است.
او با بیان اینکه همواره سوداگری جز لاینفک بازار خرید و فروش مسکن است گفت: همین مساله سوداگری باعث می‌شود بسیاری از مردم به مسکن به عنوان سرمایه نگاه کنند. در حالی اجاره مسکن رقابتی است و زمانی که میزان عرضه با تعداد مستاجران همخوانی نداشته باشد مالکان به خود اجازه می‌دهند که تغییری در قیمت اجاره‌بها داشته باشند.
آیت‌اللهی گفت: آمارهای منتشر شده از سرشماری‌های عمومی در سال‌های ۱۳۸۵، ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ نشان می‌دهد از تعداد مالکین طی ۱۰ سال حدود ۸درصد کم شده و به همین میزان بر تعداد مستاجرین اضافه شده است.
وی با بیان اینکه در حال حاضر 54.6 درصد مردم ایران مالک هستند، گفت: همچنین بر اساس این آمارها 36.8 درصد مستاجر بوده و 8.6 درصد هم جز سایر تقسیم‌بندی می‌شوند. بنابر تحلیل‌های انجام شده، حدود ۱۱ سال زمان می‌برد تا یک ایرانی دارای شغل و درآمد با پس‌انداز صاحب خانه شود. همچنین یک خانوار ایرانی ۳۳درصد از درآمد خود را صرف مسکن می‌کند.
آیت‌اللهی یکی از دلایل افزایش قیمت اجاره را ناشی از افزایش قیمت مسکن دانست و در این خصوص افزود: زمانی که فاصله خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند افراد پشت سد خرید مسکن افزایش یافته مشتری بازار اجاره می‌شوند.
افزایش اجاره‌بها شایعه رسانه‌ها است
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه دلیل دوم افزایش اجاره‌بها شایعه رسانه‌ها است، گفت: از آنجا که اجاره‌بها همواره تابع قیمت مسکن است افزایش شایعه قیمت مسکن تاثیر دلنشینی بر بازار اجاره ندارد. آیت‌اللهی گفت: در حال حاضر افزایش قیمت مسکن حباب گونه است و دلیل موجه برای افزایش نرخ‌ها وجود ندارد. همچنین تجربه نشان داده افزایش دلار و ارز نیز نمی‌تواند تا این حد بر قیمت بازار مسکن تاثیرگذار باشد.
وی با اشاره به اینکه بازار معاملات مسکن به‌شدت راکد است، گفت: شایعه‌‌پراکنی‌ها باعث شده قیمت بازار مسکن افزایش پیدا کند و به تبع آن، اگر این شایعه‌ها کاهش پیدا کند بازار مسکن و اجاره رام‌تر خواهد شد.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: آنچه بر روی کاغذ و برابر با فرمول‌های خطی ریاضی و اقتصادی در حوزه مسکن نشان می‌دهد و تایید می‌کند این است که رشد نرخ اجاره‌بهای متوسط در سال جاری نباید بیش از 10درصد (به احتساب رشد تورم و نوسانات ارز و دلار و حتی کاهش تولید) باشد.
وی گفت: بنابراین اگر در روزهای آتی شاهد افزایش قیمت اجاره به بیش از 10درصد باشیم، می‌توان گفت این قیمت‌ها فاقد ریشه منطقی بوده و ناشی از تنش‌های روانی است.
آیت‌اللهی در نهایت گفت: ریشه بی‌ثباتی مسکن و اجاره ناشی از حرکت نادرست رسانه‌ها است و باید انتشار مفاهیم مهمی مانند قیمت اجاره مسکن از گلوگاه‌های متعددی عبور کند زیرا افزایش قیمت این مسائل 5 هزار یا 10هزار تومان در سال نیست زمانی که ما از افزایش 15تا 20درصدی صحبت می‌کنیم یعنی این افزایش بالای 100هزار تومان است. این در حالی است که درآمد مردم ایران تناسبی با این تنش‌ها ندارد.
معنای اجاره‌نشینی در دوران مدرن
به گفته منصور غیبی، پدیده اجاره‌نشینی از شاخص‌های یک جامعه رو به رشد محسوب می‌شود، در جوامعی که اقتصاد مدرن و صنعتی در حال جایگزینی با اقتصاد سنتی است با ورود مهاجران در پی کار و اشتغال منجربه به‌هم ریختگی توازن متقاضیان اجاره یا خرید مسکن می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه نگاه رشد اقتصادی، اجاره‌نشینی می‌تواند یک پدیده و فرصت اجتماعی برای برنامه‌ریزان اقتصادی تلقی شود عنوان کرد: برای حفظ تعادل منطقی بازار مصرف و تولید مسکن، دولت دخالت عملیاتی در این حوزه کند به نحوی که با برنامه‌ریزی مشترک با مجلس اولا تعریف صریح و روشن از اقتصاد مسکن ازجمله در برنامه ششم توسعه ارائه شود.
این کارشناس اقتصاد با بیان اینکه مسکن اجتماعی گامی در تحقق تامین مسکن اقشار عموما اجاره‌نشین است، گفت: بر این اساس نیاز است دولت برنامه‌ریزی سریعی درخصوص ایجاد مسکن اجتماعی داشته باشند.
وی گفت: با بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال‌های گذشته با کاهش محسوسی همراه بوده و نیز باتوجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال‌های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و تقاضای اجاره‌نشینی هستیم. دلیلی که همزمان می‌تواند رفتار و اصرار مالکین در اخذ اجاره‌بهای مطلوب را در این اوضاع اقتصادی که ملک اجاره‌یی خود را تبدیل به منبع و محل درآمد و هزینه کرد زندگی خود کرده‌اند و بابت عایدی از آن محل حساب باز نمودند، توجیه کند.
غیبی درنهایت گفت: بنابراین بهترین راهکار کنونی دولت برای کاهش نرخ اجاره افزایش تولید و توجه به صنعت اجاره داری است صنعتی که با برنامه‌ریزی‌های صحیحی می‌تواند امنیت و آرامش را برای مستاجر ایجاد کند.
