اما و اگرهاي بسته حمايتي مستأجران
وزير راه و شهرسازي در تازه‌ترين اظهاراتش درباره بازار مسكن، از افتتاح بسته حمايتي مستاجران طي سه هفته آينده خبر داد و گفت: اميدواريم بتوانيم اين موضوع را در اولين جلسه شوراي عالي مسكن مصوب كنيم.
وزير راه و شهرسازي در تازه‌ترين اظهاراتش درباره بازار مسكن، از افتتاح بسته حمايتي مستاجران طي سه هفته آينده خبر داد و گفت: اميدواريم بتوانيم اين موضوع را در اولين جلسه شوراي عالي مسكن مصوب كنيم.
با توجه به اظهارات فرزانه صادق، احتمالاً در فروردين‌ماه سال آينده يا اوايل ارديبهشت ماه، بسته مذكور مصوب و آماده اجرا خواهد شد؛ يعني حدود يك ماه پيش از آغاز فصل نقل‌وانتقال مستأجران در بازار مسكن، بايد شاهد اجرايي شدن اين بسته حمايتي باشيم. اما وعده وزيرراه وشهرسازي براي رونمايي از بسته حمايتي مستأجران در حالي است كه براساس آمار رسمي، حدود ۳۱ درصد از مردم ايران مستأجر و بقيه مالك‌اند و ۸ درصد هم در خانه‌هاي سازماني زندگي مي‌كنند، البته در شهر تهران ۵۱ درصد شهروندان مستاجران هستند.
در شرايط كنوني و با توجه به آماررسمي از ميزان بالاي مستاجران در كلان‌شهرها و به ويژه در پايتخت اين سوال مطرح مي‌شود كه آيا اين بسته، مي‌تواند تاحدودي از فشار اقتصادي وارده به مستاجران بكاهد يا مي‌توانيم انتظار داشته باشيم كه حجم قابل توجهي از مستاجران صاحبخانه مي‌شوند؟
براي پاسخ به اين سوال بايد جزييات بسته حمايتي مستاجران را مورد بررسي قرار دهيم، اين بسته طرحي است كه دولت براي خانه‌دار شدن، تسهيل دسترسي به مسكن و كاهش فشار اقتصادي بر مستاجران طراحي كرده است و شامل تسهيلات مالي و حمايت‌هاي ويژه براي خريد يا اجاره مسكن است.
اين بسته شامل چهار محور اصلي تسهيلات كمك‌وديعه مسكن با حمايت ويژه از مستأجران كم‌درآمد، افزايش عرضه مسكن و مسكن اجاره‌اي از طريق تسهيلات ساخت براي واحدهاي نيمه‌تمام، تسريع در تكميل طرح‌هاي حمايتي مسكن و ساخت مسكن استيجاري از سوي بخش غيردولتي و شهرداري‌هاست. نخستين گزينه در اين بسته حمايتي تسهيلات كمك‌وديعه مسكن است، يكي از برنامه‌هاي كوتاه‌مدت دولت براي حمايت از مستأجران، ارايه تسهيلات كمك‌وديعه مسكن است كه مي‌تواند به عنوان راهكاري موقت، بخشي از فشار اقتصادي بر مستأجران كم‌درآمد را كاهش دهد، بااين‌حال، اجراي اين سياست نيازمند همكاري سيستم بانكي كشور است؛ سيستمي كه تاكنون در تأمين منابع مالي چنين طرح‌هايي كارنامه چندان موفقي نداشته است. در اين شرايط دولت بايد براي حل اين مشكلات به صورت هوشمندانه عمل كند. شايد در ابتداي امر افزايش وام خريد به عنوان يك راه‌حل مطرح باشد؛ اما در شرايطي كه ميزان توليد و عرضه واحدهاي مسكوني بسيار كمتر از ميزان تقاضا در بازار مسكن است، هرگونه افزايش سقف وام خريد مسكن، تبعات تورمي خود را خواهد داشت. علاوه بر اين مالكان واحدهاي مسكوني كه انتظار افزايش بيشتر قيمت مسكن را دارند، از عرضه آن خودداري مي‌كنند. درنتيجه در اين سال‌ها همواره تعداد خانه‌هاي خالي افزايش يافته است. ضمنا افزايش وام خريد و تحريك تقاضا در بازار مسكن حتما منجر به افزايش توليد و عرضه نخواهد شد. چنانچه در سال‌هاي اخير با وجود هشت برابر شدن سقف وام خريد مسكن، توليد مسكن از ركود خارج نشد و اتفاقا تعداد خانه‌هاي خالي نيز رو به كاهش نبود.علاوه بر اين تأمين منابع بانكي براي افزايش سقف و تعداد وام خريد مسكن به ميزان تقاضا در بازار مسكن، امري بسيار دشوار براي دولت خواهد بود.
از سوي ديگر، برنامه‌هايي مانند افزايش عرضه مسكن اجاره‌اي و تسريع در تكميل پروژه‌هاي حمايتي، در كوتاه‌مدت چندان قابل اجرا به‌نظر نمي‌رسند. دولت قصد دارد از طريق ارايه تسهيلات ساخت، روند تكميل واحدهاي نيمه‌تمام را سرعت ببخشد، اما با توجه به عدم همراهي برخي بانك‌ها با نهضت ملي مسكن، تحقق اين هدف با چالش‌هايي مواجه است.
همچنين، در رابطه با تسريع طرح‌هاي حمايتي، هرچند ساخت‌وساز واحدهاي مسكوني تقريباً مطابق برنامه پيش مي‌رود، اما عدم تأمين خدمات زيربنايي از سوي دستگاه‌هاي خدمات‌رسان، احتمالاً اجراي كامل اين برنامه را با تأخير مواجه خواهد كرد، به عنوان نمونه، در برنامه افتتاح اخير پروژه‌هاي مشاركتي مسكن در شهر جديد انديشه، قرار بود 912 واحد مسكوني به بهره‌برداري برسد، اما به‌دليل عدم تكميل زيرساخت‌هاي لازم، وزير راه و شهرسازي تنها 780 واحد را افتتاح كرد. در خصوص ساخت مسكن استيجاري توسط بخش غيردولتي و شهرداري‌ها نيز بايد توجه داشت كه حتي در صورت ايجاد سازوكارهاي لازم، اين واحدها در خوش‌بينانه‌ترين حالت، طي سه سال آينده وارد بازار اجاره خواهند شد، بنابراين، اين سياست نيز در كوتاه‌مدت نمي‌تواند تأثير محسوسي بر كاهش فشارهاي اقتصادي مستأجران داشته باشد.
راهكارهايي براي حل مشكل
خانه به دوش‌ها
حالا و در شرايطي كه پيش بيني مي‌شود بسته حمايتي دولت از مستاجران نتواند مشكل چنداني از آنها حل كند، به بررسي راهكارهايي براي اين مشكل مي‌پردازيم، كارشناسان بخش مسكن معتقدند كه يكي از اقدامات مهم دولت، تمديد اعطاي تسهيلات وديعه مسكن تا پايان شهريور هر سال است كه زمان اوج فصل جابه‌جايي مستأجران به شمار مي‌رود.
اقدام بعدي دولت براي حمايت فوري از مستأجران مصوبه شوراي عالي مسكن براي سقف اجاره‌بها است كه در تهران ۲۵ و ساير شهرها ۲۰ درصد است كه اين ميزان در مقايسه با رقم اجاره‌بهاي سال گذشته و درج شده در اجاره نامه‌هاست، اجراي درست اين طرح مي‌تواند كمك شاياني به مستاجران كند.
سومين اقدام حمايتي دولت تكميل سامانه ثبت رايگان قراردادهاي اجاره در سامانه املاك و مستغلات كشور است بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش توليد مسكن است كه مستأجران و مالكان (متعاملين) مي‌توانند بدون نياز به مراجعه به دفاتر مشاوران املاك، اجاره نامه‌ها و قراردادهاي اجاره مسكن را به رايگان ثبت كنند. اما اصلي‌ترين راهكار، واگذاري زمين دولتي براي ساخت مسكن است، از آنجا كه عمده هزينه مسكن ناشي از هزينه زمين است، دولت مي‌تواند هزينه زمين را بعد از تحويل دادن واحدهاي مسكوني به متقاضيان و به صورت اقساط دريافت كند. هزينه ساخت نيز توسط متقاضيان با پيشرفت پروژه به سازندگان پرداخت شود. بدين صورت خانواده‌هاي مستأجر بسياري مي‌توانند صاحبخانه شوند. اين مدل كه در مسكن ويژه تهرانسر اجرا و تجربه موفقي نيز بود در مقايسه با افزايش وام ساخت مزيت‌هاي بسياري دارد. از جمله اين مزيت‌ها به موارد زير مي‌توان اشاره كرد: چنانچه مطرح شد تحريك تقاضا لزوما منجر به افزايش توليد نمي‌شود؛ اما با مدل مسكن ويژه، هم توليدكننده هزينه اوليه بسياري را براي تهيه زمين نمي‌پردازد و هم چون مصرف‌كننده توان پرداخت هزينه ساخت را دارد، واحدهاي ساخته‌شده بدون متقاضي نمي‌ماند، بنابراين انگيزه بسياري براي توليد وجود دارد.
برش
هرچند بسته حمايتي مستأجران با هدف كاهش فشارهاي اقتصادي بر اين قشر تدوين شده است، اما اجراي كامل آن به عواملي همچون همكاري نظام بانكي، تأمين خدمات زيربنايي و جذب سرمايه‌گذاري بخش خصوصي بستگي دارد. درواقع ارايه تسهيلات كمك‌وديعه مسكن مي‌تواند در كوتاه‌مدت بخشي از مشكلات را كاهش دهد كه سياست‌هايي مانند افزايش عرضه مسكن و ساخت واحدهاي استيجاري، در ميان‌مدت و بلندمدت تأثيرگذار خواهند بود، حال بايد ديد كه دولت چگونه خواهد توانست چالش‌هاي اجرايي اين بسته را برطرف و به تعادل‌بخشي بازار اجاره كمك كند.