استقبال از خانه 50 متری، چرا؟
جلال صباغ دبیر انجمن صنفی مشاورین املاک تهران
هر روز هزاران مورد آگهی درباره املاک تهران و بهویژه فروش آپارتمان 46 تا 50 متر در نیازمندی‌های نشریه‌ها ثبت می‌شود. فایل این تعداد از آپارتمان‌های کوچک متراژ بیانگر این موضوع است که بازار مسکن در این بخش دارای تقاضای بالقوه است. همچنین میزان فروش و اجاره آپارتمان‌های نوساز و کوچک حاکی از آن است که این واحدها با توجه به نیاز بازار همیشه متقاضیان خود را دارد و میزان عرضه این واحدها بهویژه در کلان‌شهرها بر این امر صحه می‌گذارد. البته به نظر می‌رسد، این رویکرد به دو علت عدم قدرت خرید یا اجاره و قیمت‌های رو به رشد مسکن باشد.
در این میان می‌توان گفت واحدهای کوچک با توجه به نیاز زوج‌های جوان و افراد مجرد جامعه برای زندگی، همیشه متقاضیان خودش را دارد و با تمرکز در نقاط مختلف تهران بر اساس امکانات و قدمت ساختمان با اختلاف قیمتی خریدوفروش و اجاره می‌شوند.
در حال حاضر، تغییر الگوی در خرید و اجاره مسکن به‌واسطه حضور خانه اولی‌ها نیز دیده می‌شود از آنجایی‌که بخش اعظمی از خانه اولی‌ها به‌واسطه وام تسهیلات مسکن یکم در ماه‌های آتی وارد بازار خرید و فروش می‌شوند نگاه ویژه‌یی به این متراژها خواهند داشت. اغلب خانه اولی‌ها با توجه به بودجه خود متقاضی خرید آپارتمان‌های کوچک‌تر از 50 مترمربع که در بازار مسکن از آنها به عنوان متراژ ریز متراژ یا به اصلاح عامیانه املاک نقلی (30 متری تا 45 متری) یاد می‌شود، بودند. این در حالی است که با افزایش قدرت خرید آنها ناشی از افزایش سقف وام مسکن در آغاز سال 95، رفته‌رفته این تقاضا به سمت واحدهای با مساحت بین 50 تا 60 متر سوق پیدا کرد. این تغییر رویکرد در خرید مسکن به‌وضوح نشان داده سلیقه و هدف متقاضیان خانه اولی با چرخش 180 درجه روبه‌رو شده است.
به دلیل تغییر مسیر خرید و اجاره ملک از واحدهای زیر 50 متر به متوسط 50 و 60 متر انتظار می‌رود این املاک رونق بیشتری بگیرد بنابراین از ابتدای این امر سازندگان طالب ساخت‌وساز در متراژهای کوچک متراژ (50 تا 60متری) هستند اگرچه سود این املاک نسبت به متراژهای بزرگ پایین لحاظ می‌شود، اما بازگشت سرمایه در این املاک سریع و بسیار قطعی است. در ثانی این رویکرد نشان می‌دهد، ذائقه این متقاضیان با افزایش بودجه به مناطق نسبتا گران به‌خصوص مناطق 4 و 5 تغییر یافته است.
بنابراین به‌صورت شفاف می‌توان گفت، بازار مسکن در مرحله‌یی قرار دارد که بخش اعظمی از متقاضیان (خرید و اجاره) به دنبال متراژ کوچک خواهند بود، حضور موثر این مصرف‌کنندگان منجر به ایجاد دو رویکرد جدید در بازار کنونی می‌شود. رویکرد اول که ناشی از حضور موثر مصرف‌کنندگان است، ممکن است منجر به افزایش قیمت این واحدهای مسکونی شود. هرچند این افزایش قیمت در تمامی مناطق به یک میزان نخواهد بود، مناطقی مانند جنوب و شرق شهر همواره مملو از این املاک متراژ پایین بوده و می‌تواند بخش اعظمی از تقاضا را همپوشانی کند. اما مناطق مرکز و شمال شهر به‌واسطه داشتن قیمت زمین بالا، ساخت‌وساز گران و خواب سرمایه بیشتر مورد استقبال سازندگان نیست. سازندگان همواره به دنبال حاشیه سود بالاتری هستند که متراژ پایین به‌هیچ عنوان جوابگوی این سود نیست. بنابراین با افزایش تقاضای خرید این متراژها در این مناطق سازندگان به فکر افزایش قیمت خواهند بود.
اما در خصوص رویکرد دوم باید گفت، از آنجایی‌که بازگشت سرمایه به واسطه حضور تقاضای مصرفی در این متراژها زیاد است، سازندگان تشویق خواهند شد نگاه دوباره‌یی به این متراژها داشته باشد. اگرچه چنانچه گفته شد حاشیه سود این املاک کم است اما بازگشت سریع سرمایه امتیازی است که در این برهه زمانی (به‌واسطه رکود عمیق) نصیب این سازندگان خواهد شد.
هم‌اکنون دو رویکرد فوق باعث چرخش دو بخش تقاضای مصرفی اعم از خرید - اجاره و سازندگان شده است چنانچه طبق آمارهای بانک مرکزی در کل واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از 80 مترمربع، حدود 48 درصد از کل معاملات را تشکیل داده‌اند. تغییر جهت عرضه و تقاضا به خانه‌های کوچک نشانه‌های زیادی با خود به همراه دارد که یکی از آنها، فعالیت بیشتر طبقه متوسط نسبت به دیگر طبقه‌های اقتصادی در بازار مسکن است. از آنجا که بخش اعظم این 48 درصد شامل املاک 50 تا 60متر است، می‌توان گفت بازار مسکن در دوران رکود نگاه ویژه‌یی به املاک متراژ پایین داشته و همچنان دارد.
همچنین در حال حاضر ساخت‌وساز متراژ پایین (جز مناطق جنوب شهر) در مناطقی اجرا می‌شود که جز مناطق گران و متوسط به بالا در تهران محسوب می‌شود. طبق آمارهای به دست آمد تعداد ساخت‌وساز در مناطق 4 و 5 تهران در حال گسترش است. رشد ساخت وساز در این مناطق که همواره جز مناطق گران قیمت محسوب می‌شود نشان می‌دهد که سه بخش سازندگان، خریداران و مستاجران به‌دنبال عرضه، خرید و اجاره ملک در مناطقی هستند که از لحاظ اجتماعی بار مثبت بیشتری دارد. بر این اساس بیشتر زوج‌های که توانایی خرید یا اجاره متراژهای بالا را در مناطق پرارزش‌تر ندارند تغییر رویه داده و به دنبال متراژ پایین در همان مناطق هستند.
این معامله‌ها دارای دو امتیاز برای زوج‌های جوان و خانوارهای کم‌جمعیت است. از یک طرف این اقشار می‌توانند به‌راحتی در مناطق با کیفیت (از لحاظ زیر ساخت‌های شهری مانند بزرگراه، مجتمع‌های تجاری، فرهنگی و بهداشتی) زندگی کنند در ثانی باتوجه به رشد قیمتی این مناطق نسبت به مناطق دیگر می‌تواند سرمایه‌گذاری مطلوبی در این حوزه داشته باشند. در همین زمینه، براساس آمارهای ارائه‌شده توسط بانک مرکزی بیشترین رشد قیمت مسکن در سال گذشته مربوط به منطقه 4 و 5 تهران بوده است. بنابراین این مناطق از دیدگاه زوج‌های جوان هم به‌عنوان مصرفی و هم سرمایه‌گذاری لحاظ می‌شود.
