چراغ قرمز نقشه راه بازار مسکن

منصور غیبی

کارشناس اقتصاد مسکن

آنچه از عنوان «نقشه راه بازار مسکن تا سال 1400» از گفته‌های وزیر محترم راه و شهرسازی استنباط می‌شود، تنها ارائه یک راه‌حل برای امکان خانه‌دار کردن متقاضیان مسکن در سه گروه حاشیه‌نشین و خانه اولی و ساکنان بافت‌های فرسوده است و هیچ راه‌حلی برای خروج از رکود اقتصاد مسکن و غنای این حوزه اقتصادی در زمینه‌های فنی مهندسی سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی به‌کار‌گیری تکنولوژی‌های نوین ساختمانی و از همه مهم‌تر تربیت و ارتقای دانش فنی و عملیاتی نیروهای انسانی شاغل در صنعت ساختمان و ارتقای توان تولید محصولات و مصالح ساختمانی و حمایت از ورود دانش فنی تولید ات جدید ساختمانی و... ارائه نشده است. یعنی اگر بخواهیم این پیشنهاد وزیر را عملیاتی کنیم، باید حاشیه‌نشینی را با تسهیلات بانکی کم بهره و خانه اولی‌ها را با وام خرید و ساکن بافت فرسوده را در قالب مسکن اجتماعی واز طریق تسهیلات بانکی خانه‌دار کنیم.

همه این راه‌حل‌ها در یک نقطه مشترک‌اند «همکاری بانک مرکزی در ارائه اعتبارات مالی» و در غیر این صورت نه وزیر مقصر است نه برنامه ایرادی داشته است و این چرخه مثل سال‌های متمادی در حال چرخش خواهد بود. از این رو برنامه‌ریزان «حوزه مسکن» در اتاق فکر خود باید برنامه‌یی ارائه کنند که نقطه فرار نداشته باشد و محکوم‌ به اجرا و اخذ نتیجه باشد.

دولت در سیاست‌های اقتصادی خود برای خروج غیر تورمی از رکود طی سال‌های اخیر بخش مسکن را به عنوان یکی از زیر گروه‌های فعالیت‌ها و محرک‌های خروج از رکود عنوان کرده است که این توجه نشان از اهمیت بالای حوزه مسکن در تحرک اقتصادی کشور است که در عمل باید دید این اصل مهم به چه میزان با واقعیت‌ها و توان دولت در تحقق این اعتقاد همخوانی دارد.

دولت بخش مسکن را به عنوان یکی از بخش‌های محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح می‌کند و اذعان می‌دارد هرگونه تحرک تولید در این بخش زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته می‌شود. به‌طوری‌که در مجموعه سیاست‌های خروج از رکود اقتصادی، بخش مسکن به عنوان یکی از عوامل اولیه و بخش‌های پیشران اثرگذار بر خروج از رکود، مبنای سیاست‌گذاری ویژه‌یی قرارگرفته است.

در همین رابطه از سیاست‌های اصلی دولت برای تحرک بخشی به فعالیت‌های بخش مسکن اعطای تسهیلات خرید از سوی بانک‌ها از طریق تاسیس صندوق مستقل پس‌انداز مسکن یا تشکیل موسسه تسهیلات و پس‌انداز مسکن است. به نظر می‌رسد، این سیاست به تنهایی پاسخگوی تحرک بخشی در حوزه مسکن نخواهد بود. چراکه این سیاست یک بسته حمایتی است و توان رونق بخشی در این حوزه را نخواهد داشت.

همان‌گونه که در سیاست‌های اقتصادی دولت برای خروج از رکود اعلام‌شده است، «حوزه مسکن» یک حوزه «ارتباطات» با سایر بخش‌های اقتصادی است، از این رو، رکود در این بخش تبعات منفی بسیاری به سایر بخش‌های مرتبط با این صنعت را به همراه خواهد داشت.

دولت در «بسته تحلیلی برای خروج از رکود» مسکن را به عنوان یک عنصر قابل‌تحریک در بازار اقتصاد معرفی می‌کند که می‌تواند در اثر تکانه‌های سایر بخش‌های اقتصادی ازجمله بخش‌های نفت و گاز و پتروشیمی و صنایع معدنی در قالب «بنگاه‌های اقتصادی پیشرو» سرمایه‌های آنان را به خود جذب کند و در نتیجه تحرک در بخش مسکن را موجب شوند. بدیهی است این نوع نگاه به حوزه مسکن می‌تواند تلقی دولت از مسکن، به‌عنوان یک «کالای سرمایه‌یی قابل تجارت و دادوستد» را تقویت کند. و به زبانی ساده‌تر باید منتظر سرمایه‌دار شدن دولت در سایر بخش‌های پیشرو اقتصادی باشیم تا مازاد سرمایه‌های آنان به‌نحوی به بازار مسکن وارد شود تا تحرک لازم در این حوزه به‌وجود آید و این همان بازتعریفی از «اقتصاد دولتی» در بخش مسکن خواهد بود که گرداب آن ممکن است بسیاری از صنایع و دانش فنی و نیروی انسانی و مهم‌تر مصرف‌کننده واقعی بازار مسکن را با خود ببلعد.

با واکاوی سیاست‌های دولت در بخش مسکن، می‌توان به تنها محرک موجود یعنی «بسته‌های حمایتی» در قالب تسهیلات بانکی برای جامعه مصرفی در بخش مسکن اشاره کرد. که این سیاست به تنهایی باعث رونق اقتصاد مسکن و خروج از رکود و تبدیل آن به یک محرک اقتصادی موثر در رشد اقتصادی کشور نخواهد شد و تنها شاید بتواند عده‌یی از متقاضیان مسکن را از طریق برخورداری از تسهیلات بانکی فقط «خانه‌دار» کند.  باید بین اقدام به «خانه‌دار» کردن متقاضیان مصرفی جامعه، با تعالی و رشد دادن «اقتصاد مسکن» که حتما یکی از تبعات غنای اقتصاد مسکن، افزایش سرمایه در گردش جامعه و به‌تبع آن افزایش سرمایه در گردش خانوارهای جامعه خواهد شد را تمییز قائل شویم و سیاست دوم را با همپوشانی سیاست خانه‌دار کردن متقاضیان در تمام ابعاد به‌پیش ببریم تا نقشه راه عملیاتی شود.

اگرچه در حال حاضر نرخ رشد سالانه جمعیت در کشور به پایین‌ترین حد در مقایسه با 3.5 دهه اخیر رسیده است. طبق اعلام مرکز آمار، جمعیت ایران در 5 سال گذشته، سالانه بطور میانگین، 1.24درصد افزایش یافته در حالی که این میزان رشد در دهه 60 معادل 4درصد بود. در تهران نیز کل جمعیت این کلان‌شهر طی 5 سال گذشته، کمتر از 500هزار نفر افزایش پیدا کرد و از 8.3میلیون به حدود 8.7میلیون نفر رسید.

اما در کنار این واقعیت جمعیتی که به معنای عبور بازار مسکن از دوره اوج تقاضا ناشی از فروکش کردن روند رو به رشد جمعیت است، عملکرد نظام عرضه مسکن طی 10سال اخیر نیز مشخص می‌کند: ساخت و سازهای انبوه سال‌های قبل از رکود اخیر، باعث شده در حال حاضر 6 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی در کشور، در گروه عرضه ناکارآمد طبقه‌بندی شود که در قالب مسکن مهر، خانه‌های خالی و خانه‌های دوم، احداث شده‌اند اما فاقد ارتباط موثر با تقاضای مصرفی هستند. 2.2 میلیون واحد مسکونی مهر، 2.6 واحد مسکونی خالی از سکنه و 2.1 میلیون واحد مسکونی دوم افراد، املاکی هستند که بخشی از آنها در قالب عرضه انبوه با مداخله دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر با ساخت و سازهای سوداگرانه ساخته شدند اما در تامین نیاز مسکن، موفق نبوده‌اند.