یک سامانه، چندین هدف
ندا رفیع‌زاده
عضو هیات‌علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی
قیمت بالای اجاره و فروش ملک و عدم توانایی مالی افراد برای اجاره و تملک ساختمان‌ها موجب خالی ماندن املاک زیادی شده است. این امر دولتمردان و برنامه‌ریزان را بر آن داشت تا به دنبال راه‌حلی برای کاهش اجاره‌بها و افزایش میزان خرید و فروش املاک مسکونی باشند که منجر به تصویب اخذ مالیات بر ساختمان‌های خالی از سکنه باهدف افزایش معاملات اجاره و خرید ملک شده است. البته اخذ مالیات بر ساختمان‌های خالی از سکنه موضوع جدیدی نیست و سال‌هاست که در بسیاری از کشورهای جهان به‌ویژه کشورهای پیشرفته در حال اجراست و در ایران از سال 1366 هم‌زمان با اصلاحات قانون مالیاتی کشور باهدف پیش‌گیری از سوداگری در بازار مسکن در قوانین ورود پیدا کرد. بر اساس این قانون، خالی بودن بیش از 6 ماه ملک مسکونی بدون داشتن موانع قانونی مشمول پرداخت مالیات می‌شد. ولی به دلیل مشکلات موجود در شناسایی املاک خالی از سکنه، در اصلاحات قوانین مالیاتی سال 1380، این نوع مالیات حذف شد که هم‌زمانی آن با ورود افرادی با نیت سوداگری به بازار مسکن و اقدام به ساخت، خرید و احتکار مسکن، موجبات کاهش عرضه مسکن و افزایش اجاره‌بها را فراهم کرد که بازخورد آن ایجاد فشار عدیده بر دوش اجاره‌نشین‌ها، اقشار کم‌درآمد و قشر متوسط جامعه بود.
سرانجام پس از گذشت 14 سال، در تیرماه 1394، مجدداً دستور تدوین سامانه املاک و مستغلات در چارچوب اصلاح قوانین مالیات‌های مستقیم از سوی مجلس شورای اسلامی به وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شد و مقرر شد که 6 ماه پس از تاریخ ابلاغ، این سامانه وارد مرحله عملیاتی به جهت دریافت مالیات بر خانه‌های خالی شود.
براساس ماده 54 اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، «واحدهای مسکونی در شهرهای با جمعیت بیش از 100هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شود، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهد بود، به‌این‌ترتیب که صاحبان این خانه‌ها موظف هستند، در سال دوم معادل یک‌دوم مالیات متعلقه، در سال سوم معادل مالیات متعلقه و از سال چهارم به بعد معادل 1.5برابر مالیات متعلقه را بپردازند.» ضمناً برای جلوگیری از افزایش قیمت اجاره‌بها به بهانه مالیات درآمد، مالکین از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا 150 مترمربع و در شهرستان‌ها تا 200 مترمربع از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند.
این سامانه علاوه بر هدف اصلی پیش‌بینی‌شده خود که همانا جلوگیری از سوداگری و احتکار مسکن، افزایش عرضه مسکن و نیز کاهش اجاره‌بها بوده است، اگر به‌درستی اجراشده و خروجی‌های آن تدقیق شود، می‌تواند با ایجاد بانک اطلاعاتی جامع از املاک، یکی از برنامه‌های مفید و کاربردی در جهت تکمیل و به‌روزرسانی اطلاعات آماری در زمینه اقتصاد مسکن، مهاجرت‌ها، عرضه و تقاضا و نیز تراکم جمعیت مالک و مستاجر در مناطق مختلف تهران و سایر شهرهای کشور باشد و پشتوانه مناسبی برای برنامه‌ریزان حوزه مسکن و اقتصاد مسکن خواهد بود. همچنین در سطوح دیگر مدیریت شهری مانند ساماندهی بافت‌های فرسوده، املاک رهاشده‌یی که توسط ارگان‌ها تملک گردیده است و املاکی که به دلیل مشکلات ورثه‌یی خالی از سکنه مانده‌اند سودمند خواهد بود.
از دیگر نکات مثبت این سامانه جلوگیری از فروش چندباره املاک به‌صورت هم‌زمان به چند نفر است. زیرا این سامانه قابلیت بلوکه کردن کد پستی ملک را تا قبل از پرداخت مالیات در هنگام معامله دارد و در نتیجه عدم امکان فروش هم‌زمان یک ملک به چند نفر را به همراه خواهد داشت.
علاوه بر این، منجر به شفاف‌سازی اطلاعات معاملات املاک و مستغلات و نیز متعاملان قراردادها خواهد شد و در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل‌وانتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی و وکالتی در تمامی نقاط کشور فراهم خواهد بود. البته توجه به این نکته بسیار مهم است که ایجاد این سامانه به‌تنهایی قادر به افزایش عرضه مسکن و کاهش اجاره‌بها نخواهد بود و رسیدن به این هدف نیازمند برنامه‌ریزی‌های کلان اقتصادی مسکن است ولی آنچه مسلم است این است که سامانه ملی املاک و اسکان، به‌منظور تحقق‌پذیری و جامعیت موردنیاز مدیریت کلان کشور، مانند بسیاری از سامانه‌های اطلاعات و برنامه‌ریزی، نیازمند تقویت، به‌روزرسانی و تکمیل است که در طی اجرا و ضمن شناسایی نقاط ضعف و گره‌های احتمالی نیازمند انجام اصلاحات لازم خواهد بود. در غیر این صورت و در صورت بی‌توجهی به جامعیت موضوع ممکن است اجرای آن به‌مرور زمان از هدف اولیه واصلی خود خارج‌شده و منبعی برای کسب درآمد جدید برای امور مالیاتی کشور شود.
