منافع سامانه ملی املاک
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت وساز
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از راه‌اندازی مقدماتی سامانه املاک و اسکان کشور در تابستان ۹۶ خبر داد. راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان کشور بدون شک یکی از بهترین ابزار جمع‌آوری و سرشماری اطلاعات به‌منظور تعیین وضعیت و رصد آنی وضعیت املاک و اسکان کشور است. این سامانه‌ها که در سالیان گذشته به‌صورت نیمه‌رسمی بین بنگاه‌داران املاک کشور و توسط بخش خصوصی به شکل محدودتری ایجاد شده است، نقش بسزایی در تسهیل برنامه‌ریزی و نظارت ترجمان‌های مرتبط با بخش مسکن بر بازار املاک دارد که در ادامه به بررسی و شناسایی برخی نقاط ضعف و قوت آنها می‌پردازیم.
شاید یکی از مهم‌ترین علل راه‌اندازی این سامانه‌ها برای دولت به دست آوردن اطلاعات وضعیت املاک برای تعیین و دریافت مالیات از مالکان این املاک باشد. درگذشته طرحی در مجلس برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی ارائه شده بود که به دلیل عدم توان دولت در شناسایی املاک عملا قابل‌اجرا نبود و دولت را از درآمد هنگفتی محروم کرده بود. البته اجرای عملیاتی این سامانه برای دریافت مالیات مستلزم ایجاد زیرساختی وسیع و هماهنگ بین شهرداری، سازمان امور مالیاتی، اداره ثبت‌اسناد و املاک، دفاتر ثبت‌اسناد رسمی و بنگاه‌های معاملات ملکی است که بعید به نظر می‌رسد عملیاتی کردن کامل آن تا پایان امسال امکان‌پذیر باشد.
تجربه نشان داده است که در مواردی این‌چنین که از یک‌سو نیاز به هماهنگی وسیع بین ارگان‌ها و نهادهای مختلف است و از سوی دیگر بحث مالی در میان است معمولا هماهنگی و یک‌سو کردن سیاست‌ها و عملیات امری وقت‌گیر و مستلزم وضع قوانین متعدد و بعضا دست و پا گیر است. در این شرایط، معمولا خودداری افراد از ثبت رقم صحیح قراردادها نیز یکی از معضلات پیش رو است. در شرایطی که بحث دریافت مالیات مطرح می‌شود و افراد نیز مجبور به ثبت رسمی آنها می‌شوند، معمولا رقم واقعی قراردادها ثبت نمی‌شود و در کنار ثبت قرارداد رسمی، معمولا قراردادهای عادی با ثبت مبالغ واقعی تنظیم می‌شود. کما اینکه هم‌اکنون شاهدیم از زمانی که مالیات بر ارزش‌افزوده بنگاه‌های معاملات ملکی برقرارشده و افراد مجبور به ثبت رسمی قراردادها هستند، این رویه معمول و مرسوم شده است. پس با اتکا به آمار و ارقام ثبت‌شده در سامانه رسمی معاملات مسکن نمی‌توان به برنامه‌ریزی صحیح برای این بازار اقدام کرد. از طرف دیگر چون خشت اول این دیوار ثبت صحیح و واقعی اطلاعات است، لازم است مسوولان برای این معضل راهکار واقعی و عملی پیش‌بینی کنند. راهکارهایی مثل تعیین قیمت منطقه‌یی یا راستی‌آزمایی رندوم معاملات ثبت‌شده. استفاده از روش خوداظهاری نیز می‌تواند کمک شایانی به جمع‌آوری صحیح اطلاعات املاک بکند.
از دیگر موارد استفاده از این سامانه‌ها می‌توان به بررسی نوع رفتار و سلیقه مصرف‌کننده و استفاده از اطلاعات به دستامده در برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری کلان و محلی در مورد نوع و متراژ و جانمایی صحیح املاک اشاره کرد که به‌نوبه خود می‌تواند در جلوگیری از هدر رفت منابع و امکانات موثر باشد.
در سطح کلان کشور نیز نهادهای قانون‌گذار و سیاست‌گذار می‌توانند با رصد آنی اطلاعات املاک کشور در برنامه‌ریزی‌های بلندمدت و سالانه نیاز واقعی کشور به منابع مالی و انسانی در حوزه ساخت‌وساز را برآورد کنند و با توجه به شناسایی جامعه هدف به تخصیص این منابع مبادرت ورزند. همان‌گونه که شاهد بودیم پروژه‌های مسکن مهر به دلیل فقدان اطلاعات صحیح در بخش‌های مختلف دچار افراط‌وتفریط بود. در بحث جانمایی، پروژه‌هایی که خارج از محدوده شهری و بدون زیرساخت‌های لازم بنا شد، عملا بلااستفاده ماندند. در بخش توزیع نیروی انسانی ماهر نیز کمبود و مازاد نیرو در مناطق مختلف اجرای پروژه‌ها قابل لمس بود. در بخش تخصیص بودجه نیز به دلیل عدم برآورد صحیح و پرداخت سهم زیادی از بودجه جهت اجرای این طرح‌ها عملا شاهد به اغما رفتن بخش مسکن هستیم.
بانک‌ها از دیگر بهره‌برداران این نوع سامانه‌ها هستند. قطعاً اطلاع از وضعیت جاری املاک و بررسی اطلاعات به دستامده از این سامانه‌ها در نحوه تخصیص منابع بانک‌ها با توجه به جمعیت، تقاضا و نحوه توزیع خانوار تاثیرگذار است. بااتصال این سامانه‌ها به سایر منابع اطلاعاتی افراد خانوار از قبیل سازمان هدفمندی، بانک‌ها می‌توانند طرح‌های جدیدی که برای پرداخت تسهیلات با توجه به سقف درآمدی افراد تعیین می‌شود استفاده کنند. همچنین با شناسایی سازنده‌ها و فعالان بخش ساخت‌وساز بانک‌ها و سایر ارگان‌های ذی‌ربط بخش مسکن می‌توانند برآورد نسبتا جامعی از توان ساخت واحدها در سال را برای مناطق مختلف پیش‌بینی کنند.
از دیگر ارگان‌های منتفع از این سامانه‌ها می‌توان به نهادهای حمایتی همچون بهزیستی و کمیته امداد امام‌خمینی(ره) اشاره کرد که با شناسایی افراد کم‌توان و محروم، می‌توانند با توجه به نوع مسکن آنها و تعهد سالانه این ارگان‌ها در تامین مسکن برای این افراد استفاده کنند.
البته آنچه توسط مسوولان اعلام شده، اطلاعات این سامانه قرار است در اختیار سازمان امور مالیاتی کشور قرار بگیرد و در مورد استفاده سایر ارگان‌ها و نهادها سخنی به میان نیامده است، اما اگر دولت نگاهی وسیع‌تر و عمیق‌تر به موضوع داشته باشد و در کنار نگاه درآمدی به این موضوع -به دلیل نداشتن پایگاه اطلاعات واحد جهت تصمیم‌گیری در مورد امور کلان بخش مسکن- از این نوع سامانه‌ها استفاده کند، علاوه بر به دست آوردن اطلاعاتی یکپارچه و بروز می‌تواند از بروز تصمیمات موضعی در مورد مسائل پیش روی بازار مسکن جلوگیری کند. با توجه به شرایط بحرانی بازار مسکن و رشد منفی این بخش، هر روش و سیستمی که بتواند به دولت در تصمیم‌گیری یکپارچه و شفاف کمک کند قطعا مفید خواهد بود و با توجه به اینکه سیستم‌های یکپارچه اطلاعاتی نقش پشتیبان را در مورد تصمیم‌گیری‌ها ایفا می‌کنند می‌توان با اتخاذ ساز و کار صحیح دریافت اطلاعات و هماهنگی همه ترجمان‌های مرتبط به راه‌حلی واحد جهت اتخاذ تصمیمات کلان رسید که انجام این مهم مستلزم اقدام هماهنگ ترجمان‌های ذی‌ربط در بخش سیاست‌گذاری و اجرا است.
