3مانع بزرگ برای رونق ساخت مسکن
حمیدرضا قاضی‌زاهدی
کارشناس بازار ساخت ساز
از ابتدای امسال رونق نسبی وارد معاملات مسکن شده است. حال به نظر می‌رسد همزمان با ورود بازار معاملات مسکن به فاز رونق، بازار ساخت ملک نیز از ایستگاه پایانی رکود خارج‌شده و به دوره پیش‌رونق ساختمانی ورود کند. افزایش روند این معادله در گرو ارائه تسهیلات به سازندگان است. افزایش حضور سازندگان باعث افزایش سینوسی روند صدور پروانه‌های ساختمانی شده و در نهایت باعث تعدیل قیمت نهایی و خانه‌دار کردن اقشار متوسط و ضعیف جامعه شود اما ورود این قشر در گرو حل دو مانع بسیار قوی است. این دو مانع شامل افزایش تسهیلات تکلیفی بخش مسکن و افزایش نرخ سود بانکی است. اما مانع دوم ارائه سودهای نامتعارف بانک‌هاست. این موضوع که همواره جزو دغدغه‌های سرمایه‌گذاران مسکن بوده همچنان معضل بزرگی محسوب می‌شود. همزمان با آغاز پرداخت نرخ‌های سود غیرمتعارف به سپرده‌گذاران، این نوع بانک‌ها به اولویت سرمایه‌گذاران برای سپرده‌گذاری تبدیل شدند و در نتیجه منابع مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن از محل جذب سپرده‌ها در بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن به‌طور محسوس کاهش یافت. حال این دو مانع باعث شده دست سازندگان از دریافت تسهیلات ارزنده با کمترین پالس زمانی، کوتاه‌تر شود. پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که از اوایل سال گذشته، امکان دسترسی سازندگان مسکن به وام‌های سه‌رقمی 110، 130 و 150میلیون تومانی را به ترتیب برای ساخت‌وسازهای سنتی، صنعتی و ساخت مسکن با تکیه بر فناوری‌های جدید ساختمانی، در شهر تهران و تسهیلات 90 تا 110 میلیون تومانی در سایر شهرها را هموار کرد، در حالی از نیمه دوم سال گذشته تحت تاثیر بروز دو مانع گفته‌شده، محدود شد. در حال حاضر تنها راه سازندگان برای دریافت تسهیلات ساخت از طریق اوراق است. به هر حال به نظر می‌رسد اگر مسوولان چاره‌یی برای حل‌وفصل این دو مانع نکند سازندگان از عرصه ساخت‌وساز خارج‌شده و روند رونق نسبی صدور پروانه‌های ساختمانی با کاهش و رکود مواجه شود. براساس آمارهای اخذ شده روند ساخت‌وساز در سال 95 تحت تاثیر دو موضوع روند مثبت و منفی به خود گرفت. روند مثبت ساخت‌وساز به‌واسطه تسهیلات سه‌رقمی بدون سپرده بود این ارائه باعث شد از خردادماه تا پایان آذرماه 95، نسبت به مدت مشابه سال 94 در تمام ماه‌ها بیش از 50درصد رشد کرد؛ اما به‌یک‌بار این روند رو به منفی به خود گرفت دلیل این موضوع را می‌توان در عدول بسیاری از بانک از تبعیت ارائه نرخ سود بانکی 15درصد جست‌وجو کرد. به نظر می‌رسد، همزمان با عدول برخی بانک‌ها از نرخ سود مصوب 15درصدی در نیمه زمستان، در دی‌ماه، حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به لحاظ تعداد 60درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 کاهش یافت. اما براساس موارد گفته‌شده در کنار این نرخ افزایش تسهیلات مسکن مهر از 30 به 40میلیون تومان باعث شد بر روند نهایی ارائه تسهیلات بر سازندگان موثر باشد. این تکلیف دولتی بر بانک عامل باعث شد منابع به سمت تسهیلات تکلیفی و کسری منابع ناشی از کاهش سپرده در بانک متعهد به سود مصوب شورای پول در تخصیص این نوع تسهیلات به سازندگان نشان دهد. به‌هرحال، رشد منفی سه‌ماهه زمستان 95 به سه‌ماهه اول امسال نیز بسط داده شد براساس آمارهای ارائه‌شده در سه ماهه اول امسال نیز با ادامه این روند کاهشی، حجم پرداخت این تسهیلات در هرماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته 50درصد رشد منفی را تجربه کرد. در کنار این دو عامل بزرگ یک عامل جزئی نیز بر ارائه تسهیلات به سازندگان حرفه یا موثر بود ارائه 25هزار فقره‌یی برای پرداخت تسهیلات 18 تا 20میلیون تومانی مسکن روستایی با نرخ سود 4درصد نکته دیگری است که خواه‌ناخواه بر روند ارائه تسهیلات به سازندگان اثرگذار بوده است. نبود توازن بین دو بخش عرضه و تقاضا باعث شده یک‌طرف وزنه سنگین‌تر از بخش دیگر باشد. در سال 95 حجم تسهیلات ارائه‌شده به بخش تقاضا به لحاظ تعداد 33درصد رشد داشته اما به دلیل دو مانع بزرگ و یک مانع جزئی روند ارائه تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با رشد منفی همراه بود و در سال 95 حدود 3درصد رشد منفی داشته است. به‌هرحال باوجود افزایش بیش از 50درصدی پرداخت این تسهیلات در سه فصل اول سال، سقوط حجم تسهیلات پرداختی از دی‌ماه سال گذشته به لحاظ تعداد وام‌های پرداخت‌شده به سازندگان، رشد منفی 3درصدی را در آمار پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده طی یک‌سال را رقم زد. حال یک سوال مهم در ذهن همگان ایجاد می‌شود، مسوولان برای ایجاد رونق در بخش عرضه و تقاضا چه مواردی را باید در نظر داشته باشند؟ برای پاسخ به این سوال باید گفت، مسوولان برای حل این مشکل باید دو راهکار در پیش بگیرند. این راهکارها شامل اصلاح روند ارائه تسهیلات به سازندگان و مقابله با آسیب‌های احتمالی بر روند ارائه وام خرید است. به‌هرحال، وضعیت کنونی بیانگر آن است که موانع موجود در مسیر، فعلا روند پرداخت وام بدون سپرده ساخت را تحت تاثیر قرار داده و آسیبی به وام خرید وارد نکرده است. به نظر می‌رسد، جیره‌بندی ارائه تسهیلات به سه گروه بافت فرسوده، متقاضیان مصرفی و مناطق مصرفی تا حدود توانسته سدی در برابر سیر منفی صدور پروانه‌های ساختمانی اما به‌طور حتم این جیره‌بندی نمی‌تواند رویکرد شگرفی در رونق‌بخشی به مسکن ایجاد کند. اولویت برای پرداخت جیره‌بندی تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، مربوط به ساخت‌وسازهایی است که در بافت‌های فرسوده شهری انجام می‌شود، طی ماه‌های اخیر بخشی از تسهیلات بدون سپرده پرداخت شده از طرف بانک عامل بخش مسکن به سازندگان ساخت‌وسازهایی تعلق گرفته که در محدوده بافت‌های فرسوده شهری انجام شده است. دومین اولویت برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن آن هم به‌صورت محدود مربوط به ساخت‌وسازهایی است که برای متقاضیان مصرفی مسکن انجام شده است، به این معنا که تعدادی از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که طی ماه‌های اخیر به‌صورت محدود به برخی سازندگان تعلق گرفته است مربوط به ساخت‌وسازهایی است که در متراژهای مورد تقاضای گروه‌های مصرفی مسکن یعنی آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 100مترمربع احداث شده است. اولویت سوم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن پرداخت تسهیلات به ساخت‌وسازهایی است که در محلات و مناطق مصرفی و پر تقاضای شهرها صورت گرفته است که عمده متقاضیان خرید مسکن در این مناطق، متقاضیان مصرفی هستند. به عبارت دیگر، طی ماه‌های اخیر بخشی از تسهیلات محدود بدون سپرده ساخت مسکن به ساخت‌وسازهایی تعلق گرفته است که در محلات کانون تقاضای خانوارهای میان درآمد رو به پایین برای خرید مسکن احداث شده‌اند.
