رکود مسکن؛ فرصتی برای بازسازی بافت‌های شهری

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

حسن روحانی، رییس‌جمهور به هنگام معرفی اعضای کابینه به مجلس شورای اسلامی، برای نخستین‌بار گلایه‌هایی از اوضاع بخش مسکن مطرح کرد که اگر در طول سال‌های دولت یازدهم مطرح می‌شد، می‌توانست تکانه‌های خوبی برای تغییر رویکردها و برنامه‌ریزی‌های مسوولان بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی با هدف احیای این بخش و تسریع در خروج مسکن از رکود ایجاد کند.

 رییس‌جمهور با بیان جملاتی همچون «ما در مسکن نتوانستیم باهم به توافق برسیم. معتقدم بهترین میدان برای راه‌اندازی بخش مسکن، بافت فرسوده است که همه زیرساخت‌ها را دارد، هم آب دارد، هم برق دارد، هم‌مدرسه دارد، پس به نظر من مشکل بخش مسکن با همکاری بخش خصوصی قابل‌حل است. » نشان داد که به‌درستی مهم‌ترین مشکل مناطق شهری ما در بخش مسکن ـ بافت فرسوده ـ را یافته است. ولی کارگزاران این بخش نتوانسته‌اند در جهت تامین خواسته‌های رییس‌جمهور به نحو شایسته قدم بردارند.

اگرچه طی 4سال اخیر اقدامات شاخصی در توانمندسازی طرف‌های عرضه و تقاضای مسکن انجام شده اما در خصوص بافت فرسوده نوعی کم‌کاری مشهود است.

به‌ هر حال، بافت‌های فرسوده شهری که به گفته رییس‌جمهور از همه زیرساخت‌ها برخوردار است، می‌توانست در طول چهار سال گذشته و با همکاری بخش خصوصی پرچم‌دار نهضت مسکن‌سازی باشد. شدت ریزدانگی در بخش‌های گسترده‌یی از بافت‌های فرسوده پایتخت به حدی است که در صورت اجرای برنامه‌های کارشناسانه و از قبل برنامه‌ریزی‌شده، می‌توانست علاوه بر آنکه همه ساکنان این مناطق را صاحب‌خانه‌های در شأن و درخور جایگاه واقعی آنها کند، عده زیادی از خانوارهای متوسط را با حداقلِ تسهیلات بانکی خانه‌دار می‌کرد. ضمن اینکه احیای بافت‌های فرسوده و نا بسامان شهری در تهران می‌تواند اختلاف شدید قیمتی میان برخی مناطق غرب و شمال پایتخت با مناطق میانی را که به دلیل وضعیت فرهنگی و کالبدی موجود در این مناطق است برطرف کرده و استقبال خریداران مسکن قشر متوسط از واحدهای مسکونی موجود در این مناطق را در پی داشته باشد. این موضوع به بازگشت مجدد رونق به مسکن می‌انجامید.

اما حال سوال این است که آیا احیای بافت فرسوده می‌تواند در رونق بازار مسکن و خانه‌دار شدن دهک‌های پایین جامعه موثر واقع شود؟

 اثر بافت فرسوده در رونق

محمدعلی مهری، کارشناس ارشد شهرسازی با بیان اینکه سهم جریان نوسازی بر رونق مسکن در بهترین شرایط کمتر از 5درصد است، گفت: بافت‌های فرسوده در کنار مولفه‌های دیگر موثر بر بازار مسکن ظرفیت بالاتری ندارد.

مهری افزود: اما از آنجایی ‌که این بافت‌ها شامل بخشودگی کامل عوارض، رایگان بودن زیرساخت‌ها، انشعابات و تخفیف‌های شهرداری می‌شوند. این اثرگذاری مقداری افزایش می‌یابد.

وی با بیان اینکه احیای بافت‌های فرسوده یکی از مولفه‌های رونق ساخت ‌و ساز ‌است، گفت: رکود اخیر مسکن در ایران به‌اندازه‌یی عمیق است که با احیای یک بخش آن‌هم به وسعت نه چندان بزرگ نمی‌توان به آن رونق داد. مهری گفت: در حال حاضر ۶۲درصد از مساحت بافت‌های فرسوده، مسکونی است و این نسبت در شهر تهران ۲۹ درصد است.

وی با بیان اینکه در حال حاضر تراکم جمعیت در بافت فرسوده نسبت به تراکم داخل شهر بسیار بالاست، گفت: در تهران تراکم جمعیت در بافت‌های فرسوده سه ‌برابر تراکم متوسط شهر تهران است. این کارشناس شهرسازی با اشاره به اینکه بهسازی این مناطق می‌تواند پاسخ معقولی برای خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه باشد، گفت: ازاین‌رو رکود در بازار مسکن، با نگاهی به تجارب سایر کشورها، می‌تواند فرصت مغتنمی برای تحقق اهداف کیفی سند ملی و برنامه ششم توسعه در حوزه نوسازی و بازآفرینی شهری (حتی در بخش تولید مسکن) به شمار رود. مهری گفت: بدون تردید اصلاح و توجه به یکی از مولفه‌های مسکن مانند بافت فرسوده می‌تواند رویکرد مطلوبی در رونق مسکن داشته باشد اما تاثیر آن چندان شاخص نیست.

 رونق اشتغال و مسکن

احسان علوی، عضو کمیسیون عمران مجلس در این رابطه بابیان اینکه طبق آمار ارائه ‌شده از سوی سازمان نوسازی شهر تهران در دو ماه اول سال جاری معادل هزار و 742 واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته ‌شده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل معادل 56درصد افزایش داشته است، گفت: بر اساس آمارهای ارائه‌ شده درکل شهر تهران ساخت‌وساز مسکونی در دو ماه اول امسال 15درصد کاهش داشته در حالی که این شاخص در محدوده بافت فرسوده رشد 56درصدی را تجربه کرده است. به ‌عبارت‌ دیگر فعالیت‌های ساختمانی در مناطق خارج از بافت فرسوده در دو ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال 95 معادل 25 درصد افت را تجربه کرده است.

احسان علوی افزود: در حال حاضر رشد بافت‌های فرسوده به دلیل تسهیلات 8درصدی، حذف شرط خانه اولی برای پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در بافت فرسوده و مشارکت بخش خصوصی است. وی با بیان اینکه با وجود رشد نسبی نوسازی بافت‌های فرسوده رویه‌یی بسیار کند دارد، گفت: رشد نوسازی بافت‌های فرسوده کمتر از 8درصد است. اگرچه بسیاری از مسوولان روند رو به رشد بافت‌های فرسوده در تهران که حدود 36 درصد است را معیار سنجش قرار می‌دهند اما بدون تردید وضعیت نوسازی بافت‌های فرسوده شهری در همه جای کشور مانند تهران نیست.

عضو کمیسیون عمران مجلس بابیان اینکه حدود 151میلیارد تومان از سوی وزارت راه و شهرسازی برای نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری و حاشیه‌نشین اختصاص داده‌شده است، گفت: اگر این میزان تحقق کامل پیدا کند، بخش اعظمی از بافت‌ها فرسوده اصلاح و رونق نسبی وارد بازار مسکن خواهد شد.

علوی با تاکید بر اینکه وزارت راه و شهرسازی بسیار حجیم و با بودجه بسیار اندک است، گفت: در حال حاضر بودجه این وزارتخانه حدود 30 درصد از بودجه کل است که البته نسبت به این میزان اقدامات خوبی در بخش نوسازی ایجادشده است.

 نماینده سنندج در مجلس شورای اسلامی گفت: تعداد زیادی پروژه نوسازی راه‌های کشور و همچنین ۱۱ هزار هکتار ساماندهی به بخش بافت‌های فرسوده ازجمله طرح‌هایی است که در دولت یازدهم اجرایی شده است.

 رونق نسبی با احیای بافت فرسوده

وی همچنین با یادآوری اینکه دستگاه‌های متعددی متولی نوسازی بافت‌های فرسوده هستند، تصریح کرد: این بخش باید متولی واحد داشته و بخش نوسازی در اولویت قرار بگیرد. به‌هرحال

بر‌اساس قانون برنامه ششم توسعه کل کشور، دولت مکلف به احیا و بهسازی سالانه حداقل 10 درصد از بافت‌های فرسوده شد.

علوی گفت: یک‌سری پیش‌بینی‌های عملیاتی و اجرایی به‌صورت کیفی و در قالب محله محوری صورت گرفته است اما به نظر می‌رسد اگر دولت و شهرداری‌ها نهایت تلاش خود را در جهت بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده داشته باشند در برنامه ششم به توفیقاتی بیش از برنامه پنجم دست‌یابیم. البته در بودجه 96 نیز ردیفی برای بازسازی بافت‌های فرسوده در نظر گرفته‌شده است.

این نماینده مجلس در خصوص نقش احیای بافت فرسوده در رونق بازار مسکن گفت: این بخش در کنار مولفه‌های دیگر می‌تواند در رونق بازار مسکن موثر باشد.

وی همچنین با یادآوری این مطلب که با اصلاح بافت فرسوده بخش بزرگی از دهک‌های پایین جامعه از چرخه تقاضا خارج خواهند شد، گفت: از آنجایی‌که بافت‌های فرسوده جزو مناطق ارزان‌قیمت شهرهاست با ارائه تسهیلات ویژه می‌تواند دغدغه دولت را در خانه‌دار کردن بخشی از تقاضای جامعه منتفع کرد.

نماینده سنندج در مجلس گفت: اشتغال‌زایی، خانه‌دار کردن دهک‌های پایین و احیای بافت‌های پرخطر مساله‌یی است که نسبت به رونق بازار مسکن اهمیت ویژه‌تری دارد اگرچه با احتساب تصمیم‌های صحیح اصلاح بافت فرسوده رونق نسبی نیز به بازار مسکن ارائه می‌دهد. وی در نهایت با یادآوری اینکه تاکنون 100 هزار میلیارد برای پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده صرف شده است، گفت: با تمرکز و توجه به بافت فرسوده می‌توانیم پاسخی درخور به بخشی از بازار تقاضا بدهیم.

 32دستگاه اجرایی مسوول هستند

محمد عزیزی، عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس نیز با بیان اینکه باید نگاه به نوسازی بافت فرسوده همراه با توسعه پایدار باشد، گفت: با ورود بخش خصوصی نوسازی بافت‌های فرسوده تسهیلات یافته و رونق اشتغال و مسکن را در پی دارد.

عزیزی افزود: در حال حاضر بافت‌های فرسوده به میزانی اهمیت دارد که 32 دستگاه اجرایی مسوول رسیدگی به موضوع بافت‌های فرسوده را بر عهده ‌دارند.

نماینده ابهر، خرم‌دره و سلطانیه در مجلس با بیان اینکه تعامل بالای وزارت راه و شهرسازی و همچنین شهرداری می‌تواند کمک بزرگی در نوسازی بافت فرسوده انجام دهد، گفت: وام‌های تسهیلات نوسازی بافت فرسوده باید متناسب با مناطق مختلف کشور باشد زیرا این نوع تسهیلات در شهرهای کمتر توسعه‌یافته توجیه اقتصادی ندارد.

وی با بیان اینکه استفاده از توان‌بخش خصوصی در نوسازی و بهسازی بافت فرسوده می‌تواند کمک شایانی به رونق بازار مسکن کند، افزود: با توجه به محدودیت منابع دولتی باید استفاده از سرمایه‌های بخش خصوصی برای ایجاد رونق در بازار مسکن استفاده کرد.

وی گفت: توسعه و رونق اشتغال درگرو توجه به بخش ساخت‌وساز‌است و طی دوران رکود این بخش صدمات زیادی بر پیکره بخش اشتغال وارد شده است که رونق بافت فرسوده می‌تواند در این خصوص رویکرد مطلوبی داشته باشد.

 تسهیلات نوسازی کارایی نداشته است

منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه مقوله ساخت‌وساز شهری در سه پارامتر فرآیند تولید مسکن، بهره‌برداری و بهسازی و نوسازی مهم است، گفت: هر سه پارامتر فوق متاثر از یک مولفه مهم اجتماعی یعنی نیاز شکل‌گرفته به‌نحوی‌که هویت واقعی و تداوم این مولفه خود را در قالب انسان به عنوان متغیر ثابت و شکل‌دهنده به این سه فرآیند، متجلی می‌کند. بدیهی است هر یک از عناصر مولفه‌های شهری به تنهایی می‌توانند بهانه‌یی بر تحلیل و واکاوی تاثیرات خود بر جامعه شهری واقع شوند. غیبی افزود: در بررسی یکی از عوامل تاخیر یا عدم حصول نتیجه مطلوب در جانمایی و جاسازی صحیح بافت‌های شهری، به مقوله بافت‌های قدیم و عادت مردم به ادامه همان روند توسعه سنتی می‌رسیم که ترک این عادت نیاز به همان اراده قدرت در حوزه تصمیم‌گیری و انجام فرآیند شکل‌گیری مطلوب خواهد بود.

وی همچنین گفت: توسعه شهر با ساخت مسکن از هر نوع کاربری و در هر جا از محل زیست انسان باعث دگرگونی بافت شهری و تداخل فضای زیستی با فضاهای اداری و تجاری و تداخل و تداوم ترافیک و ارتباطات ناقص شهری و سردرگمی فضای سبز شهری در آشوب این بی‌نظمی‌ها خواهد بود که الزاما پیامدهای منفی اجتماعی ازجمله دلایل بروز آن است. غیبی با بیان اینکه توجه به توسعه شهری باعث چرخش نگرش به سمت بافت‌های فرسوده شده است، گفت: در این رابطه بافت‌های فرسوده در تمام دولت‌ها مهم تلقی شده اما به علت وجود موانع متعدد به‌صورت تمام و کمال عملیاتی نشده است.

 نیازمند مبالغ کلان

این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه گفت: متاسفانه در سال‌های اخیر به دلیل سیاست‌های ضد تورمی این امر مهم مغفول ماند. به‌هرحال باید بدانیم نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده به مبالغ کلانی نیاز دارد که با رویه کنونی همخوانی بالایی ندارد.

وی با بیان اینکه تسهیلات کم‌ بهره درمان درد بافت‌های فرسوده است، گفت: به‌ هرحال دولت نیز در این خصوص دچار مشکلات فراوانی است زیرا تزریق منابع لازم با نرخ سود کم از سیستم‌های بانکی کار سهل و آسانی نیست.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: به‌هرحال با تمام تلاش‌های انجام‌شده تسهیلات بافت فرسوده در دولت یازدهم ناکافی و ابتر بود.

غیبی با بیان اینکه به تازگی بانک مرکزی برای تقویت منابع نوسازی بافت فرسوده به بانک‌ها اجازه پرداخت تسهیلات از محل صندوق‌های پس‌انداز یکم را صادر کرده است، اظهار کرد: این تسهیلات، مشروط به سپرده‌گذاری انبوه‌سازان در صندوق‌های پس‌انداز یکم و طبق ضوابط و مقررات این صندوق‌ها و با لزوم فروش اقساطی تسهیلات موصوف پس از ساخت مسکن به افراد تا سقف 1000میلیارد تومان قابل پرداخت است.

وی در این خصوص افزود: به نظر می‌رسد با ورود بخش خصوصی به مساله بافت فرسوده تا میزان قابل‌توجهی، مشکلات این بخش منتفع شود.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه مشکل اشتغال و مسکن تنها در دستان بافت فرسوده نیست، گفت: با وجود توجهات متعدد مقام‌های مسوول در این امر رونق مسکن دارای مولفه‌های متعدد است. غیبی گفت: توجه به بافت فرسوده یک اصل بسیار مهم و حیاتی برای توسعه اقتصادی، حقوق شهروندی و به‌نوعی پاسخگوی مناسب برای دهک‌های پایین جامعه است.