5 مانع بازسازی بافت فرسوده

جلال صباغ

دبیر انجمن صنفی مشاورین املاک تهران

شرایط بد کالبدی، اقتصادی و اجتماعی بافت‌های فرسوده و لزوم توجه به آن، تامین حقوق شهروندی، ایمن ساختن آن در برابر حوادثی نظیر زلزله و از سویی استفاده از تمام پتانسیل‌های موجود در بافت‌های فرسوده، ضرورت نوسازی و احیای این بافت‌ها را چه در پایتخت و چه در سراسر کشور دو صدچندان کرده است.

در حال حاضر پنج مانع فعلی مقابل رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده کشور به‌خصوص کلان‌شهرها وجود دارد، این 5 مانع شامل نسبت نابرابر اختلاف قیمت زمین و مسکن بین بافت فرسوده و سایر نقاط شهر، عدم تامین یارانه سود تسهیلات نوسازی و در نتیجه ناتوانی بانک عامل در پرداخت وام ساخت به پروژه‌های بافت فرسوده، مقاومت مالکان املاک کلنگی در برابر پیشنهاد مالکان مجاور برای نوسازی تجمیعی و همچنین مشکلات حقوقی و ثبتی املاک کلنگی برای انتقال سند به نام سازنده و شروع عملیات تخریب و نوسازی است. در محدوده بافت فرسوده تهران، متوسط قیمت مسکن، 60‌درصد کمتر از متوسط قیمت مسکن در سایر نقاط پایتخت است درحالی که متوسط قیمت زمین در این محدوده فقط 40‌درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت زمین در سایر نقاط تهران است.

این نسبت نابرابر بیانگر آن است که عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازنده‌های فعال در بافت فرسوده، با توجه به قیمت تمام‌شده مسکن و قیمت فروش واحدهای مسکونی، جاذبه آن‌چنانی ندارد. به بیان ساده‌تر، درآمدی که یک سازنده مسکن در بافت فرسوده از بابت فروش واحد مسکونی به دست می‌آورد با توجه به هزینه‌یی که برای خرید زمین به عنوان گران‌ترین کالای مورد نیاز برای ساخت‌وساز صرف می‌کند، در حدی نیست که بتواند سازنده‌ها را از مناطق غیر فرسوده و بالای شهر به سمت بافت فرسوده بکشاند. اما به‌غیراز این 5 مانع، مشکل بزرگ‌تری نیز وجود دارد. متاسفانه به نظر می‌رسد عزم دولت در احیای بافت‌های فرسوده چندان هم جدی نیست زیرا اگر دولت تمایلی برای احیای بافت‌های فرسوده داشت نگاه جامع‌تری به بخش خصوصی می‌کرد. در حال حاضر، ظرفیت‌های دو صنف انبوه‌سازان و مشاوران املاک در بخش احیای بافت فرسوده نادیده گرفته‌شده است. این دو بخش می‌تواند از طریق سه راهکار علاوه بر احیای بافت فرسوده باعث رونق نسبی مسکن نیز شود.

این سه راهکار شامل جذب سرمایه، مشارکت در ساخت‌وساز و راضی کردن ساکنان این بافت‌ها است. به‌هرحال با توجه به اینکه عمده بافت قدیمی و فرسوده در ایران در مناطق جنوب یا حاشیه شهرها واقع‌شده و جمعیت ساکن در این بافت‌ها نیز توانایی مالی مناسبی برای بهسازی یا نوسازی ملک ندارند، بنابراین نیاز مبرمی وجود دارد که این دو صنف وارد بافت فرسوده شده و با احیای آن باعث افزایش عرضه شوند. به نظر می‌رسد در این میان باید جایگاه صنف مشاوران املاک در احیای بافت‌های فرسوده جدی‌تر قلمداد شود این صنف می‌تواند با یاری پیمانکاران صاحب صلاحیت نقش پررنگی در احیای بافت فرسوده و عرضه مسکن مناسب بر قشرهای کم‌درآمد داشته باشد.

از آنجایی‌که بخش اعظمی از این بافت‌های فرسوده در مناطق جنوب شهرها و ارزان‌قیمت واقع است می‌تواند در خانه‌دار کردن مردم مهم تلقی شود؛ زیرا تجمیع این بافت‌ها و عرضه مسکن مناسب باقیمت ارزان می‌تواند پاسخ گوی مناسبی برای خانه‌دار کردن بخشی از جامعه هدف (دهک‌های پایین جامعه) قلمداد شود. اگرچه به اعتقاد بسیاری از کارشناسان احیای بافت‌های فرسوده بطور کامل نمی‌تواند پاسخ محکمی برای رکود چندساله مسکن باشد اما می‌تواند بخشی از جامعه هدف را پوشش دهد.

به‌هرحال، اگر به‌صورت منطقی به این نکته توجه کنیم متوجه خواهیم شد به‌هیچ‌عنوان رونق مسکن تنها درگرو احیای بافت فرسوده نیست. همواره کارشناسان و مسوولان به این نکته اذعان داشتند که رونق مسکن درگرو احیای چند فاکتور مهم مانند ارتقای توانایی بخش تقاضا، عرضه بیشتر مسکن، ارائه تسهیلات ارزان و طولانی‌مدت به پیمانکاران صاحب صلاحیت و کاهش هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز است.

اگرچه در دو بخش تقاضا و عرضه، فعالیت‌هایی در دولت یازدهم صورت گرفته است اما این بخش همچنان نیازمند فعالیت و یاری بخش خصوصی نیز است.