پیش لرزه‌های گسل مسکن

 مجید اعزازی   

دبیر گروه راه و شهرسازی

  نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 که بخشی از آن اسفند ماه سال گذشته منتشر شد از «نامعادله عرضه و تقاضا»ی مسکن در کشور رونمایی کرد: 2.5میلیون مسکن خالی، 2.11میلیون اقامتگاه دوم یا خانه شبه‌خالی و البته همزمان اجاره‌نشینی 38درصد جمعیت شهرنشین کشور! ‌ دو روز پیش عباس آخوندی، ‌وزیر راه و شهرسازی در نخستین روز وزارت خود در دولت دوازدهم اعلام کرد که از نظر این وزارتخانه در حوزه مسکن اصلی‌ترین مساله رسیدگی به 4 گروه اولویت‌دار است. نخستین گروه حاشیه‌نشینان با حدود ۱۱میلیون نفر جمعیت، گروه دوم ساکنان بافت‌های فرسوده با حدود 8 میلیون نفر جمعیت، گروه سوم خانه‌اولی‌ها و گروه چهارم نیز اقشار کم‌درآمد هستند که باید در بخش مسکن به وضعیت آنها سامان داده شود.  به گفته مسوولان بنیاد مسکن «2میلیون و 570 هزار خانوار(از 23میلیون و 812 هزار خانوار کشور) در دهک یک و دو مستاجرانی هستند که زیر خط فقر قرار دارند و توان پرداخت اجاره را نیز ندارند.» این دسته از خانوارها در زمره گروه حاشیه‌نشینان قرار می‌گیرند.  در همین حال‌ در کشور حدود 77هزار هکتار بافت فرسوده شهری و 55 هزار هکتار اسکان غیررسمی وجود دارد که در قالب بیش از 2700محله شناسایی‌ شده در کشور پراکنده‌ شده‌اند. ارزیابی کارشناسان حاکی از این است که ساماندهی هر هکتار از بافت‌ها به طور متوسط نیازمند 10میلیارد تومان نقدینگی است و ساماندهی تمام بافت فرسوده شهرها نیازمند نقدینگی برابر با 10سال درآمد نفتی کشور است! در مورد گروه سوم و چهارم نیز می‌توان گفت که دولت یازدهم با تشخیص درست عامل رکود مسکن که کاهش قدرت خرید مردم در پی جهش‌های قیمت مسکن در سال‌های 86، 89 و 91 و 3برابر شدن نرخ ارز و اثرگذاری آن روی تمام بازارها ازجمله مسکن است، اقدام به تنوع‌بخشی به سبد تسهیلات مسکن از طریق اعطای وام به خانه اولی‌ها، افزایش سقف وام مسکن از طریق اوراق و... کرده است. تقویت طرف تقاضا با توجه به حبس منابع پولی در ساختمان‌های بدون متقاضی از سوی کارشناسان جهت‌گیری درستی ارزیابی می‌شود اما متاسفانه این جهت‌گیری با توجه به تنگنای مالی و مشکلات نظام بانکی از قدرت و شدت لازم برخوردار نیست و تاکنون اثر لازم را نگذاشته است. به عبارت دیگر از سویی دسترسی به تسهیلات مسکن آسان نیست و نیازمند سپرده‌گذاری مبالغی است که از توان طبقه متوسط جامعه یا گروه‌های کم درآمد خارج است. از سوی دیگر این دسته از تسهیلات ارزان نیز نیستند. به طور مثال خرید امتیاز وام مسکن از طریق بازار بورس بالاست به گونه‌یی که حدود یک چهارم از مبلغ 60 میلیون وام را بلااثر می‌کند ضمن اینکه سود این وام هم حدود 9درصد بالاتر از نرخ تورم است.  از این رو به نظر می‌رسد، هیچگاه هیچ دولتی نمی‌تواند مساله مسکن را تسکین دهد چراکه از سویی جمعیت درحال افزایش است و از سوی دیگر میزان رشد و اثرگذاری تسهیلات همچنین افزایش قدرت خرید متقاضیان در برابر افزایش قیمت مسکن، هم در بازار خرید و فروش و هم در بازار اجاره ناچیز است.  با این حال انتظار می‌رود، دولت دوازدهم بتواند با ارزان‌سازی و آسان‌سازی وام مسکن، بازار خانه‌های زیر 80 متر را رونق دهد و به این شیوه نیاز بخشی از طبقه متوسط و متقاضیان خانه اولی که زن و شوهر هر دو شاغل هستند و می‌توانند ماهانه به طور مشترک دست‌کم 3میلیون تومان درآمد کسب کنند را رفع کند اما قطعا در بازسازی بافت فرسوده همچنین جلوگیری از گسترش حاشیه‌نشینی به دلیل هزینه‌های سنگینی که ذکر آن رفت با مشکلات متعددی رو به رو خواهد شد.  همواره کارشناسان و مسوولان گفته‌اند که مسکن باید از یک کالای سرمایه‌یی به یک کالای مصرفی تبدیل شود. با مهار غول تورم توسط دولت یازدهم و تحقق نسبی و اولیه این خواسته،اما به نظر می‌رسد، مساله فراتر از مصرفی شدن مسکن است و از این پس دستیابی به مسکن مناسب و استاندارد برای بسیاری از خانوارهای ایرانی سخت‌تر از همیشه خواهد بود.  مسکن نه در ایران که در اغلب کشورهای جهان نماد «ثروت» و انباشت «سرمایه» است. در شرایطی که به گفته مسوولان کشور، بیکاری و درآمد اندک افراد یکی از معضلات اقتصادی ایران به شمار می‌رود، دستیابی به این ثروت بسیار سخت یا حتی غیرممکن می‌نماید. آن طور که توماس پیکتی در کتاب«سرمایه در قرن بیست ویکم» نوشته است:«اگر نرخ سود سرمایه از نرخ رشد کلی اقتصادی بیشتر باشد منجر به انباشت ثروت می‌شود و در درازمدت چنین پدیده‌یی باعث عدم ثبات می‌شود.» شرایطی که ظاهرا در ایران ساری و جاری است و به رشد حاشیه‌نشینی و بدمسکنی زیر سایه برج‌نشینی و لوکس‌نشینی دامن می‌زند و گسل نابرابری از ناحیه مسکن(نمادی از ثروت) را فعال می‌کند.  از این رو شاید دولت در کنار برنامه‌های مسکنی خود باید فکری هم به حال رشد نابرابری‌های درآمدی و نابرابری در ثروت بکند و سیستم‌های مالیاتی دقیق و هوشمندی را برای ممانعت از بیش‌فعالی این گسل طراحی و منابع حاصل از مالیات‌های جدید را صرف برنامه‌های مسکنی خود کند.