2 سناریوی اثرگذاری نرخ سود بر ملک
یکی از مهم‌ترین سوالاتی که همواره با کاهش یا افزایش نرخ سود یا تسهیلات بانکی برای مالکان، مستاجران و متقاضیان خرید مسکن مطرح می‌شود، این است که آیا این تغییرات می‌تواند بر بازار مسکن اثرگذار باشد؟ یعنی تصمیمات بانکی می‌تواند حجم ساخت و ساز، خرید و فروش، نرخ اجاره‌بها و قیمت مسکن را تغییر دهد؟ با توجه به اینکه تجربه و علم اقتصاد اثر متغیرهای اقتصادی را بر بازار مسکن اثبات کرده و هفته گذشته هم تصمیمی مبنی بر کاهش نرخ سود سپرده بانکی اتخاذ شده است، در این گزارش به ارائه تحلیل‌های مختلف درباره اثر کاهش نرخ سود سپرده بانکی بر نرخ اجاره‌بها و همچنین بازار مسکن و تجربیات سال‌های گذشته در این زمینه می‌پردازیم.
کاهش نرخ سود بانکی در ایران از اسفندماه ۱۳۹۴ آغاز شد و طی دوسال گذشته نرخ سود در چند نوبت کاهش یافت، اما درتازه‌ترین تصمیم بانک مرکزی شاهد کاهش نرخ سود به 15درصد بودیم که براساس این تصمیم که از تاریخ ۱۱شهریورماه اجرایی می‌شود، سود سپرده یک‌ساله ۱۵درصد می‌شود.
برخی مسوولان بانکی و همچنین مسوولان بخش مسکن در واکنش به تصمیم جدید بانکی اعلام کردند که کاهش نرخ سود سپرده به 15درصد در برخی بانک‌ها اجرایی شده و این تصمیم مربوط به سال گذشته بوده است، بنابراین اثری بر بازار اجاره ندارد.
تجربه مشاوران املاک و مستاجران طی دوسال گذشته حاکی از تغییر سهم رهن و اجاره با کاهش نرخ سود سپرده بانکی بوده است که با توجه کاهش مجدد نرخ سود سپرده بانکی طی هفته گذشته، امکان تغییر مجدد این سهم وجود دارد.
کارشناسان بخش مسکن معتقدند، با کاهش نرخ سود بانکی در بازار مسکن دو اتفاق رخ می‌دهد، اگر مسکن به عنوان یک کالای تجاری مطرح شود و مردم پول خود را از بانک‌ها خارج کنند و واحد مسکونی خریداری کنند قیمت مسکن افزایش می‌یابد. اما با توجه به آنکه، چشم‌انداز بازار مسکن خیره‌کننده نیست و مالیات بر خرید و فروش مسکن هم افزایش پیدا کرده است، به نظر نمی‌رسد شاهد رونق چندانی در خرید و فروش باشیم اگر چه برخی دیگر معتقدند که این سیاست می‌تواند رونق نسبی در بازار ایجاد کند، دومین نکته این است که با کاهش نرخ سود بانکی، تمایل برای پس‌انداز در بانک‌ها کاهش پیدا می‌کند و احتمال دریافت ودیعه کامل از مستاجران کاهش می‌یابد و تقاضا برای دریافت اجاره نسبت به ودیعه افزایش می‌یابد.
مدل رایج در بازار مسکن، تبدیل هر
۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه به یک میلیون تومان رهن است، اما با کاهش نرخ سود سپرده، برخی مالکان تلاش می‌کنند تا مبنای نرخ تبدیل اجاره به رهن را از ۳ درصد به 2.5 تا 2.7 درصد برسانند که اگر نرخ تبدیل اجاره ماهانه به رهن، کمتر از ۳درصد محاسبه شود، مستاجر مجبور می‌شود، برای پرداخت پول پیش، مبلغی به مراتب بیشتر از نرخ واحد یک میلیون تومان بپردازد.
به‌عنوان مثال، با توجه به اینکه متوسط اجاره ماهانه (بدون رهن) آپارتمان ۵۰ متری در تهران طبق آخرین آمار مراجع رسمی، حدود یک میلیون تومان است، برای تبدیل کل این مبلغ به رهن کامل، براساس فرمول همیشگی باید از نرخ ۳درصد استفاده شود و مبلغ رهن کامل حدود
۳۳ میلیون تومان شود.
اما با توجه به کاهش نرخ سود سپرده بانکی و برای اینکه بهره‌گیری از نرخ 2.5 تا 2.7درصد، مورد قبول بازار قرار گیرد، مبلغ رهن کامل حدود ۳۷میلیون تومان می‌شود که این موضوع موجب فشار مضاعف بر مستاجر می‌شود.
تجربه نشان داده است که کاهش نرخ سود سپرده موجب می‌شود، بدون تغییر رقم کلی اجاره‌بها، فشار هزینه‌یی به مستاجران دو چندان شود.
کاهش نرخ سود اگرچه ممکن است، متوسط بهای اجاره را تغییر ندهد اما مالکان را به دریافت اجاره ماهانه بیشتر و رهن کمتر سوق می‌دهد که این امر اختلال در آرامش نسبی بازار اجاره و همچنین ناتوان شدن مستاجران را به همراه دارد.
در شرایطی که نرخ سود سپرده کاهش می‌یابد و احتمال افزایش فشار بر مستاجران افزایش می‌یابد، فعالیت انبوه‌سازان واحدهای کوچک و ساخت و ساز از سوی آنها، روزنه امید محسوب می‌شود زیرا این سازنده‌ها بخش زیادی از هزینه‌هایشان را از طریق رهن کامل آپارتمان‌های از قبل ساخته شده، تامین می‌کنند و به همین دلیل ممکن است عرضه فایل‌های «رهن» افزایش یابد و فشار وارد برمستاجران کاهش یابد.
ناگفته نماند با توجه به اینکه اقتصاد کلان کشور درحالت رکود است و مستاجران هم درآمدی برای پاسخگویی به افزایش بیشتر اجاره‌بها را ندارند، بنابراین بعید به نظر می‌رسد که اجاره‌بها مسکن به صورت جهشی افزایش یابد، ضمن اینکه فصل اجاره هم به پایان رسیده است و با آغاز فصل پاییز نرخ اجاره‌بها کاهش می‌یابد.
