شکاف عرضه و تقاضا؛ پیامد تولید بدون هدف مسکن
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
طی سه، چهار سال گذشته میزان صدور پروانه‌های ساختمانی به نصف کاهش یافته و از سوی دیگر حجم خرید و فروش مسکن هم نسبت به سال‌های پیش از آن کاهش چشمگیری داشته است، اما با این وجود، مدیرکل دفتربرنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به پیشی گرفتن موجودی مسکن از تعداد خانوار، این موضوع را به معنای وضعیت مطلوب سرمایه‌گذاری و تولید در بخش مسکن تفسیر کرده است. درحالی که نگاهی به شرایط بازار مسکن خلاف این موضوع را نشان می‌دهد.
وجود 2میلیون و500هزار خانه خالی و سرمایه‌گذاری برای ساخت این واحدها در سال‌های گذشته کمکی به متقاضیان کنونی مسکن نکرده است، زیرا اغلب واحدهای مسکونی خالی، لوکس بوده و خریداران واقعی مسکن بر اساس آمار بانک مرکزی و مرکز آمار به دنبال خرید واحدهایی با ارزش کمتر از 400 میلیون تومان هستند. در این شرایط علی چگنی، مدیرکل دفتربرنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: شاخص دسترسی به مسکن طی سال‌های اخیر کاهش یافته است و مروری بر مهم‌ترین شاخص‌های آماری این بخش حاکی از بهبود وضعیت مواردی همچون تراکم خانوار در واحد مسکونی، تولید، کیفیت ساخت‌وساز، امکانات رفاهی و... است.
به گزارش فارس، وی ادامه می‌دهد: تراکم خانوار در واحد مسکونی بر اساس تعداد واحدهای مسکونی در تصرف خانوار از 1.14 در سال 1375 به 1.06 در سال 1395 کاهش یافته است. در همین حال، تعداد کل واحدهای مسکونی کشور (27.51میلیون واحد مسکونی) حدود 3میلیون واحد بیش از تعداد خانوارها (24.196 خانوار) است.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن اظهار می‌کند: شاخص دسترسی به مسکن که از حاصل تقسیم بهای یک مسکن متوسط به کل درآمد خانوار در یک‌سال به دست می‌آید، طی سال‌های اخیر (به دلیل ثبات نسبی قیمت مسکن) کاهش یافته و به عبارتی شرایط برای دسترسی به مسکن مساعدتر شده است. وی تصریح می‌کند: با وجود بهبود شاخص‌های کیفی مسکن، تولید و عرضه مطلوب درسال‌های گذشته که منجر به بهبود پاره‌یی از شاخص‌ها شده، پدیده بدمسکنی به‌طور چشمگیری قابل مشاهده است، به‌طوری که حدود یک‌سوم از جمعیت شهری کشور در سرپناه نامناسب (بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی) زندگی می‌کنند، علاوه بر این اقشار کم‌درآمد و خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی در مضیقه مسکن به‌‌سر می‌برند.
به گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، افزایش درآمدهای نفتی و فزونی تقاضای سوداگری در مقاطعی از دهه‌های اخیر، منجر به افزایش قیمت مسکن شد و دشواری دسترسی به مسکن برای اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر را تشدید کرد، همچنین عدم افزایش درآمد خانوار متناسب با تورم عمومی طی سال‌های گذشته از قدرت خرید خانوارها کاسته است و تنها طی سال‌های 94 و 95، رشد درآمد واقعی خانوار به میزان بسیار اندکی مثبت بوده و در سال‌های قبل از آن فاصله قابل‌توجهی از تورم داشته است.
راه برای برون‌رفت از رکود
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن افزایش توان و قدرت خرید متقاضیان را بهترین روش برای خروج از رکود مسکن می‌داند و می‌گوید: بازگرداندن و تقویت توان خرید متقاضیان مصرفی مسکن می‌تواند از جمله مهم‌ترین رویکردها و برنامه‌ها در بخش مسکن باشد و مرور کوتاهی بر تجارب دیگر کشورها هم بر این موضوع صحه گذاشته و افزایش قدرت خرید متقاضیان از طریق اعطای وام‌های بانکی و سایر برنامه‌ها یکی از مهم‌ترین روش‌ها برای برون‌رفت از شرایط رکود است. وی اظهار می‌کند: در این روش بازگشت رونق اولیه به بازار تسهیل می‌شود و با هدایت بازار مسکن به سوی خریداران مصرفی، بروز تقاضای سوداگری و ایجاد شوک آنی به بازار کنترل می‌شود. چگنی با اشاره به اینکه یکی از مهم‌ترین موارد معرف تغییر و تحولات و وضعیت هر بخش اقتصادی شاخص‌های آماری است، می‌افزاید: شاخص‌ها و اطلاعات آماری دارای ابعاد گوناگون و پیچیده‌یی هستند و موارد متعدد و متناقضی را در هر بخش نمایندگی می‌کنند، بنابراین گاهی توجه صرف به کمیت‌های آماری می‌تواند، گمراه‌کننده باشد و اطلاعات نادرستی را به مخاطب، برنامه‌ریزان و تصمیم‌گیران دیکته کند، از این‌رو تبیین دقیق شاخص‌های آماری و توجه به تمام ابعاد آن حایز اهمیت است و تصمیم‌گیری در نظام برنامه‌ریزی را تحت تاثیر قرار می‌دهد. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن ادامه می‌دهد: بخش مسکن در شمول بخش‌های حساس و چندبعدی اقتصاد کشور است که تغییر و تحولات آن به‌طور مستقیم با زندگی و رفاه مردم عجین شده است، چرا که از یک‌سو نیاز اساسی خانوارها و از سوی دیگر گران‌ترین و مهم‌ترین دارایی خانوار است و از سوی دیگر پناهگاه مناسبی برای سرمایه‌گذاری و بازار جذابی در مجموعه اقتصادکلان است.
جنس واحدهای مسکونی خالی
عباس اکبرپور کارشناس حوزه مسکن درباره ادعای بهبود شاخص دسترسی مسکن طی سال‌های گذشته به «تعادل» می‌گوید: آمار اعلام شده از سوی وزارت راه و شهرسازی با تکیه بر تعداد پروانه‌ها، حجم خرید و فروش و... منتشرمی شود و برهمین اساس، این آمار متکی به مستندات است اما ناگفته نماند اگرچه تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده از تعداد خانوارها پیشی گرفته است، اما تعداد قابل توجهی از اینها مربوط به واحدهای مسکن مهر است که امکانات کافی را ندارند و طول عمر مفید آنها با توجه به کیفیت پایین تکنولوژی ساخت‌شان ، کم است.
اکبرپور ادامه می‌دهد: این واحدهای مسکن مهر، امکانات لازم زیربنایی و روبنایی از جمله مدرسه، بیمارستان، امکانات مربوط به حمل و نقل عمومی و... را ندارند و بر همین اساس شاخص‌های لازم برای سکونت را نداشته و نباید در آمار مربوط به واحدهای مسکونی خالی لحاظ شوند. وی می‌افزاید: بخش دیگری از واحدهای مسکونی که در آمار مربوط به وزارت راه و شهرسازی، واحدهای لوکس هستند که این واحدها از نظر متراژ، موقعیت جغرافیایی، قیمت و امکانات لوکس بوده و اغلب متقاضیان مسکن قادر به خرید چنین واحدهایی نیستند. به گفته این استاد دانشگاه، صاحبان واحدهای لوکس ممکن است چندین سال این واحدها را به امید افزایش قیمت در لیست فروش مشاوران املاک قرار ندهند. بنابراین این واحدها هم مانند واحدهای مسکن مهر نباید در آمار مربوط به مقایسه واحدهای مسکونی و تعداد خانوارها در نظرگرفته شود.
اکبرپور اظهار می‌کند: بخش دیگری از واحدهای مسکونی واحدهایی هستند که عامه مردم متقاضیان خرید آن برای نخستین خرید یا تبدیل به احسن هستند که این واحدها باید در آمار اعلامی وزارت راه و شهرسازی قرار می‌گرفت. وی اضافه می‌کند: زمانی شاهد ایجاد تحول در بخش مسکن هستیم که بخش عمده‌یی از ساخت و ساز مسکن به ساخت واحدهای مربوط به دسته سوم اختصاص یابد، افزایش ساخت واحدهای مسکونی با حجم بالای متقاضی می‌تواند از طریق تسهیلات مناسب به سازنده و خریدار امکان‌پذیر شود. اکبرپور با اشاره به اهمیت حمایت مالی از متقاضیان خرید مسکن می‌گوید: در ایران هم باید مانند کشورهای پیشرفته 90درصد قیمت ملک از طریق تسهیلات بانکی به خریداران پرداخت شود و بهره بانکی هم نباید بالاتر از یک تا 2درصد باشد درحالی که در شرایط کنونی، کمتر از 50درصد قیمت یک واحد مسکونی با نرخ بهره 12، 13درصد در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد.
وی اضافه می‌کند: تا زمانی که نرخ بهره تسهیلات خرید مسکن کاهش نیابد و حدود 90درصد قیمت مسکن توسط منابع دولتی پرداخت نشود، نمی‌توان به بهبود بخش مسکن امیدوار بود و با ارائه آمار مثبت نمی‌توان به رونق این بخش دل بست.
