نخستین فرمان شهردار تهران

گروه راه و شهرسازی|آزاده کاری|

محمدعلی نجفی شهردار تهران روز گذشته در بخشنامه‌یی صدور هرگونه هولوگرام جدید را در مناطق ۲۲گانه شهر تهران تا اطلاع ثانوی ممنوع اعلام کرد و مناطق ۲۲گانه شهرداری مکلف شدند، پرداخت نقدی مودیان را به حساب خزانه شهرداری واریز و از هرگونه پرداخت پشت باجه خودداری کنند. به این ترتیب پیش‌بینی می‌شود، هر گونه واسطه‌گری در فروش تراکم ساختمانی در شهرداری از میان برداشته شود، چرا که تا پیش از این طلبکاران از شهرداری تهران می‌توانستند به میزان مطالبه خود از محل فروش تراکم به سازندگان به مطالبات خود دست پیدا کنند. این شیوه اما مفسده‌های متعددی را در شهر تهران ایجاد کرده بود. از همین رو شهردار تهران در نخستین فرمان مدیریتی خود، فروش تراکم به این شیوه را ممنوع اعلام کرده است.

به گزارش «تعادل» در این بخشنامه آ‌مده است: برای رفع ابهامات و اشکالاتی که در ارتباط با صدور و کارسازی هولوگرام‌های مربوط به عوارض ساختمانی در مناطق مختلف ایجاد شده و در جهت مدیریت بهینه درآمدها و منابع نقدی از تاریخ ابلاغ این بخشنامه تمام واحدهای ذی‌ربط موظف به رعایت امور زیر هستند.

هولوگرام‌های صادر شده قبل از تاریخ این بخشنامه در کمیته‌یی که در سازمان املاک و مستغلات تشکیل می‌شود، بررسی و بعد از راستی‌آزمایی و تایید قابل اقدام خواهد بود و مناطق شهرداری حق قبول هولوگرام‌های تایید شده را ندارند. همچنین مناطق ۲۲گانه شهرداری مکلفند، پرداخت نقدی مودیان را به حساب خزانه شهرداری واریز و از هرگونه پرداخت پشت باجه خودداری کنند. انجام هرگونه تهاتر در ازای مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی از شهرداری تهران با واگذاری املاک و صرفا پس از تایید کمیته‌یی که در سازمان املاک و مستغلات تشکیل شده است، میسر خواهد بود. بر این اساس معاونت مالی و اقتصادی شهری موظف است در اسرع وقت به تعیین تکلیف مراودات فیمابین شهرداری و کارگزاران اقدام کند و نتیجه را به اینجانب گزارش دهد. این بخشنامه خطاب به معاونان، شهرداران مناطق ۲۲گانه، مدیرعامل سازمان املاک و مستغلات، مدیران کل حسابرسی، تشخیص و وصول درآمد و مالی و اموال شهرداری است. همچنین در این بخشنامه هولوگرام‌هایی که پیش از این صادر شده‌اند باید در کمیته‌یی واقع در سازمان املاک و مستغلات بررسی شده و پس از راستی‌آزمایی قابل اقدام خواهد بود. همچنین هرگونه پرداخت پشت باجه در مناطق ۲۲ گانه شهرداری ممنوع است. یکی از انتقاداتی که طی سال‌های گذشته به شهردار تهران وارد می‌شود، پیش‌فروش شهر تهران از راه فروش تراکم بوده است. اعضای اصلاح‌طلب شورای چهارم بارها درباره این موضوع به شهردار و رییس شورا تذکر دادند اما این تذکرها و انتقادها راه به جایی نبرد. اما خوشبختانه شهردار جدید تهران در نخستین اقدام خود تصمیم بسیار مهمی اتخاذ کرد تا با منع صدور هولوگرام وضعیت این بخش را مورد بررسی قرار دهد.

 یک اقدام بسیار مثبت

پیروز حناچی، معاون سابق وزیر راه و شهر‌سازی نیز در گفت‌وگو با «تعادل» این اقدام شهرداری را بسیار مثبت ارزیابی کرد و گفت: من به دلیل این اقدام مناسب از شهردار تهران تشکر کردم و به‌طور قطع ممنوعیت صدور هر گونه مجوز تراکم شناور تا اطلاع ثانوی در تهران یکی از بهترین اقدام‌های شهردار جدید تهران محسوب می‌شود.

وی ادامه داد: یکی از مهم‌ترین پیامدهای این بخشنامه دفع مفسده است. هر سازمانی که بودجه دارد، محل درآمد و نیز هزینه‌های آن مشخص است و هر اقدام دیگری که به موازات این سیستم و در جهت دور زدن این بودجه صورت گیرد، فسادبرانگیز است. همان‌طور که مجلس بودجه را برای دولت تعیین می‌کند و در صورتی که دستگاه‌ها از محل‌های دیگر اقدام به کسب درآمد غیرشفاف کنند با آنها برخورد می‌شود، الان این اتفاق در شهرداری نیز در حال رخ دادن است و در آینده نزدیک شاهد تبعات مثبت آن خواهیم بود.

محمد سالاری، رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای چهارم در یکی از جلسات شورا عنوان کرد که فروش هولوگرام‌ها دو اشکال عمده دارد. نخست اینکه شهرداری با این اقدام قسمت زیادی از ظرفیت طرح تفصیلی را پیش‌فروش کرده است، آن هم ظرفیتی که باید به تدریج براساس تقاضاهای صدور پروانه شکل می‌داد و با پول آن هزینه‌های شهر را پرداخت می‌کرد، اما حالا بیشتر اینها پیش‌فروش شده است.

این حرف‌ها نشان می‌دهد که شهردار آینده تهران باید پروانه‌های زیادی صادر کند، اما پولی بابت آن دریافت نکند. دومین اشکالی که سالاری به آن اشاره کرد، نبود یک ضابطه و دستورالعمل برای هولوگرام است. به گفته سالاری شهرداران مناطق این رویه را نمی‌پذیرند، چون در وهله اول احتمالا نیاز به پول نقد دارند تا پاسخ زیرمجموعه‌های خود را بدهند و منطقه را اداره کنند. از سوی دیگر ضابطه‌یی درباره تراکم شناور به آنها ابلاغ نشده است. وقتی شهردار این را نمی‌پذیرد، مساله در چرخه فسادخیزی قرار می‌گیرد، چون شخص به سفارش و توصیه‌های اطرافیان متوسل می‌شود و در این سفارش‌ها فساد گسترده‌یی هست.

اما مساله دیگری که در این زمینه وجود دارد، درباره پیمانکارانی است که برای فروش این هولوگرام‌ها اقدام می‌کنند که گاهی حتی در ازای پرداخت نقد مجبور به تخفیف ٥٠درصدی تراکم سیار می‌شود که در این صورت متضرر می‌شوند؛ مگر اینکه به قول رییس کمیسیون شهرسازی هولوگرام‌ها کیلویی واگذار شده باشد. به نظر می‌رسد، تراکم سیار بیشتر در مناطق غربی و شمال شهر تهران فروخته شده باشد. به گزارش «تعادل» نقش شرکت‌هایی که در چند سال اخیر به عنوان کارگزار در حال فعالیت هستند، در این زمینه بسیار پررنگ است. «هولوگرام» از دل فعالیت‌های این شرکت‌ها بیرون آمده و به فضای عمومی و مجازی راه یافته است. هولوگرام، نامه‌یی است که یک هولوگرام بر آن الصاق شده است. این نامه، اعلام وصول درآمدی شهرداری یا به عبارت دقیق‌تر، تاییدیه تسویه بدهی متقاضی به شهرداری است که در این باره بدهی، عوارض شهرداری و فیش عوارض متقاضی بنا بر این تاییدیه، پرداخت و تسویه شده است. انبوه‌سازان سابقه‌دار ترجیح می‌دهند برای اخذ مجوز تراکم، به جای رجوع به مرجع اصلی صدور این مجوز –شهرداری‌های مناطق- مسیر دوم را انتخاب کنند و به بازار دلالی تراکم که برخی آن را رسمی عنوان می‌کنند، مراجعه کنند و با هزینه کمتر از مسیر اصلی، پول ارتفاع ساختمان‌شان را بپردازند.

با وجود تاکید مدیران شهرداری مبنی بر نبود بازار دلالی تراکم، این بازار کماکان در تهران برقرار است و گروهی تحت عنوان «طلبکاران مالی پروژه‌های شهری» با در دست داشتن «هولوگرام» برای فروش آن به سازنده‌ها و دریافت پول نقد بابت طلب اولیه‌شان، در این بازار مشغول فعالیت هستند.

در واقع هولوگرام برگه‌یی است که این افراد در ازای طلب‌شان از شهرداری در اختیار دارند، طوری که این برگه قابلیت ارائه تراکم مجاز در محله‌های مختلف شهر تهران را به سازنده‌های متقاضی ساخت دارد و به همین دلیل سیار عنوان می‌شود؛ چون دارنده حواله می‌تواند آن را به هر سازنده‌یی که شرایط ملک او به لحاظ سقف تراکم مجاز با موجودی ریالی حواله همخوانی دارد، بفروشد.

به بیان دیگر، چنانچه متقاضی صدور پروانه ساختمان با در دست ‌داشتن فیش عوارض پروانه ساخت، به‌جای شهرداری به یک شرکت کارگزار مراجعه کند، کارگزار می‌تواند در دریافت هزینه مندرج در فیش با متقاضی تعامل کند؛ یعنی به‌جای دریافت وجه نقد، سایر منابع در اختیار متقاضی مانند ملک، سهام، اوراق مشارکت و... یا ترکیبی از اینها را در یک زمان توافقی از وی دریافت کند. به ‌این‌ ترتیب کارگزار به‌جای شهرداری نسبت به تسویه بدهی متقاضی اقدام می‌کند یا طلب شهرداری را وصول می‌کند. در این حالت، صدور پروانه از طریق صدور هولوگرام انجام می‌شود؛ یعنی با تقاضای کارگزار، معادل مبلغ فیش عوارض، شهرداری برای پلاک ثبتی مدنظر هولوگرام صادر می‌کند و این هولوگرام روی پلاک ثبتی در هریک از مناطق شهرداری به‌اصطلاح بارگزاری یا کارسازی‌ شده و به‌ این ‌ترتیب فرآیند صدور پروانه ساختمان به پایان می‌رسد.

گاهی روند صدور هولوگرام از مناطق شهرداری آغاز می‌شود که در این صورت، واحد درآمد منطقه، منابع متقاضی ازجمله وجوه نقد را دریافت و به کارگزار پرداخت می‌کند که روند صدور هولوگرام برابر آنچه گفته شد، طی می‌شود و در عوض شهرداری منطقه مدنظر از کارگزار می‌خواهد از محل منابع متقاضی صدور پروانه، بدهی‌های مشخص‌شده همان منطقه را بپردازد و طلبکاران را برای تسویه‌حساب به کارگزار معرفی می‌کند.

در گذشته شهرداری در تعامل با اشخاص حقیقی و حقوقی، نهادهای دولتی و نظامی، ارقام شایان توجهی بدهی انباشته دارد. این بدهی بیشتر در تملک املاک واقع در مسیر پروژه‌های عمران شهری ایجاد شده است.  انتقال این بدهی‌ها به اشخاص دیگر در گذشته با محوریت شهرداری یا سازمان املاک و مستغلات صورت می‌گرفت که پس از افزایش تعداد و حجم این اشخاص و ارقام، انتقال این بدهی‌ها و عموما تسویه آنها به شرکت‌های کارگزاری محول یا در این شرکت‌ها متمرکز شد. بخشی از این بدهی‌ها در قالب تراکم شناور به بستانکاران تادیه شده که ایشان این مبالغ را روی املاک مختلف کارسازی می‌کنند و با متقاضیان صدور پروانه برای خرید و فروش یا انتقال بستانکاری تعامل می‌کنند. نهاد متولی این کار در شهرداری تهران، سازمان املاک شهرداری تهران در زیرمجموعه معاونت مالی و اقتصاد شهری است.