ساخت املاک تجاری مستلزم نیازسنجی

برهان محمودی

کارشناس برنامه‌ریزی شهری

بازار ساخت و ساز در دو حوزه مسکونی و اداری- تجاری کاملا با یکدیگر متفاوت است به گونه‌یی که ساخت واحدهای مسکونی معمولا در ایران سابقه بازاریابی ندارد؛ چراکه سازندگان براساس یک باور غلط و قدیمی که میراث دهه‌های 70و 80 بازار مسکن است، معتقدند هر چه واحد مسکونی ساخته شود به هر حال به فروش می‌رسد؛ هر چند که نتیجه عدم توجه به بازاریابی ساخت واحدهای مسکونی به ساخت 2میلیون و 500 هزار واحد خالی از سکنه منجر شد که برای ساخت آنها حتی یک مطالعه کوچک میدانی نیز از سوی سرمایه‌گذار انجام نشده بود. علم بازاریابی ساخت و ساز، علم نوپایی است که در حوزه عمرانی قرار نمی‌گیرد.

کارشناسان این بخش از متخصصان بازرگانی و بازاریابی هستند. از آنجا که در ایران شرکت‌های مسکن‌ساز با شرکت‌های مطالعه بازاریابی ساخت و فروش مسکن به هیچ عنوان مرتبط نیستند همچنان سازندگان ناکامی خود در فروش واحدهای مسکونی را نبود بازار می‌دانند درحالی که بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، علت سنگین‌تر شدن سایه رکود بر بازار مسکن را عدم رعایت الگوی مصرف مسکن در خانوارهای ایرانی می‌دانند. با این حال شاید بتوان با تمهیداتی واحدهای مسکونی متعدد ساخته شده را به فروش رساند اما این امر درخصوص واحدهای تجاری و اداری بدون داشتن استراتژی برای ساخت و فروش و نیز بدون دریافت پیش سفارش ساخت از سوی شرکت‌های بزرگ سازنده یا واردکننده اجناس مصرفی تقریبا غیرممکن است. نگاهی به بازار واحدهای تجاری و اداری نشان می‌دهد، تفاوت قیمت خرید و فروش این واحدها با واحدهای مسکونی گاهی تا 10برابر می‌رسد.

 به عنوان مثال، اگر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در یکی از مناطق پرطرفدار تهران- مثلا گیشا- را 8 میلیون تومان در نظر بگیریم، قیمت واحد تجاری در همین منطقه بعضا میان 80 تا 100میلیون تومان در نوسان است. در نتیجه یک باب مغازه 20متر مربعی در این منطقه از پایتخت شاید تا 2میلیارد تومان معامله شود.

همین موضوع سبب می‌شود تا در نگاه نخست بسیاری فکر کنند سرمایه‌گذاری روی واحدهای تجاری از سرمایه‌گذاری در واحدهای مسکونی سودآورتر باشد اما متخصصان اقتصادی بر این باورند که سرمایه‌گذاری در دو نوع خلاصه می‌شود؛ یا کالا به گونه‌یی است که در کوتاه‌مدت قابل خرید و فروش باشد و اصل و سود مورد انتظار را برای سرمایه‌گذار در پی داشته باشد یا اینکه اگر کالای تولید شده امکان خرید و فروش در کوتاه‌مدت را ندارد، امکان بهره‌برداری را برای سرمایه‌گذار فراهم کند به عنوان مثال ساخت زیربناهای حمل و نقل مانند آزادراه نیاز به سرمایه‌گذاری کلانی دارد و نهایتا محصول ساخته شده، قابل فروش نیست؛ اما سرمایه‌گذارانی که در این حوزه ورود می‌کنند، می‌دانند درآمدی که از محل بهره‌برداری محصول خود(مثلا آزادراه) به دست می‌آورند از سود سرمایه‌گذاری در هر کسب وکار دیگری بیشتر خواهد بود به همین دلیل در تمام دنیا شرکت‌های متعددی در زمینه مطالعه و تحقیق برای ساخت زیربناهای حمل و نقل فعالیت و پروژه‌های سودده را به سرمایه‌گذاران پیشنهاد می‌کنند. اما در ایران خرید و فروش واحدهای تجاری در هر دو حالت در بسیاری از مناطق زیانده است؛ نه می‌توان با هدف فروش آن در کوتاه‌مدت و کسب سود به سمت تجارت واحدهای تجاری رفت و نه در صورت نگهداری این کالا با هدف کسب درآمد از محل اجاره آن می‌توان به سودی بیشتر از سود بازارهای موازی از قبیل دریافت اجاره‌بها از واحدهای مسکونی، سود سپرده بانکی، بازار سرمایه، ارز و فلزات گرانبها از این محل دست یافت.

 اگرچه بسیاری از مردم فکر می‌کنند برخی واحدهای تجاری یا مغازه‌ها در برخی مناطق تهران اجاره‌بهای سنگینی از مستاجر دریافت می‌کنند اما این موضوع اولا در همه مناطق قابل تعمیم نیست و تنها کمتر از 10درصد واحدهای تجاری تهران امکان برگزاری مزایده برای اجاره آن وجود دارد ثانیا تقریبا همه کسب وکارهای صنفی یا صنعتی موجود سودی معادل اجاره مورد نظر مالک به دست نمی‌دهد؛ به همین دلیل است که یا مدام شاهد تغییر شغل مستاجران واحدهای تجاری در طول یک سال هستیم یا اینکه مالک حاضر است، مغازه‌اش خالی و بدون مستاجر بماند اما با اجاره‌بهایی پایین‌تر از اجاره‌بهای مورد نظر خود آن را به مستاجر واگذار نکند. همچنین این موضوع درخصوص مال‌ها و مجتمع‌های تجاری متعددی که در پایتخت به چشم می‌خورد، ساری و جاری است. بسیاری از آنها به دلیل آنکه در برهه‌یی از زمان به خصوص اواخر دهه 80 که مردم به خرید از فروشگاه‌های لوکس علاقه‌مند شدند، قارچ‌گونه سر از خاک برآوردند اما به تدریج با عدم استقبال مردم مواجه شده و بسیاری از واحدهایی که اجاره یا فروش رفته بودند، تخلیه شدند. بسیاری از ما واحدهای تجاری خالی را حتی در طبقات همکف و پرتردد مال‌های تهران و دیگر کلان‌شهرها دیده‌ایم این وضعیت در طبقات فوقانی و این مجتمع‌ها وضعیت بدتری دارد.

به طوری که مالکان واحدهای تجاری با وجود تبلیغات متعدد فروش واحدهای تجاری این مجتمع‌ها یا عکس گرفتن در کنار سلبریتی‌ها و سوءاستفاده از محبوبیت بازیگران و فوتبالیست‌ها برای فروش این واحدها همچنان ناکام مانده‌اند. به گونه‌یی که برخی فروش اقساطی یا حتی فروش به قیمت ساخت را هم مطرح می‌کنند ولی فایده‌یی نصیبشان نشده است. به نظر می‌رسد تنها راه خروج از این وضعیت، اصلاح و بهبود ساختار کلی اقتصاد کشور از واردات به سمت تولید است تا مجتمع‌های تجاری به ویترینی برای فروش تولیدات داخل باشد نه محصولات گران قیمت و پر رنگ و لعاب شرقی و غربی.