سیاست بهینه اعطای وام به متقاضیان مسکن
گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
در حالی که جمعیت قابل توجهی از شهروندان کشور متقاضی مسکن هستند، در سال‌های اخیر طرح قابل قبولی از سوی دولت برای خانه‌دار شدن مردم مطرح نشده است. اگرچه در ماه‌های اخیر وام مسکن به میزان بسیار زیادی رشد داشته است، اما همچنان بخش بزرگی از متقاضیان از این حوزه دست خالی برمی‌گردند. با توجه به اینکه تسهیلات با رقم‌های متفاوت و شرایط مختلفی در بحث مسکن ارائه می‌شود، اما هیچ یک نتوانسته نیاز قشر ضعیف و متوسط جامعه را برطرف و به رفع مشکل مسکن آنها کمک کند. در حال حاضر اگر فردی بخواهد بدون سپرده‌گذاری از وام ۱۶۰میلیونی خرید مسکن استفاده کند باید ۳۲۰برگه حق تقدم مسکن با قیمت متوسط هر ورق حدود ۷۷هزار تومان خریداری کند، به عبارت دیگر باید همان ابتدا حدود ۲۵میلیون تومان موجودی داشته باشد.
به گفته کارشناسان درحالی که هنوز هزینه دریافت تسهیلات مسکن بیشتر از توان مالی بسیاری از اقشار جامعه است، اما به نظر می‌رسد، دولت همچنان در این حوزه مبتکر راهکارهای غیرعملیاتی بوده و اصل ارائه وام یعنی پاسخگویی همه‌جانبه این وام‌ها برای متقاضیان خریدمسکن را به ورطه فراموشی سپرده است.
به‌هر حال، وزارت راه و شهرسازی در تازه‌ترین سیاست‌های ارائه تسهیلات خود نگاهی به سه مساله «کاهش طول دوره سپرده‌گذاری»، «افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات» و «کاهش مبلغ اقساط» داشته‌اند اگرچه این سیاست‌گذاری‌ها به دلیل افزایش استطاعت متقاضیان عنوان شده اما در بدو تصویب این اصلاحات از سوی بسیاری از کارشناسان با اما و اگرهایی همراه شده است.
کوچک‌ترین تغییر به نفع متقاضیان وام
پرویز کاکایی، رییس شعبه یک بانک دولتی با بیان اینکه پیشنهادهای سیاستی جدید برای اعطای وام مطلوب اما قدرت پاسخ‌دهی اندکی دارد، گفت: مهم‌ترین مزیت این پیشنهادها، افزایش زمان بازپرداخت مسکن از ۱۲ به ۱۵سال و همچنین کاهش سود تسهیلات از 9.5 به ۸ درصد است. ضمن اینکه متقاضی دیگر نیازی نیست یک‌سال برای دریافت وام منتظر بماند. بلکه در یک دوره ۱۰ماه (دو دوره ۵ماهه) می‌تواند پرونده دریافت وام تشکیل دهد.
وی گفت: اگر در پیشنهادهای سیاستی برای اعطای وام، سود با نرخ پایین‌تر از 6درصد و با طول زمانی بازپرداخت 20ساله ارائه می‌شد، می‌توانستیم بگوییم این وام کارآمد‌تر خواهد بود، اما به دلیل عدم توانایی بانک‌ها برای ارائه تسهیلات اینچنینی، این سیاست نیز گام مثبت تلقی می‌شود.
این کارشناس گفت: به هر حال هر تغییر جزیی در شرایط و نرخ سود بانکی می‌تواند پاسخ مثبتی به تقاضای مصرفی باشد.
کاکایی افزود: البته در این خصوص سوء برداشت‌هایی نیز شده است که نیازمند نگاه جامع‌تری به این سیاست‌ها است به‌طور مثال یکی از مهم‌ترین سوء برداشت مربوط به نگرانی عده‌یی درباره اثر جانبی تسهیل شرایط وام بدون سپرده روی نرخ تورم و در نتیجه افزایش قیمت مسکن است.
این‌درحالی است که هر گونه اصلاحات در وام مسکن مربوط به تسهیلات خانه‌اولی‌ها خواهد بود و بانک عامل بخش مسکن فعلا برنامه‌یی برای اصلاح وام بدون سپرده ندارد. وی همچنین گفت: اگرچه تسهیلات در سال‌های اخیر نتوانسته به صورت جامع و کامل دغدغه‌های بخش تقاضا را پاسخ دهد اما هر تغییری، یک کورسوی امیدی است که می‌تواند در کاهش بخشی از تقاضای مصرفی و خانه‌های خالی از سکنه موثر واقع شود.
این کارشناس با بیان اینکه بازار مسکن در رکود نیست، گفت: تازمانی که متقاضیان اخذ وام، نگران تغییرات مقطعی قیمت مسکن هستند، این مساله نشان می‌دهد ما در بخشی از سیاست‌های مسکنی دچار اشکال هستیم. رکود مطلق زمانی رخ می‌دهد که هیچ تقاضایی برای کالا نباشد در حالی که بسیاری از جوانان و خانواده‌ها به دنبال راهکارهایی برای خرید مسکن هستند.
وی گفت: به هر حال بررسی بازار مسکن نشان می‌دهد، بازار مسکن هم‌اکنون با مازاد تقاضا روبه‌روست که به علت توان اقتصادی مردم تاکنون امکان قرار گرفتن در لیست عرضه را پیدا نکرده است، اما در صورت رونق اقتصادی آن بخش از سرمایه‌یی که در بازار مسکن محبوس شده بود از این بخش خارج شده و وارد سایر بخش‌های اقتصادی خواهد شد.
چرا وام در ایران ارزش ندارد
در همین زمینه یک تحلیلگر اقتصادی که نخواست اسمش فاش شود و نگاه متفاوت‌تری به سیاست‌های مسکنی داشت به «تعادل» گفت: متغیرهای اقتصادی به‌مثابه جوارح یک پیکرند و اندک تغییر حساب نشده در هر یک می‌تواند بحرانی بزرگ در کل پیکر جامعه بیافریند. ذکر یک نمونه از تاریخ نه چندان دور می‌تواند اهمیت آنچه را که گفتیم برجسته‌تر کند. دولت محمود احمدی‌نژاد در سال‌های ۸۵ تا ۸۸ بدون توجه به وضعیت نرخ تورم با این استدلال که نرخ سود بانکی رباست دستور داد این نرخ کاهش یابد و تک‌رقمی شود.
وی گفت: مسوولان دولت مزبور گمان می‌کردند این کار خدمتی است به اقشار ضعیف که ناتوان از بازپرداخت وامند. اما نتیجه حاصله جالب توجه بود. وقتی نرخ سود بانکی کمتر از تورم شد و مردم به وضوح مشاهده کردند که با گذاشتن پول در بانک‌ها، ارزش دارایی‌هایشان حتی متناسب با تورم هم افزایش نمی‌یابد، پول‌ها را از بانک‌ها بیرون کشیدند و هجوم نقدینگی به بازار مسکن شروع شد. بانک‌ها که از یک سو با خروج سپرده‌ها، بخشی از منابع خود را از دست داده بودند، از سوی دیگر با مازاد تقاضای وام مواجه شده بودند. گرفتن وام و بازپرداخت آن با سودی کمتر از تورم صف متقاضیان را دو چندان کرد.
وی با تاکید بر اینکه سود عمده در این میان نصیب کسانی می‌شد که وام‌های کلان چندصد میلیونی و بیشتر می‌گرفتند نه متقاضیان وام‌های ۲ تا ۳۰میلیونی اظهار کرد: از آنجایی که ساخت مسکن امری زمان‌بر است و پاسخگویی به تقاضای آن با وقفه‌های بلندمدت همراه است، هجوم متقاضیان به بازار مسکن، قیمت‌ها را افزایش داد و با هر افزایش هجوم به بازار مسکن بیشتر شد.
این تحلیلگر گفت: رشد حبابی قیمت‌ها کم‌کم از خیل متقاضیان به دلیل از میان رفتن قدرت خرید کاست اما بسازوبفروش‌ها و بانک‌ها هنوز با انگیزه‌های سوداگرانه مشغول ساخت و ساز بودند.
وی گفت: به هر حال در این بازی نابرابر بیشترین آسیب متوجه اقشار کم درآمد و حتی طبقه متوسط شهری شد و به جرات می‌توان گفت بخش عمده‌یی از افزایش فقر و حاشیه‌نشینی در دهه گذشته از همین ناحیه افزایش قیمت مسکن اتفاق افتاد.
وی افزود: نتیجه نهایی هم رکود صنعت ساختمان و افزایش عجیب و غریب مسکن‌های خالی بود که خود افزایش مطالبات معوق و قفل‌شدگی بخش قابل توجهی از منابع بانک‌ها را به دنبال داشت. تبعاتی که تا به امروز هم نیز ادامه دارد.
وی با بیان اینکه با توجه به موارد ذکر شده اخذ وام مسکن در هیچ دوره‌یی به سود متقاضیان نبوده است تاکید کرد: اگر پیشنهادهای سیاستی جدید به صورت واقعی نیز اعمال شود یعنی کاهش نرخ سود تسهیلات 8درصد باشد، باز هم تغییر آنچنانی در بخش تقاضا رخ نخواهد داد. باید به این نکته توجه داشته باشیم که بخش اعظمی از بازار تقاضا و مصرفی شامل اقشاری است که حتی شغل مناسب ندارند و دخل و خرج آنها با شرایط کنونی جامعه همخوانی ندارد. در حال حاضر درآمد مردم ریالی و خرج آن به صورت دلاری است که این مورد می‌تواند تمام سیاست‌های اتخاذ شده را به چالش بکشاند.
وی گفت: شرایط سرمایه‌گذاران نیز در شرایط کنونی قصه دیگری دارد. در حال حاضر بخش اعظمی از سرمایه‌گذاران در این چند سال به فکر خروج سرمایه خود از این بازار افتاده‌اند. چرا که سرمایه‌گذاری در بانک برای آنها مقرون به صرفه‌تر شده است. بخشی از سرمایه‌گذاران هم خانه‌های خود را به فروش نمی‌رسانند تا با قیمت جدیدی که متناسب با هزینه‌هایی که کرده‌اند ملک خود را به فروش برسانند.
این کارشناس در نهایت گفت: به هر حال اگر برنامه‌ریزی به گونه‌یی باشد که طرح‌های جدی برای وام مسکن انجام شود بازار مسکن به تحرک واقعی می‌رسد و از تعداد خانه‌های خالی کاسته می‌شود. پوشش‌دهی این وام باید بر اساس دخل و خرج عموم جامعه طرح‌ریزی شود.
شروط پیچیده تسهیلات
در همین زمینه محمدعلی مهری، کارشناس ارشد مدیریت شهرسازی با بیان اینکه جدای از مباحث ذکر شده در حال حاضر مساله مهم دیگر تسهیلات وام یکم مسکن در شرایط خاص آن نهفته شده است، گفت: در حال حاضر اعمال سقف سنی برای آپارتمان‌های مشمول وام، سرگردانی گروهی از خریداران مسکن را رقم زده است. جذاب‌ترین تسهیلات خرید، به آپارتمان‌های حداکثر 15سال ساخت تعلق می‌گیرد. درحالی که بیشتر معاملات به واحدهای خارج از دایره تسهیلات‌دهی اختصاص دارد. زیرا خرید ملک با عمری کمتر از15سال گران‌تر و تقاضای کمتری دارد.
مهری افزود: لحاظ سقف سنی برای وام‌گیرنده‌ها باعث شده بخش اعظمی از متقاضیان این عرصه را رها کنند. به هر حال، توجه به این مدل منسوخ شده برای اخذ تسهیلات در هیچ جای جهان عمومیت نداشته و باعث خروج بخش تقاضا از بازار مسکن می‌شود. جز این شرط چندین شرط ناکارآمد نیز برای اخذ وام لحاظ شده که برآیندی جز فرار متقاضیان از خرید وام مسکن ندارد.
این کارشناس ساخت و ساز گفت: در تمام کشور‌ها پرداخت تسهیلات متناسب با توان مالی شخص وام‌گیرنده تعیین می‌شود یعنی براساس توانمندی وام‌گیرنده اعتبار، اقساط و دوره بازپرداخت به صورت شناور اعمال می‌شود. متاسفانه نخستین نکته قابل توجه در نظام ارائه تسهیلات عدم اعتبارسنجی گروه‌های درآمدی است. باید مسوولان بدانند ارائه نسخه واحد برای متقاضیان بازخورد مطلوبی نداشته و نخواهد داشت.
وی با بیان اینکه اعمال مباحثی مانند سود تسهیلات و زمان بازپرداخت برای دریافت وام شروط بدون مطالعه و کارشناسی شده است، تاکید کرد: این شرط‌ها در مورد تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، به عنوان ارزان‌ترین تسهیلات (با نرخ سود 8 تا 9.5درصد) با بالاترین سقف مبلغ (160میلیون تومان ویژه زوجین)، رخ داده است.
این کارشناس ساخت و ساز با بیان اینکه ارائه وام در دوران رکود باید خارج از شرط و شروط باشد، تاکید کرد: کاهش نرخ سود تسهیلات یکی از این شرط‌ها و بدون تردید با کاهش یک‌درصدی اتفاق شگرفی در تجمیع متقاضیان نخواهد داشت.
راهکارهایی با چالش‌های جدید
در همین زمینه عطا آیت‌اللهی، کارشناس مسکن گفت: بدون شک در شرایط فعلی که بازار مسکن به‌دلیل از دست دادن جذابیت‌های خود و تبدیل شدن به یک بخش ضررده از لیست علاقه‌مندی سرمایه‌گذاران کنار گذاشته شده است، اتخاذ ساز و کار موثر برای عرضه واحدهای خالی، علاوه بر تامین تقاضای بازار و جلوگیری از ایجاد قیمت‌های کاذب، می‌تواند امید را به سازندگان و سرمایه‌گذاران مشتاق بازگرداند.
وی با بیان اینکه در حال حاضر معادله پرداخت و دریافت وام با چالش‌هایی روبه‌روست، گفت: مسوولان برای رهایی از این چالش‌های به دنبال راهکارهای پیشنهادی هستند که در بیشتر مواقع این راهکارها خود با چالش‌های مختلفی روبه‌رو هستند.
این کارشناس مسکن گفت: یک اصل فراموش شده در بخش مسکن این است که این معادلات و پیشنهادات باید با اعتبارسنجی و توانایی عموم جامعه طرح‌ریزی شود. مطمئنا اگر افراد توان خرید خانه را داشته باشند اقدام به خرید می‌کنند.
وی افزود: از این‌رو، دولت باید در اتخاذ سیاست‌ها به دو طرف معامله توجه کند. پرداخت وام خرید با اولویت خانه‌های دسته اول ساخته شده در سال‌های اخیر، کاهش سود وام‌های مسکن در همه بانک‌ها، واقعی کردن نرخ سودها و تسهیل در پرداخت وام‌ها می‌تواند از سوی دیگر به کاهش حجم واحدهای انباشته کمک کند.
این کارشناس ادامه داد: از نظر عمومی دولت می‌تواند با حفظ انصباط مالی، تثبیت نرخ ارز، هدایت صحیح نقدینگی و پرهیز از اتخاذ تصمیمات هیجانی تاثیر قابل توجهی در تسهیل و حفظ آرامش روانی جامعه و جلوگیری از عمیق‌تر شدن رکود فعلی داشته باشد.
وی گفت: اعمال تغییرات باید با مطالعه کارشناسی صورت بگیرد اگرچه تغییرنرخ سود تسهیلات و زمان بازپرداخت آن مولفه‌های مهمی برای کشاندن متقاضی با بازار تسهیلات است اما متاسفانه شرایط مزبور نیز در حد و توان بخش اعظمی از متقاضیان وام نیست.
این کارشناس مسکن در نهایت گفت: مساله مسکن به چالش پیچیده‌یی مبدل شده که نیازمند یک مدیریت ویژه است، زیرا این اقتصاد وحشی شده نیازمند رام شدن است.
