مسکن و سیاست‌های جزیره‌ای
ایمان رفیعی
کارشناس مسکن
چند سالی است که دولت و به ویژه وزارت راه و شهرسازی با ابلاغ سیاست‌ها و راهکارهای مختلف، همه تلاش خود را برای بازگرداندن رونق به بازار مسکن به‌کار گرفته‌اند. در این بین، به‌کارگیری سیاست‌ها گاهی شامل استفاده از ابزار مالی، گاهی به صورت بسته‌های حمایتی و گاهی با ابلاغ راهکارهای قانونی همراه بوده است. اما خلأ جدی که در رویه در پیش گرفته شده توسط دولت به وضوح قابل مشاهده است، نبود سیاست همه‌جانبه و فراگیری است که توانایی همسو کردن همه بخش‌های مرتبط با بازار مسکن را داشته باشد. بخش مسکن همیشه از سیاست‌های یک‌جانبه و جزیره‌یی رنج برده است. گستردگی حجم این بازار سبب درگیر شدن بخش وسیعی از اقتصاد شده است و شاید علت ناتوانی دولت در حل ریشه‌یی این بحران را باید در گستردگی و خارج از دسترس بودن بخش قابل توجهی از آن جست‌وجو کرد.
به هر حال، دولت بنا به وظیفه ذاتی و تکلیفی که در حوزه مسکن برعهده دارد تلاش‌های زیادی در راستای خروج از بحران در این بخش را داشته است. یکی از مهم‌ترین مباحث مطرح شده در سال‌های پیشرو در حوزه خروج از بحران مربوط به تقسیم طرفین و نحوه حمایت از آنها در بخش مسکن است. بازار مسکن چون یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های مسکن است که متولی دولتی دارد طبیعی است هر یک از طرفین بیشترین تلاش را برای جلب‌توجه و حمایت دولت انجام بدهد.
تحریک تقاضا و حمایت از سازندگان همواره دو طرف این معادله هستند که بخش‌های مختلف این بازار را درگیر خود کرده‌اند. دولت و بانک‌ها همواره سعی داشته‌اند با ارائه بسته‌ها و سیاست‌های فراگیر دوطرف این ماجرا را مورد حمایت خود قرار دهند. اما مساله مشترکی که در سال‌های اخیر هر دو طرف را درگیر خود کرده است، بحث افزایش تورم و کاهش درآمد عمومی جامعه است. رفع ریشه‌یی این مشکل در گرو رونق کلی اقتصاد کشور است و تا زمان به جریان درآمدن تمام بخش‌های اقتصاد نمی‌توان نسخه منطقه‌یی برای آن نوشت. اما دولت برای رفع موضعی این مشکل همواره سعی در تحریک تقاضا کرده است.
یکی از کاربردی‌ترین ابزارهای تحریک تقاضا در بازار مسکن پرداخت وام‌های خرید و ساخت مسکن است که در سال‌های اخیر رونق بسیاری گرفته است. دولت نیز با اصلاحات مکرر سعی در تسهیل پرداخت و شرایط بازپرداخت آن داشته است. در روزهای اخیر خبر اعلام سیاست‌های جدید اعطای وام مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی گمانه‌زنی‌ها در مورد این بسته حمایتی را افزایش داده است.
جدای از بحث سیاست‌های پیشرو، با نگاهی به روند اعطای این تسهیلات در سال‌های گذشته می‌توان تا حدی به سیاست‌های پیش روی آن پی برد. دولت از بدو بروز بحران مسکن با ارائه طرح‌های متنوع بانکی سعی در تسهیل روند اخذ وام مسکن کرده است. این روند تا به امروز دچار تغییرات بسیاری هم از جهت مبلغ و هم از جهت شرایط بازپرداخت شده است. افزایش مبلغ، کاهش نرخ سود و افزایش دوره بازپرداخت روند کلی بوده است که در این سال‌ها شاهد بوده‌ایم. اگرچه این روند اتفاق بسیار مبارکی در دوران رقابت بانک‌ها برای کسب حداکثر سود است، اما در بین تمام سیستم بانکی تقریبا تنها بانک مسکن این رویه را در پیش گرفته است.
با توجه به حجم وسیع بازار مسکن و سهم بسزای آن از اقتصاد و در نظر گرفتن منابع محدود بانک نمی‌توان تمام بار مسوولیت حل مشکل را برعهده بانک مسکن گذاشت. اما با توجه به رویه مثبت در پیش گرفته شده می‌توان امیدوار بود با ادامه یافتن این روند شاهد کاهش سود تسهیلات و افزایش دوره بازپرداخت وام‌های مسکن باشیم. حقیقت این است که با توجه به گستردگی بازار مسکن و جامعه هدف، رسیدن به یک حالت بهینه برای پرداخت تسهیلات یا سیاست‌گذاری قدری مشکل به نظر می‌رسد، اما با تعریف دقیق و دسته‌بندی صحیح جامعه هدف و منابع و امکانات می‌توان ضریب نفوذ صحیح و موثر این وام‌ها را تا حد زیادی بالا برد. از طرف دیگر، دولت با توجه به ابزار گسترده سیاست‌گذاری و نظارتی که در اختیار دارد، می‌تواند در کنار ابزارهای مالی با استفاده از این ابزار بخش‌های دیگری از جامعه را در زیر چتر حمایتی خود جای دهد.
با توجه به مصرفی بودن خانه، دولت باید نوع حمایت از آن را در ردیف کالاهای اساسی قرار دهد و نوع برخورد سیستم بانکی و دولت با مقوله مسکن از نوع سرمایه‌یی نباید باشد. برای به حداکثر رساندن کارایی وام‌های مسکن نیاز به همت همه‌جانبه تمام سیستم مالی و بانکی است تا با اختصاص بخشی از منابع به صورت یکپارچه سیستم وام‌دهی در این بخش را از سایر کالاهای سرمایه‌یی و خدماتی جدا کنند. کاهش دوره سپرده‌گذاری یا حذف آن برای خانه اولی‌ها با حفظ شرایط بازپرداخت طویل‌المدت با حداقل سود می‌تواند تاثیر زیادی در افزایش اثربخشی این وام‌ها داشته باشد. دولت نیز با شناسایی و معرفی خانه اولی‌ها و مصرف‌کنندگان واقعی می‌تواند با هدایت صحیح منابع محدود بانکی، جلوی سوءاستفاده از این نوع وام‌ها را بگیرد. با نگاهی به سیاست‌های مشابهی که کشورهای پیشرو در این عرصه داشته‌اند - به نحوی که تا 70درصد ارزش ملک با دوره بازپرداخت تا 30سال - به خوبی به کارایی این ابزار پی خواهیم برد. قطعا با تسهیل این شرایط شاهد گشایش‌های زیادی در بازار املاک خواهیم بود و این گردش مالی امیدهای از دست رفته در این بازار را بازخواهد گرداند.
زیرا اگر این گردش مالی موجب رونق ساخت و ساز و تحریک سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن نشود قطعا پس از مدتی شاهد به هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا خواهیم بود و ایجاد این شرایط موجب بروز تورم و بی‌اثرشدن تحریک تقاضا و نهایتا بازگشت رکود به این عرصه خواهیم بود.
