مقاومت سازندگان در برابر تغییر الگوی مصرف مسکن
گروه راه و شهرسازی زهره علامی
درحالی که نگاهی به آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار درباره پرطرفدارترین متراژهای خریداری شده حکایت از آن دارد که واحدهای مسکونی کوچک متراژ، بیشترین تقاضا را نسبت به واحدهای متوسط و بزرگ متراژ دارند اما به گفته ابوالقاسم رحیمی‌انارکی، یکی از اعضای هیات‌مدیره بانک مسکن، همچنان میانگین متراژ ساخت مسکن در کشور بالاتر از ۱۰۰ مترمربع است در حالی که سازندگان باید تمرکز خود را به سمت ساخت واحدهای با متراژ پایین‌تر معطوف کنند.
کارشناسان بخش مسکن معتقدند که ساخت واحدهای مسکونی بزرگ متراژ نسبت به کوچک متراژها سود بیشتری را برای سازندگان به همراه دارد، برهمین اساس و با وجود استقبال بیشتر متقاضیان خرید مسکن به واحدهای کوچک، اما واحدهای بزرگ متراژ همچنان درصدر لیست واحدهای ساخته شده و در حال ساخت هستند.
رحیمی‌انارکی می‌افزاید: آنچه در شرایط حال حاضر بازار مسکن مسلم است آن است که تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی لوکس، بزرگ‌متراژ و گران‌قیمت در برابر تقاضا برای خرید واحدهای مصرفی معمولی کوچک‌متراژ، میان‌متراژ، ارزان‌قیمت یا با سطح قیمتی متوسط، درصد بسیار اندکی را به خود اختصاص می‌دهد و رکود در بازار معاملات واحدهای مسکونی لوکس کماکان ادامه دارد.
این عضو هیات‌مدیره بانک مسکن ادامه می‌دهد: انتظار می‌رود که در نیمه دوم امسال شاهد افزایش سرعت رشد حجم معاملات مصرفی مسکن در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی و رونق در بازار معاملات این دسته از واحدها باشیم و مطابق با انتظارهای موجود، نوسانات قیمتی در بازار مسکن در نیمه دوم امسال از حد تورم عمومی فراتر نمی‌رود و پیش‌بینی‌ها حاکی از رشد قیمت مسکن حول و حوش تورم است.
به گزارش روابط عمومی بانک مسکن، او اظهار می‌کند: هم‌اکنون بیشترین استقبال از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن با اتکا به اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن از سوی ساکنان تهران انجام می‌شود و سایر تسهیلات موجود در مابقی شهرها و استان‌ها به نسبت جمعیت آنها و تعداد خریداران مسکن در آنها، متقاضیان بیشتری دارد.
رحیمی‌انارکی اعلام می‌کند: حدود نیمی از متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانک مسکن در پایتخت، از طریق امکانات حساب ممتاز بانک مسکن و دریافت تسهیلات بدون سپرده اقدام به دریافت تسهیلات می‌کنند. این در حالی است که در سایر شهرها و استان‌ها به‌طور نسبی مشاهده می‌شود، استقبال از صندوق پس‌انداز مسکن یکم بیش از تقاضا برای دریافت تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق است.
او سطح بالاتر قدرت خرید و بنیه مالی قوی‌تر متقاضیان خرید مسکن در استان تهران به‌خصوص شهر تهران را مهم‌ترین عامل این موضوع اعلام می‌کند و می‌گوید: از آنجا که متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران معمولا از توانایی مالی مطلوب‌تری نسبت به ساکنان سایر شهرها برخوردارند و درآمدهای آنان در بسیاری موارد از متقاضیان خرید مسکن در سایر شهرها به‌طور میانگین بالاتر است، استقبال از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در این شهر بیش از سایر شهرهاست.
او یادآور می‌شود: تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن از آنجا که مستلزم خرید اوراق است و هزینه خرید زمان از طریق خرید اوراق پرداخت می‌شود ممکن است برای برخی متقاضیان که شرایط لازم برای دریافت تسهیلات مختص خانه‌اولی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم را دارند در درجه دوم مطلوبیت قرار داشته باشد؛ از این رو این تقاضا در شهر تهران ملموس‌تر است و ساکنان سایر شهرها و استان‌ها به‌طور میانگین بیشتر مایل به سپرده‌گذاری و سپس دریافت تسهیلات هستند.
رحیمی‌انارکی با بیان اینکه وضعیت بازار مسکن حاکی است هم‌اکنون عمده تقاضای موجود در بازار مسکن از سوی متقاضیان خرید واحدهای مسکونی مصرفی است، می‌گوید: در حال حاضر جهت معاملات در بازار مسکن نشان‌دهنده ورود متقاضیان با سطح اقتصادی متوسط و متوسط رو به پایین برای خرید مسکن است که عمدتا با استفاده از تسهیلات بانکی اقدام به خرید مسکن می‌کنند.
سهم تسهیلات از هزینه خرید مسکن
عباس اکبرپور استاد دانشگاه با اشاره به تمایل سازندگان برای ساخت واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ با وجود استقبال متقاضیان از واحدهای مصرفی و کوچک‌متراژ، درباره علت این تمایل به «تعادل» می‌گوید: سرمایه‌گذاران فعال در بخش ساخت مسکن را باید به دو دسته تقسیم کنیم؛ گروه نخست فعالانی هستند که سرمایه چندانی ندارند اما تعدادشان قابل‌توجه است، این گروه در شهرستان‌های کوچک فعال هستند یا در مناطق متوسط یا ضعیف شهرستان‌های بزرگ اقدام به ساخت مسکن می‌کنند.
اکبرپور اظهار می‌کند: منابع مالی این سازندگان مسکن وابسته به دریافت وام احداث است و برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک و متوسط مناسب است. اما گروه دوم، فعالانی هستند که سرمایه قابل‌توجهی دارند و باتوجه به دارا بودن سرمایه، به‌دنبال فروش فوری واحدهای ساخته شده نیستند و گاه چندین سال در انتظار فروش واحدها می‌مانند. این سازندگان در مناطق بالای پایتخت و گران‌قیمت فعالیت می‌کنند و انتظار سودهای گزاف از فروش واحدهای ساخته شده را دارند و اغلب آنها از وام استفاده نمی‌کنند و در انتظار افزایش قیمت مسکن هستند.
او ادامه می‌دهد: این سازندگان در برخی موارد به‌صورت سفارشی اقدام به ساخت می‌کنند و تولید واحدهای بالاتر از 100 متر و واحدهای لوکس را برعهده می‌گیرند که خرید این واحدها توسط متقاضیان مصرفی امکان‌پذیر نیست.
به گفته این استاد دانشگاه، باتوجه به انباشته شدن سرمایه، این‌گونه سرمایه‌گذاران در بانک‌ها به‌دلیل نرخ بالای سود و عدم استفاده از تسهیلات بانکی توسط این افراد، فعالیت این سرمایه‌گذاران در بخش ساخت‌وساز مسکن بیشتر است.
اکبرپور اضافه می‌کند: فرآیند احداث مسکن در کشور، فرآیندی غیرمنطقی است و توسعه شهر به‌صورت افقی انجام شده و فضای فراوانی به ساخت مسکن اختصاص یافته است و برهمین اساس فضای لازم برای ساخت ورزشگاه، فضای سبز، پارک و... وجود ندارد درحالی که اگر ساخت و سازها به صورت عمودی انجام می‌شد هم‌اکنون فضای لازم برای تفریح و... دراختیار مردم قرار می‌گرفت.
او درباره تفاوت قیمت ساخت واحدهای مسکونی کوچک و بزرگ‌متراژ اظهار می‌کند: هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی کوچک‌متراژ، بین یک تا 1.5میلیون تومان است و قیمت متوسط ساخت هر مترمربع واحد مسکونی بزرگ‌متراژ، بین 2.5 تا 5میلیون تومان است که این قیمت متوسط برای ساخت بوده و قیمت زمین لحاظ نشده است.
این استاد دانشگاه تصریح می‌کند: باتوجه به اینکه حجم معاملات خرید و فروش طی سه، چهار سال اخیر کاهش یافته و میزان تقاضا کاهش نیافته در سال‌های آتی شاهد افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ خواهیم بود که جهش قیمت مسکن در این شرایط وابسته به قدرت خرید خانوارها دارد که توانایی خرید خانوارها طی سال‌های اخیر افزایش چندانی نمی‌یابد بر همین اساس، افزایش قیمت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ هم با شیب ملایمی رشد می‌کند.
اکبرپور اظهار می‌کند: پرداخت تسهیلات بدون سپرده، حدود 15 الی 30درصد از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد و مابقی هزینه خرید را متقاضی خرید مسکن باید پرداخت کند، این درحالی است که در سایر کشورها، حدود 95درصد از قیمت مسکن توسط بانک‌ها پرداخت می‌شود.
او اضافه می‌کند: دولت می‌تواند از مزایای سیستم مالی جهان بهره‌گیری کند و وام‌هایی را با نرخ بهره یک تا 2 درصد دریافت کرده و دراختیار متقاضیان خرید مسکن قرار دهد.
