حذف سوداگری زمین با تعدیل سیاست‌ها
حسین عبده‌تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: سیاست‌های عرضه زمین باید تغییرات اساسی کند. سیاست‌گذاری زمین شهری در سه بعد مالکیت، ارزش و کاربری زمین باید به گونه‌یی باشد که بهره‌برداری از این کالای کمیاب، سبب افزایش قیمت زمین نشده و سوداگری در زمین رایج نشود. در حال حاضر ما شاهد سوداگری زمین در کشور هستیم.
وی که در هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران در مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی سخن می‌گفت، با اشاره به رشد قیمت زمین در منطقه یک تهران طی سال‌های ۷۰ تا ۹۳ اظهار کرد: زمین در این منطقه در طول این سال‌ها ۱۹۳برابر رشد داشته در حالی که در هیچ پروژه یا کسب و کاری چنین حبابی در دارایی نداشته‌ایم. همچنین طی سال‌های ۸۴ تا ۹۲ اجاره‌بها ۳,۴برابر شده است. از سوی دیگر دستیابی به ۲میلیون و ۶۰۰ هزار واحد خالی نشان می‌دهد، هیچ‌گاه سیاست عرضه و تقاضای زمین و مسکن در ایران با یکدیگر هماهنگ نبوده است. به عنوان مثال متراژ مصرفی در تهران بین ۵۰ تا ۷۰مترمربع است در حالی که سوداگران بسیاری از واحدهای مسکونی را با متراژهای بالا ساختند که با هدف سفته‌بازی بوده ولی چون تقاضا نداشته به عنوان واحد مسکونی خالی باقی مانده است.
مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قرار است احتمالا سازمان ملی زمین و مسکن به سازمان ملی زمین تغییر نام دهد، افزود: مدیر این سازمان باید بداند منابع زمین شهری در سطح ملی ارزش‌گذاری شده و باید ببیند چگونه زمین در شهرها به کار گرفته شود تا بیشترین منافع برای مردمی که در این جغرافیا زندگی می‌کنند، بدون کاهش امکانات برای نسل‌های بعدی قابل دسترسی باشد. وی اظهار کرد: مدیر زمین در ایران می‌داند که ساختارهای تصمیم‌گیری مربوط به مدیریت اراضی بر عهده افرادی است که صرفا روی منافع خاص خودشان اخذ تصمیم می‌کنند و منابع مشترک زمین در جغرافیای ایران با نرخ غیرقابل پایداری مورد استفاده قرار خواهد گرفت. عبده‌تبریزی با تاکید بر اینکه افزایش قیمت زمین به کل منافع ملی آسیب می‌زند، تاکید کرد: گاهی لازم است برای اجرای یک پروژه ریلی یا جاده‌یی ۸۰درصد هزینه یک پروژه را به خرید زمین برای ساخت اختصاص دهیم، بنابراین افزایش قیمت زمین آثار سوءملی دارد. وی افزود: افزایش قیمت زمین علاوه بر افزایش قیمت مسکونی بر واحدهای تجاری هم اثر خواهد گذاشت، در نتیجه بر اشتغال نیز اثر منفی دارد.
انباشت سرمایه در زمین مانع تولید
مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه در حال حاضر وضعیت ارز مشابه وضعیت مسکن در سال ۸۶ شده و هرکس ارز دارد، فکر می‌کند روز بعد گران‌تر خواهد شد، ادامه داد: در حال حاضر سرمایه‌های زیادی در زمین انباشته شده و این انباشت سرمایه به تولید مولد نمی‌انجامد. اگر این ثروت آزاد شود و به بخش تولید بیاید، ارزش‌های عظیمی خلق خواهد شد. در حال حاضر بخش قابل ملاحظه‌یی از منابع بانکی در بخش املاک و مستغلات بلوکه شده است ولی چون تقاضا برای آنها وجود ندارد، امکان نقد کردن این املاک نیز وجود ندارد. در حالی که سیاست‌گذار بخش زمین نباید اجازه دهد که منابع مالی در این بخش بلوکه شود.
۱۰۰هزار میلیارد تومان؛ هزینه نوسازی بافت
در همین حال هوشنگ عشایری سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران گفت: بر اساس برآوردهای این شرکت برای نوسازی و بهسازی محله‌های فرسوده ۱۰۰هزار میلیارد تومان هزینه لازم است.
عشایری درباره ورود به ۲۷۰محله برای نوسازی در طول یک‌سال گفت: آنچه در قانون برنامه ششم آمده این است که هم دولت محلی شامل شهرداری و شورای شهر و هم دولت ملی شامل وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور و ستاد ملی بازآفرینی سالانه باید به مبحث نوسازی و بهسازی ۲۷۰محله در سراسر کشور ورود کرده و سطح کیفی زندگی در محلات هدف را با سطح میانگین کیفیت زندگی در همان شهر برابر کنند.
سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران که در حاشیه هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران سخن می‌گفت، افزود: به عنوان مثال اگر سرانه خدمات عمومی شهر تهران شامل فضای سبز، فضای درمانی، فضای عمومی، خدمات شهری، حمل و نقل و... به ازای هر شهروند تهرانی A مترمربع است باید در پایان برنامه هفتم توسعه پنج‌ساله برای ساکنان محله‌های هدف بازآفرینی نیز به همین میزان برسد.
وی ادامه داد: البته از نظر محاسبات ریاضی دستیابی به چنین هدفی ممکن نیست، چرا که هر قدر سرانه فضای عمومی رشد کند این میانگین نیز افزایش یافته و دسترسی به آن امکان ندارد به همین دلیل قانون دستیابی به محدوده میانگین فضای عمومی برای هر شهروند را ملاک بهسازی و نوسازی بافت‌ها و محله‌های هدف نوسازی و بهسازی قرار داده‌اند.
عشایری افزود: بر اساس قانون برنامه ششم توسعه شرکت عمران و بهسازی شهری ایران و ستاد ملی بازآفرینی قرار است، سالانه به ۲۷۰محله صرفا ورود کند و این به معنی این نیست که در هر سال باید ۲۷۰ محله بازسازی شود، چرا که بر اساس محاسبات انجام شده در ایران نوسازی هر محله بین ۱۰ تا ۱۲ سال طول می‌کشد. سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران ادامه داد: بنابراین تا پایان برنامه هفتم توسعه وزارت راه و شهرسازی به همراه شهرداری‌ها برای نوسازی 2هزار و ۷۰۰محله اقدام کرده است و این تعداد محله در پایان برنامه ششم هزار و ۳۵۰ منطقه خواهد بود که پس از ۱۰ تا ۱۲سال ۲۷۰محله‌یی که در سال جاری به آن ورود کرده‌ایم، پایان خواهد یافت.
وی افزود: بر اساس برآوردهای انجام شده نوسازی محله‌های فرسوده بیش از ۱۰۰هزار میلیارد تومان هزینه دارد که برای دستیابی به این رقم علاوه بر کمک‌های دولت و شهرداری‌ها همکاری توسعه‌گران (انبوه‌سازان، خیران، ساکنان بافت‌های فرسوده و سایر سرمایه‌گذاری‌ها) لازم است تا چنین مبالغی برای بهسازی هر محله تامین شود. بنابراین نقش دولت در بهسازی محلات هدف نقش اهرمی است؛ نه تامین‌کننده مالی. به گفته عشایری، قرار نیست دولت پروژه‌هایی مانند مسکن مهر را برای نوسازی بافت‌های فرسوده در نظر گرفته و به انبوه‌ساز بگوید این پروژه‌ها را با استفاده از پول دولت بسازد چنین چیزی عملی نخواهد شد. سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران خاطرنشان کرد: برای دستیابی به اهداف بازسازی محلات فرسوده قرار است جریان عرضه و تقاضای ساخت و ساز در این مناطق را به گونه‌یی تعریف کنیم که خود ساکنان بافت و دیگر شهروندان با استفاده از تسهیلات ارزان‌قیمت دولت برای نوسازی در این بافت ترغیب شده و انبوه‌ساز نیز با توجه به افزایش تقاضا برای سکونت در این بافت‌ها برای ساخت و نوسازی واحدهای مسکونی به این محلات ورود کند. وی تصریح کرد: تجربه دنیا در این حوزه نشان داده هر کشوری که دولت در بخش نوسازی به صورت تخریب و ساخت گسترده ورود داشت، شکست خورده است. ما نیز به صورت محدود تجربه این کار را داشتیم و به همین دلیل دیگر چنین پروژه‌هایی انجام نخواهد شد.
