استقبال از اصلاح قانون بازار آتی مسکن
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
نام کلمه پیش‌فروش مسکن که می‌آید، به‌طور ناخودآگاه انبوهی از مشکلات متعدد و مصایب مربوط به پیش‌فروش ملک در ذهن متبادر می‌شود. در این بین با وجود اینکه قانون پیش‌فروش از حدود 6سال پیش تصویب شده است، اما این قانون نتوانسته رونقی به معاملات مسکن بدهد و می‌توان گفت که انجماد حاکم بر بازار معاملات پیش‌فروش کماکان به قوت خود باقی است. در تازه‌ترین تحول، حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اظهار کرده که قانون پیش‌فروش مسکن به زودی اصلاح می‌شود. حال این سوالات در ذهن همگان ایجاد می‌شود که اشکالات قانون کنونی چیست؟ چه مواردی را باید حذف کرد؟ چه مواردی را باید اضافه کرد؟ دستیابی به یک قانون پیش‌فروش خوب تا چه اندازه می‌تواند در رونق بازار مسکن، تقویت قدرت متقاضیان اثرگذار باشد؟ حالا که با انبوهی از خانه‌های خالی مواجهیم، پیگیری این سیاست تا چه حد می‌تواند مفید باشد؟
چالش‌های قانونی
براساس قانون موجود در حوزه پیش‌فروش که مهم‌ترین بندهای آن دو موضوع «لزوم اخذ مجوز برای تبلیغات پیش‌فروش از وزارت راه و شهرسازی» و «صدور پیش سند از سوی پیش فروشنده برای پیش خریدار» است، کلیه انبوه‌سازان یا سرمایه‌گذاران حوزه ساختمان اعم از مسکونی یا غیرمسکونی مکلف هستند برای اجرای فعالیت موردنظر خود در بخش ساختمان، پس از خرید زمین، از شهرداری جواز ساخت و شناسنامه فنی ملک گرفته و بر اساس این دو مدرک، برای پیش خریداران در دفاتر اسناد رسمی پیش سند صادر کنند که در این مورد، پیش سند عینا کارکرد سند را دارد.
علت تصویب چنین قانونی وجود تعداد زیادی پرونده‌های شکایت در محاکم قضایی از «به‌اصطلاح انبوه‌سازانی» است که پس از درج تبلیغات در رسانه‌ها و جمع‌آوری مبالغ بالایی پول از مردم، بدون آنکه کوچک‌ترین فعالیتی در آن زمین کرده باشند، متواری می‌شدند.
با این حال، این قانون هر چند در همه شهرها جز تهران در حال اجراست، اما از نظر برخی منتقدان و کارشناسان، هم در اصل آن و هم در اجرای آن اشکالاتی وجود دارد.
3 اشکال بزرگ قانون پیش‌فروش
نخست آنکه شهرداری‌های برخی کلان‌شهرها برای فرار از شفافیت، از صدور شناسنامه فنی ملک خودداری می‌کنند و هیچ مرجع قانونی آنها را مکلف به این کارنکرده است.
در ثانی بسیاری از پیش سازندگان همچنان بدون داشتن مجوز از وزارت راه و شهرسازی، در حال انجام تبلیغ در روزنامه‌ها و رسانه‌ها برای جذب منابع مالی مردمی هستند.
سومین ایراد منتقدان به قانون پیش‌فروش ساختمان از جانب انبوه‌سازانی است که این قانون را رعایت می‌کنند.
محمود حقیقت‌طلب کارشناس حقوقی املاک و مستغلات با بیان اینکه نخستین ایراد کارشناسی و حقوقی به قانون پیش‌فروش مربوط به دخالت دولت با قانون آمری است، گفت: طبق این قانون در مواردی رعایت مفاد قانون به حدی در نظر قانون‌گذار اهمیت دارد که به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند نقض آن را برتابد و درنتیجه به مردم که علی‌الاصول مکلف به اجرای قانون هستند اجازه نمی‌دهد خلاف آن توافق و عمل کنند. این در حالی است که این قانون بعد از انقلاب به‌صورت مستمر چند بار تصویب شده و هر بار به دلایل مختلفی نتیجه مطلوبی در این خصوص حاصل نشده است. وی گفت: دلیل این عدم موفقیت ناشی از ذات و ماهیت پیش‌فروش است. پیش‌فروشی مساله اعتباری و اعتمادی است که با ذات آمری تناقض دارد.
حقیقت‌طلب با بیان اینکه ایرادی دیگر در بخش کیفری قانون پیش‌فروش نهفته شده است، گفت: جنبه کیفری آن مربوط به بلوکه شدن ثمن در بانک‌هاست. از آنجا که یکی از روش‌های تامین مالی برای تولید مسکن، دریافت تسهیلات بانکی توسط سازندگان است در صورتی که شخص سازنده تا پیش از پیش‌فروش اقدام به دریافت تسهیلات کند هیچ بانکی این اجازه را نمی‌دهد تا سازنده اسناد خرید را به خریداران منتقل کند درصورتی‌که در قانون پیش‌فروش ساختمان ذکر شده که این اسناد باید توسط سازنده و فروشنده به پیش خریداران منتقل شود.
حقیقت‌طلب با بیان اینکه از سوی دیگر تسهیلات مسکن نیز با پیشرفت فیزیکی پروژه به خریداران داده می‌شود، گفت: اما حین پیشرفت فیزیکی و ساخت پروژه، خریدار اقدام به دریافت تسهیلات بانکی کرده و اقساط خود را نیز پرداخت کند، درصورتی‌که برای پیش فروشنده اشکالی ایجاد شده و چک‌هایش به نحوی نقد نشود، وضعیت به چه شکلی باید ادامه پیدا کند.
این کارشناس حقوقی املاک و مستغلات افزود: در وهله اول باید گفت پیش‌فروشنده از آنجا که نیاز وافری به ثمن دارد اقدام به پیش‌فروش می‌کند بنابراین این وضعیت به‌دلیل بلوکه شدن ثمن اشکالات متعددی پیدا کرده و در ثانی کارشناس معرفی‌شده بانک برای تایید پیش رفت فیزیکی بنا، درخواست مالی می‌کند که این مورد می‌تواند اثرات منفی بر قیمت نهایی ملک داشته باشد.
حذف مشاوران املاک
وی درخصوص مشکلات بعدی این قانون متذکر شد: بخش بعدی مربوط به کیفری مشاوران املاک است (طبق ماده 24 قانون «پیش‌فروش ساختمان»، «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش، به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند). بنابراین هیچ مشاور املاکی وارد این مقوله نشده و تنها باکسانی تعامل خواهند کرد که از قبل شناختی داشته و بدون تردید این معاملات با هزینه بیشتری به سرانجام خواهد رسید. این کارشناس حقوقی املاک و مستغلات تاکید کرد: به هرحال این قانون از آنجا که برای سرمایه‌گذاران و سازندگان مقرون‌به‌صرفه نیست، عملا اجرا نشده است. همچنین مشاوران املاک نمی‌توانند به آن پایبند باشند. چون قدرت اجرایی ندارند و باید سازندگان و پیش فروشنده‌ها به آن مقید باشند.
وی همچنین گفت: طبق این قانون می‌توان پروژه‌ها را در مرحله فونداسیون واگذار کرد، گفت: از نظر قانون مدنی این مشکلات متعددی دارد زیرا فروش چیزی که وجود ندارد قانونی نیز نخواهد بود.
اصل اول پیش‌فروش ملک
حقیقت‌طلب بابیان اینکه توصیه اول به دولت این است که به‌طور کلی از ورود به مساله پیش‌فروش خودداری کند، تاکید کرد: به هر حال ورود دولت باعث افزایش فعالیت‌های پنهانی و پرریسک می‌شود.
وی با اشاره به اینکه باید دولت درخصوص فرآیند پیش‌فروش تنها فرهنگ‌سازی و آموزش دهد تاکید کرد: به لحاظ اینکه به‌طور دقیق مشخص نیست در اصلاحیه این قانون چه مواردی قرار است لحاظ شود، باتوجه به تجارب موجود در این زمینه، بهترین راهکار این است که دولت به‌جای اصلاح قانون، سکوت کند و درخصوص چنین معاملاتی مداخله نکند. دولت صرفا باید از طریق رسانه‌ها فرهنگ‌سازی کند و به مردم آموزش لازم را در بخش پیش‌فروش مسکن بدهد.
به گفته این کارشناس حقوقی، تبصره ماده 62 از اول فروردین سال 96 لازم‌الاجرا شده که آثار آن در هیچ جا وجود ندارد. طبق این تبصره، عقود لازم و همچنین املاکی که به ثبت رسمی رسیده‌اند و دارای سند رسمی هستند یا در ثبت املاک ثبت‌شده‌اند، باید حتما به‌صورت رسمی در دفترخانه‌ها معامله شوند، یعنی دیگر نباید مبایعه‌نامه تنظیم شود و اگر مبایعه‌نامه انجام شود، دیگر دادخواست اشخاص ثالث یا ادعای اشخاص ثالث در این خصوص به محاکم قضایی پذیرفته نیست و حال مساله این است که قرار است با این موضوع چه کنند. به‌هرحال این مورد باعث شده سهم اندک مشاوران املاک از قانون پیش‌فروش مشهودتر باشد.
وی با تاکید بر اینکه تناقضات متعددی در قوانین بسیار زیاد است و ما با امری کردن، محدود کردن و تعدیل کردن قانون به هیچ جا نمی‌رسیم، افزود: نکته جالب این است که هرچند دولت قانون پیش‌فروش را لازم‌الاجرا کرده، اما مشاوران املاک مانند گذشته روش قبل را انجام می‌دهند. بنابراین وقتی این قانون منطقی، اجرایی و قابل‌قبول نیست، مشخص است که اجرایی نمی‌شود و به‌راحتی کنار گذاشته می‌شود.
طولانی شدن تصویب و اصلاح قانون
این کارشناس حقوقی املاک و مستغلات بابیان اینکه طولانی بودن تصویب و اصلاح قانون پیش‌فروش وجاهت قانونی ندارد، تاکید کرد: از آنجا که اجرای قانون پیش‌فروش از زمان تصویب تا اجرا طولانی شده است، نشان می‌دهد که این قانون قابلیت اجرایی ندارد و اصلاحیه آن‌هم راه به‌جایی نمی‌برد. تا کی قرار است مسوولان از روش آزمون‌وخطا در یک مورد خاص به‌ویژه در صنعت ساختمان استفاده کنند.
وی با اعتقاد به اینکه همواره قوانین موجود در کشور دارای فلسفه وجودی افراط‌وتفریط است اظهار کرد: این قانون از سال 58 وارد عرصه ساختمان شده و به دلیل عدم شناخت و مطالعات کافی درخصوص این قانون همواره با انتقادها و درروهایی روبرو شده است.
سهم اندک از معاملات مسکن
منصور غیبی کارشناس اقتصاد مسکن نیز درباره چالش‌ها و چشم‌اندازهای پیش‌فروش مسکن گفت: پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت یکی از راه‌حل‌های تامین سرمایه ساخت از سوی سازنده و از طرفی فرصتی برای بهره‌مندی خریدار از مدت‌زمان لازم برای پرداخت تقسیط شده بهای ملک است.
غیبی بابیان اینکه طی چند سال گذشته سهم پیش‌فروش واحدهای ملکی از کمترین سهم جریان گردش مالی در حوزه مسکن برخوردار بوده است، گفت: بدون تردید این مساله به‌دلیل نبود قانون مدون اجرایی در این مقوله است.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: وجود متولیان و مدعیان متعدد در اجرایی کردن این قانون ازیک‌طرف و از سویی سابقه بد در اذهان متعاملین از عملیاتی کردن تعهدات قراردادهای پیش‌فروش عملا این نوع قرارداد را زمین‌گیر کرده است.
یک پیشنهاد قانونی برای پیش‌فروش
وی همچنین پیشنهاد کرد: پس از تدوین کامل لایحه قانون پیش‌فروش، چه در حوزه حقوقی آن و چه در حوزه اجرایی آن، این لایحه توسط سازندگان احراز صلاحیت شده، هم به لحاظ توان فنی و مالی و سوابق مثبت سازندگان در دوره‌های گذشته در انجام تعهدات خود، مورد ارزیابی قرار گیرد.
این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: این تشخیص صلاحیت می‌تواند از سوی کمیته مشترک دوایر و سازمان‌های ذی‌صلاح ازجمله نظام مهندسی، شهرداری، مسکن و شهرسازی و در صورت لزوم نماینده‌هایی از صنوف مرتبط ازجمله ثبت اسناد و اتحادیه املاک تشکیل و صورت پذیرد. وی گفت: در ادامه مجمع پیش‌فروشان واحدهای ساختمانی تشکیل و نسبت به احقاق حقوق قانونی سازندگان و پیش خریداران اقدام شود و تضامین اجرایی و مالی متناسب با تعهدات طرفین اخذ و با نظر مجمع مربوطه پیگیری شود.
وی درنهایت بابیان اینکه واحدهای خالی نیز می‌تواند وارد مرحله پیش‌فروش شوند، گفت: می‌توان برای این تعداد از واحدها شرایط خاص و ویژه‌یی درنظر گرفت تا این واحدها نیز وارد چرخه پیش‌فروش شوند.
ابزار مالی کارآمد مسکن
در این زمینه فرشید پورحاجت انبوه‌ساز نیز با بیان اینکه از سال 1389 که قانون پیش‌فروش ساختمان در مجلس مصوب شده است، متاسفانه این قانون نتوانسته است در کشور جنبه عملیاتی پیدا کند گفت: به باور ما متاسفانه تمهیداتی که در قانون مذکور دیده‌شده است به علت عدم وجود زیرساخت‌های لازم در کشور و نیز به دلیل تعارض با برخی قوانین نظیر قانون بانکداری، ثبت، تجارت و... عملا امکان عملیاتی شدن را پیدا نکرده است.
وی گفت: درصورتی‌که از ظرفیت قانون پیش‌فروش به‌درستی استفاده شود این قانون ابزار بسیاری عالی و کارآمد برای تقویت بخش تولید مسکن است.
پورحاجت در همین حال در توضیح مهم‌ترین موانع این قانون گفت: مهم‌ترین ایراداتی که در حال حاضر متوجه این قانون است حول سه محور شامل انتقال سند، دریافت تسهیلات و نیز تعهدات پیش خریداران در قانون فعلی متمرکز است و این موارد باعث شده که قانون از شفافیت لازم برخوردار نباشد.
دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور همچنین با یادآوری این مهم که باید در نظر گرفت که اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان می‌تواند نقش اثربخشی و مستقیمی در رونق بازار مسکن و افزایش سهم معاملات این بازار داشته باشد، گفت: چراکه در شرایط فعلی متاسفانه به دلیل عدم امکان استفاده از ظرفیت قانون پیش‌فروش که به عنوان یکی از ابزارهای مالی کارآمد می‌توان از آن یادکرد مورد اغماض قرار گرفته و باعث شده که بازار مسکن به لحاظ معاملات در محاق رکود برود.
وی درنهایت گفت: در همین حال باید در نظر داشت در سال‌های گذشته سیستم بانکی در برابر حرفه‌‌مندان بخش مسکن بسیار منفعلانه عمل کرده است و پاسخگوی نیازهای تولیدکنندگان این بخش نبوده است، اما بدون شک اصلاح قانون پیش‌فروش فرصتی را فراهم خواهد آورد که امکان استفاده از این ظرفیت‌های حوزه پیش‌فروش ملک فراهم شود.
