جذابیت برج باغ‌ها؛ مانع نوسازی بافت فرسوده

اکبر رحمتی  کارشناس مسکن   

یکی از چالش‌های اساسی شهرداری تهران در دو دهه گذشته، نوسازی بافت‌های فرسوده این کلان‌شهر بوده است زیرا در شهر تهران 3هزار و720 هکتار بافت فرسوده وجود دارد و در کنار آن حدود 14هزارهکتار بافت ناپایدار قرار گرفته که در مجموع 640هزار واحد مسکونی معادل 43 درصد از کل واحد‌های مسکونی شهر تهران را در خود جای داده است. البته اگر با برداشت دقیق و با شاخص‌های ناپایداری سازه‌یی تک‌تک پلاک‌های واقع در محدوده شهر تهران را ارزیابی کنیم، به رقمی بالاتر از این خواهیم رسید. بنابراین انجام اقدامات موثر درجهت نوسازی بافت‌های فرسوده تهران هم به لحاظ مدیریت بحران و هم به جهت ارتقای کیفیت زندگی ساکنان این کلان‌شهر، اهمیت ویژه‌یی می‌یابد.

در این میان و با وجود اینکه باید سالانه 10درصد از بافت‌های فرسوده بازسازی و بهسازی شود اما با توجه به سیاست‌های نادرست شهرداری شاهد تحقق این درصد از نوسازی نبودیم ضمن اینکه صِرف نوسازی بافت‌های فرسوده و افزایش تعداد واحد‌ها مسکونی و به نوبه آن افزایش جمعیت ساکن در این محدوده‌ها نه تنها نمی‌تواند موجبات ارتقای کیفیت زندگی را فراهم سازد، بلکه به مرور موجب افت سرانه فضاهای عمومی و خدماتی را در پی داشته و کیفیت زندگی در سطح محلات کاهش دهد. بنابراین پیشنهاد می‌شود که با تغییر رویکرد در مدیریت شهری کنونی پایتخت نسبت به مداخله در بافت‌های فرسوده، در آینده شاهد اتفاقات خوشایندی در این زمینه باشیم.

 آمارهای نادرست

با وجود اینکه در سال‌های اخیر شهرداری تهران با ایجاد دفاترخدمات نوسازی بافت فرسوده اقداماتی را در حوزه نهادینه کردن امر نوسازی در بین مردم محلات انجام داده و با ارائه یک‌سری آمارها در گزارش‌های مختلف تاکید بر روند نوسازی چند برابری در شهر تهران نسبت به کل کشور داشته است اما به نظر می‌رسد با توجه به روند کند نوسازی بافت‌های فرسوده، ارائه این آمارها با واقعیت موجود تطبیق چندانی ندارد آنگونه که در دوره مدیریت شهری سابق ارائه چنین آمارهای ناصحیح از گزارش پروژه‌های اجرایی گرفته تا گزارش‌های مالی به نوعی اپیدمی در شهرداری تهران تبدیل شده بود و روند نوسازی بافت‌های فرسوده هم از این قاعده مستثنی نبود.

 فروش تراکم باصرفه‌تر از نوسازی

از سوی دیگر شهرداری تهران به دلیل درآمد پایین حاصل از نوسازی بافت‌های فرسوده انگیزه کافی برای نوسازی این محدوده از شهر را نداشت و به جای آن برای کسب درآمدهای نجومی حاصل از فروش تراکم درمناطق شمالی تهران، به دنبال بارگذاری در باغات این مناطق بود به‌طوری که در4هزار هکتار از باغات شهر تهران، برج‌های سر به فلک کشیده جایگزین درختان چنار شدند و بنا به گفته‌های محسن هاشمی رییس شورای شهر تهران مصوبات و تسهیلاتی که در اختیار تخریب باغات در دوره مدیریت قبلی وجود داشته، بسیار بیشتر ازتسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده بوده است بنابراین متاسفانه سرمایه‌های شهر به سمت نوسازی‌ گسیل نشد و بیشتر شاهد تخریب‌ در این شهر بودیم.

 انگیزه سازندگان برای نوسازی

نگاهی اجمالی به روند نوسازی بافت‌های فرسوده در شهر تهران بیانگر این موضوع است که روند رشد سریع نوسازی این بافت‌ها در بین سال‌های 88 تا 92 نه تنها ناشی از کارآمدی شهرداری در این حوزه نبوده، بلکه برآیند رونق بازار مسکن و همچنین تشویق ساکنان و سازندگان به مشارکت در نوسازی برای رسیدن به سود مالی بیشتر بوده است. چنانچه مشاهده می‌کنیم که پس از سال 92 سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده هم روند منفی پیدا کرده و شهرداری تهران حتی با اعمال سیاست‌های تشویقی هم نتوانسته موجب رونق نوسازی این بافت‌ها را فراهم کند.

در این میان شهرداری با بودجه سالانه 17هزار میلیاردی خود که نزدیک به رقم بودجه عمرانی کل کشور بود (بودجه عمرانی دولت در سال 92، حدود 22هزار میلیارد تومان بوده است)، همواره چشم طمع به جیب خالی دولت داشته است چنانچه توپ ناکارآمدی سیاست‌های خود را در زمین دولت انداخته و دولت را متهم به عدم همکاری و مسبب بی‌کفایتی خود در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده دانسته است.

جدا از این مسائل و نکته حایز اهمیت، نتایج منفی حاصل از نوسازی بافت‌های فرسوده تهران در سال‌های اخیر است آنچنان است که عدم توجه به مولفه‌های اجتماعی، اقتصادی و کالبدی درنوسازی بافت‌های فرسوده صدمات جبران‌ناپذیری را به این بافت‌ها تحمیل نموده است. به عنوان مثال شهرداری تهران برای تشویق ساکنان و سازندگان به امر نوسازی، پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی را از یک پارکینگ به ازای یک واحد مسکونی به یک پارکینگ به ازای دو واحد مسکونی کاهش داده است و این موضوع موجب شده است که بیش از نصف واحدهای ساخته شده فاقد پارکینگ باشند و عملا کوچه‌های تنگ و باریک این محدوده‌ها را به پارکینگ خودروها تبدیل کرده است.

 بی توجهی به ساخت پارکینگ‌های طبقاتی

راه‌حل پیش‌بینی شده برای تامین این کمبود پارکینگ، احداث پارکینگ طبقاتی در سطح محلات بوده است و براساس طرح تفصیلی شهر تهران، شهرداری ملزم است طی سه دوره پنج ساله در کلیه محلات شهر تهران، به ویژه در محلاتی کـه تامین پارکینـگ در قطعات مسکونی امکان‌پذیر نیست، شرایط لازم برای احداث پارکینگ‌های طبقاتی را طبـق اسـتانداردهای لازمـه فراهم کند اما تاکنون اقدام ویژه‌یی از طرف شهرداری برای احداث این پارکینگ‌ها انجام نشده و نوسازی بافت‌های فرسوده صرفاً به‌ شدت معضل کمبود پارکینگ و ترافیک سطح محلات شهری افزوده است.

از سوی دیگر شهرداری با تشکیل شورای معماری مناطق و استفاده ابزاری از آن، اقدام به اعمال سلیقه در اجرای ضوابط و مقررات طرح تفصیلی نموده است و در سطح محلات مشاهده می‌کنیم که اراضی با شرایط یک‌سان در یک کوچه، بنا به اعمال نفوذ مالک یا سازنده در شورای مذکور توانسته‌اند امتیاز تراکم و بارگذاری متفاوت و بیشتری را به دست آورند که این موضوع موجب ظلم به این شهر و شهروندان آن را فراهم کرده و شعار «با کدخدا بساز و ده را بچاپ» را به واقعیت تبدیل کرده است.