جذابیت مسکن با خروج نقدینگی از بانک‌ها
گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
بازار مسکن ازجمله بازارهایی است که شرایط کلان اقتصادی نقش محسوس و غیرقابل‌انکاری در تشدید رکود یا رونق بخشی به آن دارد. چنانچه رفتار و واکنش‌های بازار مسکن در سال‌های اخیر را بررسی کنیم، می‌بینیم که اساساً متغیرهای مختلفی نظیر قیمت زمین، هزینه ساخت‌وساز، مالیات بر بخش مسکن، سیاست‌های محرک، نرخ رشد نقدینگی و... اثر مستقیمی بر تعیین نرخ رشد مسکن داشته‌اند؛ اما علاوه بر مولفه‌های داخلی، پارامترهای بیرونی نظیر نرخ ارز و قیمت نفت نیز در رفتار بازار مسکن تاثیر بسزایی داشته باشند. در چنین شرایطی در حال حاضر با توجه به افزایش قیمت ارز کارشناسان مختلفی به تاثیر این امر بر بازار مسکن پرداخته‌اند. به باور بسیاری از کارشناسان، اگر روند حاکم بر معاملات مسکن را طی سنوات اخیر بررسی کنیم، به این نتیجه خواهیم رسید که این بازار همواره از سه بازار ارز، نرخ سود بانکی و خروج نقدینگی از بانک‌ها تاثیر زیادی گرفته است.
اقتصاد ایران بدون سپر و زره
در همین زمینه محمودعلی خطیب، کارشناس اقتصاد در اتاق بازرگانی تهران با بیان اینکه طی ماه‌های باقی‌مانده تا سال 96 شاهد افزایش نرخ تورم خواهیم بود، گفت: تنش‌های ارزی خواه ناخواه بر بازار اقتصادی و نرخ تورم اثرگذار بوده و بدون تردید نوسانات حاصل از دو حوزه ارز و تورم بر بازار مسکن نیز موثر خواهد بود.
خطیب گفت: در حال حاضر جامعه شاهد هجوم نقدینگی به سمت دلار است و بیشتر مردم با هر نوع دارایی دچار تشویش روانی شده و به دنبال تغییر ریال خود به ارز هستند تا در این بازار آشفته با کاهش قیمت کمتری در دارایی‌های خود مواجه شوند.
وی بابیان اینکه متاسفانه اقتصاد بیمار ایران با هر موضوع و چالش مقطعی نیز دچار تشویش می‌شود تاکید کرد: درحال حاضر دو بازار ارز و مسکن شاهد تکانه‌های سطحی شده‌اند، عبور ارز از نرخ 4هزار تومان مساله کوچکی نیست. این موضوع در کنار افق قیمت ریال بسیار نگران‌کننده است و سرمایه‌داران به دنبال مکان ایمن برای نقدینگی خود هستند و به نظر می‌رسد رشد 34درصدی معاملات مسکن ناشی از این مسائل باشد.
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین گفت: افزایش نرخ تورم در روزهای آتی تاثیر موثری بر قیمت مسکن و نهاده‌های مسکنی گذاشته و ما شاهد محسوس قیمت در این بازار خواهیم بود.
خطیب با اشاره به اینکه اثرات روانی حاصل از تصمیمات مقطعی و متزلزل رییس‌جمهور امریکا در زمان کوتاه بر تمام بازارها و بانک‌های ایرانی اثرگذار خواهد بود، تاکید کرد: متاسفانه کشور ما در برابر این مباحث فاقد زره و سپر است و هر تیری که از سوی قدرت‌های اقتصادی به سمت این اقتصاد پرتاب می‌شود به بدنه برخورد و اثر روانی ایجاد کرده و تاثیر آن بر زندگی مردم کاملا قابل‌مشاهده است.
وی ضربه‌گیری اقتصاد را یکی از مولفه مهم کشورهای توسعه‌یافته دانست و در این خصوص متذکر شد: چرا باید اقتصاد کشور به گونه طرح‌ریزی شود که با هر تنش دچار نوسانات روانی قرار بگیرد این مورد مطمئنا ناشی از ناتوانی ما در رام کردن بازارهای اقتصادی است.
رشد معاملات و قیمت
این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه بدون تردید بازار مسکن در روزهای آتی با رشد قیمت و افزایش معاملات روبه‌رو خواهد بود، گفت: چنانچه عنوان شد همواره بازار ارز برای ایرانی‌ها بازار مقطعی به‌حساب می‌آمده و نقدینگی حاصل از رشد این بازار وارد بازار قوی‌تر و با ثبات‌تری مثل مسکن می‌شود.
خطیب درنهایت گفت: حال اقتصاد اصلاً خوب نیست. در حال حاضر زندگی مردم با مسائلی مانند بیکاری، سبدهای گران تغذیه و بهداشت و اجاره‌های سنگین گره خورده و باید راه‌حل اساسی در کوتاه‌ترین مدت برای این موضوعات بیابیم.
قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم
در همین زمینه علی بمانی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بازار مسکن در روزهای آتی از ریسک‌های سیاسی مانند ریسک امریکایی برجام تاثیر می‌پذیرد، تاکید کرد: وضعیت نامطلوبی در اقتصاد کشور دیده می‌شود و این وضعیت به علت عدم ثبات روانی است. بمانی افزود: در این میان ریسک‌های اقتصاد کلان مانند افزایش نرخ ارز، وخیم‌تر شدن اوضاع بانک‌ها و احتمال خروج نقدینگی از بانک‌ها، تورم و... نیز به علت وجود ریسک‌های سیاسی است. بنابراین اگر ریسک‌های سیاسی کمرنگ شود از قدرت اثربخشی این عوامل نیز کاسته می‌شود.
این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه درحال حاضر مردم گوش‌به‌زنگ خبرهای سیاسی هستند، گفت: بخش عرضه و تقاضا شدیداً درگیر تاثیرات این اخبار بر بازار اقتصاد بوده و حرکت‌های اقتصادی خود را با این اخبار برنامه‌ریزی می‌کنند.
وی گفت: در حال حاضر بازار ارز به اهتزاز درآمده و مردم به دنبال تبدیل نقدینگی‌ها خود به ارز خارجی هستند. اگرچه ایستادگی بانک مرکزی مانع رشد بیشتر ارز شده اما وضعیت کنونی بازار ارز نشان از حضور پررنگ متقاضیان را دارد.
بمانی گفت: به هر حال شرایط کنونی بازار مسکن شرایط خاصی است و هرچقدر هم دچار نوسانات بیرونی یا درونی باشد باز هم به علت رکود شدید عرضه‌کنندگان تخفیف‌های متعددی ارائه می‌دهند.
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه رخوت چندساله سرمایه‌ها برای مالکان املاک ضربه مهلکی بود، گفت: این عده به‌شدت نیازمند بازگشت سرمایه خود هستند بنابراین در صورت افزایش نرخ تورم نیز افزایشی در قیمت نهایی مسکن لحاظ نخواهند کرد.
بمانی رشد 30درصدی معاملات مسکن را حاکی از ارائه تخفیف‌های متعدد دانست و در این خصوص اظهار کرد: بدون تردید قیمت مسکن در بازار غیررسمی تا پایان امسال و ابتدای سال آینده رقمی کمتر از نرخ تورم است. البته ممکن است در آمار و ارقام این مورد کاملا متفاوت از بازار قطعی معاملات مسکن باشد.
وی درنهایت گفت: رفتار فعالان بازار مسکن در نیمه دوم ۹۶ با تغییر نسبت به نیم‌سال اول همراه خواهد شد که مهم‌ترین تحول، رشد خفیف حجم معاملات خرید آپارتمان‌های کم متراژ می‌تواند باشد.
مسکن محصور دو ریسک درونی و بیرونی
از دیگر سو مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس و تحلیلگر مسکن بابیان اینکه یکی از سیاست‌های اثربخش و کارآمد که می‌تواند در بهبود وضعیت بازار مسکن نقش بی‌بدیل را ایفا کند، بدون شک کاهش نرخ سود بانکی است، گفت: اگرچه عوامل درونی و بیرونی بی‌شماری بر بازار مسکن اثرگذار است، اما به نظر می‌رسد در دوره کنونی بازار مسکن بیشتر متاثر از عوامل درونی و داخلی نشات خواهد گرفت.
او با بیان اینکه تمام متغیرها نقش کلیدی در رونق بخشی به بازار مسکن ایفا می‌کند، گفت: برخلاف تصور، رونق بخشی به بازار مسکن نیازمند عملکرد مطلوب در تمام متغیرهای منتهی به مسکن است.
وی با اشاره به اینکه بازار کنونی در حلقه دو ریسک بیرونی و درونی محصور شده است، تاکید کرد: بطور اخص تشدید تحریم‌ها اثر بسیار منفی بر بازارهای اقتصادی کشور خواهد داشت اما ریسک بعدی مربوط به سیستم بانکی است. این ریسک نیز با خود دو اثر منفی و فزاینده به همراه دارد. اگر در ماه‌های آتی شاهد ادغام بانک و قفل شدن نقدینگی باشیم این اثر بطور حتم منفی خواهد بود اما اگر این مورد در جهت کاهش نرخ سود بانکی باشد اثر فزاینده به همراه خواهد داشت.
این تحلیلگر بازار مسکن بابیان اینکه افزایش اعتبارات سیستم بانکی و نیز کاهش نرخ بهره بازخورد مناسبی خواهد داشت، گفت: اگرچه درحال حاضر بخشی از وام‌ها ازجمله وام با 8 درصد سود بافت فرسوده نیز به دلیل کمبود نقدینگی‌ها بانک‌ها به چالش کشیده شده است؛ اما اگر به طور کلی به مولفه کاهش نرخ سود بانکی نگاه کنیم می‌توان دریافت این عامل می‌تواند تاثیرات موثری بر اقتصاد کشور داشته باشد.
سلطان‌محمدی در عین حال با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی عاملی برای مصرفی کردن نقدینگی‌است گفت: درحال حاضر خروج سرمایه‌ها از بانک‌ها به دو دلیل کاهش نرخ سود بانکی و خرید ارز صورت می‌گیرد که در صورت تداوم کاهش نرخ سود بانکی این عامل قوی‌تر از عامل بعدی یعنی هجوم برای خرید ارز است.
وی در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه دریکی دو سال گذشته نرخ سود بانکی به صورت دستوری کاهش پیدا کرد، آیا این سیاست عملا از اثرپذیری لازم برای سوق دادن سرمایه‌گذاران به سمت تولید مسکن نقش داشته است، تاکید کرد: به طور مشخص خروج هر نوع نقدینگی از بانک به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منجر نخواهد داشت همواره بازار مسکن درگیر و‌دار بازار موازی همچون بازار ارز و سرمایه بوده است. چنانچه می‌بینیم درحال حاضر این نقدینگی‌ها به سمت بازار ارز سوق پیداکرده اما پاسخ به اینکه آیا نقدینگی حاصل از فروش ارز به سمت مسکن سوق پیدا خواهد کرد؟ روشن نیست. چون مساله پیچیده است. اگر روند مسکن به همین شکل باشد و این بازار مملو از تخفیف‌های متعدد باشد شاید! اما در این بین برخی افراد از بی‌ثباتی اقتصاد گلایه‌مند هستند و با پاسداشت نقدینگی‌ها خود به شکل ارز خارجی به دنبال فرصتی برای سرمایه‌گذاری هستند اگرچه به نظر می‌رسد درحال حاضر در کشور ما سرمایه‌گذاری با ثبات‌تر از بازار مسکن وجود ندارد.
سلطان‌محمدی با بیان اینکه همواره اقتصاد کشور در متغیرهای ذکرشده مانند ارز، نرخ سود بانکی و غیره با اشکالاتی روبه‌رو است، گفت: به طور مثال نرخ سود ارائه شده توسط بانک‌های ایرانی در هیچ کجای دنیا تاکنون مسبوق به سابقه نبوده است.
وی در همین خصوص اشاره‌یی به نرخ تورم داشت و در این خصوص گفت: درحال حاضر نرخ تورم بیش از 10درصد نیست و به نظر روند صعودی نیز نخواهد داشت. بنابراین این موضوع به هیچ عنوان در بازار مسکن محسوس نخواهد بود. اما به طور کلی افزایش نرخ تورم، با کاهش ارزش پولی و افزایش قیمت اسمی دارایی‌ها همراه می‌شود و می‌تواند در طولانی‌مدت و در رقم‌های بزرگ بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد.
این تحلیلگر اقتصادی در مورد مکانیسم تورم و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن درنهایت گفت: بطورکلی تنها از دو راه، تورم می‌تواند بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تاثیر داشته باشد. از طرفی کاهش نرخ بهره اسمی جذابیت بخش مسکن را بیشتر می‌کند و از طرف دیگر افزایش نرخ تورم، تنها درصورتی که نرخ اسمی بهره ثابت باشد، باز هم مسکن را متورم می‌کند.
رونق مسکن با اتکا به توسعه پایدار
اما در همین رابطه محمدمهدی مافی، کارشناس مسکن و دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در جایگاه یک سازنده مسکن در پاسخ به اینکه دولت آینده برای رونق بخشی به بازار مسکن از چه سیاست‌هایی باید پیروی کند، گفت: به نظر من پهنه‌بندی کشور به لحاظ جمعیت‌پذیری مساله مهمی است که می‌بایست مدنظر سیاست‌گذاران قرار بگیرد. نباید از نظر دور داشت که اساسا بحث قطب‌بندی کشور مبحث کلان مهمی است که می‌تواند تاثیر بسزایی بر سایر بخش‌های اقتصاد کشور ازجمله بخش مسکن داشته باشد.
محمدمهدی مافی ادامه داد: براین اساس لازم است که با اتکا به طرح‌های بالادستی شرایط توسعه استان‌های توسعه نیافته را فراهم کنیم و شرایط را به سمتی پیش ببریم که قطب‌های اقتصادی، صنعتی و گردشگری، دانشگاهی در هر استانی محقق شود.
مافی با یادآوری این امر که مدام به فکر تولید مسکن و نیز افزایش عرضه مسکن در کلان‌شهرها باشیم به هیچ وجه نمی‌تواند نسخه کارآمدی برای حل بحران مسکن در کشور باشد تاکید کرد: چراکه اساسا در برخی از کلان‌شهرها تولید مسکن از رهگذر تقویت مالی خریداران نه‌تنها فایده‌یی ندارد بلکه برای اقتصاد حکم سم را دارد و با تبعات جبران‌ناپذیری همراه خواهد بود. دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار کرد: در چنین شرایطی به نظر می‌رسد که لازم است سیاست‌هایی در نظر گرفته شود که میزان جمعیت‌پذیری کلان‌شهرها و جاذبه‌های جذب جمعیت کاهش پیدا کند.
وی در ادامه گفت: به نظر می‌رسد در شرایط فعلی ازجمله سناریوهای کارآمد برای بهبود بازار مسکن ساخت‌وساز مسکن در قالب توسعه پایدار باشد. با این نگاه می‌توانیم، امیدوار باشیم که بازار مسکن در سمت‌وسوی درستی حرکت کند و این تحرکات با پیامدهای مثبت همراه باشد.
این تحلیلگر مسکن تاکید کرد: اما اینکه بدون توجه به طرح‌های فرادستی نسبت به تولید مسکن اقدام کنیم و سیاست‌هایی نیز بر این مبنا تعریف کنیم عملا هیچ نتیجه‌یی جز دامن زدن به شرایط کنونی بازار مسکن در بر نخواهد داشت.
ضرورتی اجتناب‌ناپذیر
در این زمینه هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصاد مسکن نیز با اشاره به اینکه یکی از ویژگی‌های بارز بازار مسکن این است که می‌تواند بر سایر متغیرهای کلان اقتصادی تاثیرگذار باشد، گفت: بازار مسکن با 80 نوع خدمات و صنایع مختلفی نظیر سیمان، کاشی، میلگرد، شیشه، خدمات الکترونیکی، خدمات مخابراتی و مهندسی و... در ارتباط است بنابراین اگر این بازار رونق بگیرد، می‌تواند روی رشد اقتصادی، اشتغال‌زایی و کاهش نرخ بیکاری همچنین سایر متغیرهای کلان اقتصادی تاثیر بگذارد.
او ادامه داد: از سوی دیگر با توجه به ازدواج‌های صورت گرفته در سال و نیز با در نظر گرفتن ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده به نظر می‌رسد که حداقل نیاز به تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی وجود داشته باشد. از دیگر سو براساس آنچه مرکز آمار ایران در سال 95 منتشر کرد حدود 2میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که به نظر می‌رسد بخش قابل توجهی از این واحدها برای نیازهای مصرفی نباشد.
حق‌شناس با تاکید بر اینکه در سال جاری و سنوات آینده باید برای همه‌کسانی که ازدواج می‌کنند و نیز برای پاسخگویی به تقاضاهای انباشت شده بازار مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده نسبت به عرضه مسکن اقدام شود، اظهار کرد: هر چقدر تاخیر در عرضه مسکن صورت بگیرد قیمت مسکن پتانسیل افزایش خواهد داشت. از این رو یکی از اولویت‌های دولت آینده در حوزه مسکن می‌بایست رونق بازار مسکن باشد.
او با یادآوری این مهم که منظور از تولید مسکن مصرفی، ساخت مسکن لوکس برای دهک‌های بالای درآمدی نیست، گفت: اخلالی که مسکن مهر در روند ساخت مسکن ایجاد کرد و افزایش قیمت در سال‌های 91و 92 منجر به عرضه واحدهای لوکسی شد که در حال حاضر بدون متقاضی هستند. حال که از این اتفاقات فاصله می‌گیریم و رکود بازار مسکن تشدید یافته به نظر می‌رسد که در نیمه دوم سال جاری شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم.
