شرایط وام خانه‌اولی‌ها تغییر می‌کند؟
گروه راه و شهرسازی زهره علامی
درحالی که حدود دو هفته پیش، مدیرعامل بانک مسکن از ارائه بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای تغییر در شرایط صندوق پس‌انداز مسکن یکم اظهار بی‌اطلاعی کرد، دیروز مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در گفت‌وگویی اعلام کرد که درخواست تغییر شرایط این صندوق به بانک مرکزی ارائه شده و در حال بررسی مفاد این بسته هستیم، اما هنوز موردی نهایی نشده است.
اوایل مهرماه سال جاری، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از ارائه بسته پیشنهادی این وزارتخانه درباره شرایط جدید اعطای تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم خبر داد و اظهار امیدواری کرد که تا اواخر مهرماه، شرایط اعلام شده در این بسته تعیین‌تکلیف می‌شود. پس از رسانه‌یی شدن ارائه این بسته پیشنهادی، غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی در مصاحبه‌یی جزئیاتی از این تغییرات را تشریح کرد.
سلامی گفته بود: قرار است دوره بازپرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم از 12 سال به ۱۵ سال افزایش یابد و نرخ سود هم 1.5درصدی کاهش یافته و 8درصد شود. اما چند روز پس از انتشار گفت‌وگوی مشاور وزیر راه و شهرسازی و رسانه‌یی شدن برخی مفاد مربوط به این بسته پیشنهادی، این خبر از سوی وزارتخانه یادشده تکذیب شد و با نزدیک شدن به زمان وعده داده شده درباره انتشار مفاد بسته پیشنهادی، معاون مسکن و ساختمان هم اعلام کرد که این بسته روند اداری را طی می‌کند و نتیجه آن در آینده رسانه‌یی می‌شود.
ماجرای تایید و تکذیب ارائه بسته پیشنهادی برای تغییرات شرایط صندوق پس‌انداز مسکن یکم از سوی مسوولان وزارت راه و شهرسازی به همین جا ختم نشد و اول آبان ماه مدیرعامل بانک مسکن در گفت‌وگویی مطرح کرد که تاکنون هیچ پیشنهادی برای افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن برای متقاضیان خانه یکم به بانک مرکزی ارسال نشده است و از وجود چنین بسته‌یی اظهار بی‌اطلاعی کرد.
کمتر از 10 روز پس از اعلام بی‌اطلاعی محمدهاشم بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن، از بسته پیشنهادی دولت درباره تغییر شرایط تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی از ارائه درخواست تغییر شرایط این صندوق به بانک مرکزی و بررسی مفاد این بسته خبر داد.
نگاهی اجمالی به گفت‌وگوهای منتشر شده از سوی مسوولان حوزه مسکن و بخش بانکی کشور درباره بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی درباره تغییرات صندوق پس‌انداز مسکن یکم علاوه بر اینکه نشانگر عدم هماهنگی نهادهای مرتبط با بخش مسکن کشور است، مهر محکمی بر نبود سیاست‌گذاری مشخص درباره آینده این بازار دارد، موضوعی که بارها به عنوان یکی از دلایل رکود بخش مسکن از سوی کارشناسان این بخش معرفی شده است. اما به نظر می‌رسد که هیچ‌گاه از سوی مسوولان این بخش جدی گرفته نشده است.
3 دیدگاه متناقض درباره تغییر در شرایط وام
فارغ از وجود ناهماهنگی میان وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن و بانک مرکزی درباره ارائه یا عدم ارائه بسته پیشنهادی درباره تغییر شرایط صندوق پس‌انداز مسکن یکم، آگاهی از تاثیر تغییرات اعمال شده بر شرایط این صندوق می‌تواند چشم‌انداز خوبی از بازار آتی مسکن دراختیار سازندگان و همچنین خریداران مصرفی و سرمایه‌یی مسکن قرار دهد تا آنها بتوانند تصمیمات مناسب‌تری را در شرایط کنونی اجرایی کنند.
نگاهی به بازار مسکن در 7 ماه گذشته نشان می‌دهد که علاوه بر افزایش قیمت متوسط هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی، حجم معاملات هم در این مدت تقریبا روند افزایشی داشته است و نشانه‌هایی از بهبود در شاخص‌های بازار مسکن مشاهده می‌شود که در این میان اعمال تغییراتی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم و تسهیل در دریافت وام از سوی خانه‌اولی‌ها می‌تواند شرایط این بازار را تاحدودی تغییر دهد.
سیاست‌های جدید پرداخت تسهیلات، دست‌کم در 4مورد ذیل خلاصه می‌شود: افزایش دوره بازپرداخت وام خانه‌اولی‌ها از 12سال به 15سال، کاهش نرخ سود به کمتر از 8 و 9.5درصد، کاهش زمان سپرده‌گذاری 40 میلیون تومانی از 12ماه به 10ماه و افزایش وام تک نفره 80 میلیونی و دو نفره 160میلیون تومانی به ترتیب به 100 و 200 میلیون تومان را دربر گیرد.
کارشناسان درباره تاثیر این تغییرات در پرداخت و بازپرداخت صندوق پس‌انداز مسکن یکم دیدگاه‌های متعددی دارند.
برخی از اعمال هرگونه تغییری در تسهیلات دریافتی متقاضیان مسکن استقبال می‌کنند و معتقدند که حتی اجرای یکی از این 4 مورد می‌تواند در افزایش تعداد متقاضیان خرید مسکن موثر باشد و تغییرات مثبتی را در آمار260هزار نفری ثبت‌نام‌کنندگان این صندوق به همراه داشته باشد. این دسته از کارشناسان اجرای تغییرات در شرایط کنونی را نسخه مناسبی برای رونق این بازار می‌دانند. آنها تاکید خاصی بر تغییر دوره افزایش بازپرداخت، کاهش نرخ سود، کاهش زمان سپرده‌گذاری و پرداخت وام بدون سپرده ندارند و اعمال هرگونه تغییر در شرایط کنونی رکود بازار مسکن را، گامی مثبت برای آینده این بازار کساد قلمداد می‌کنند.
در مقابل برخی کارشناسان، اگرچه نگاهی کاملا نقادانه به اعمال تغییرات در شرایط صندوق پس‌انداز مسکن یکم دارند اما معتقدند در صورتی که این تغییرات با درنظر گرفتن پیش‌نیازها باشد، می‌تواند به وضعیت فعلی بازار مسکن کمک کند. آنها می‌گویند که پرداخت تسهیلات بدون سپرده یا همان پس‌انداز آینده می‌تواند آثار منفی بسیاری برای بازار مسکن داشته باشد و به تجربه دولت نهم و تزریق تسهیلات بدون سپرده به بازار مسکن اشاره می‌کنند که یکی از عوامل موثر موجب در جهش قیمت مسکن طی سال‌های 85 و 86 شد.
آنها درباره دیگر پیشنهادات وزارت راه و شهرسازی برای تغییر شرایط صندوق پس‌انداز مسکن یکم هم قائل به وجود پیش‌زمینه‌هایی هستند. این کارشناسان اعلام می‌کنند که افزایش حجم تسهیلات از 80 میلیون به 100میلیون، کاهش سود سپرده به کمتر از
8 درصد، افزایش دوره بازپرداخت و کاهش زمان ماندن نقدینگی به 10 ماه باید تدریجی انجام شود، متناسب با بازار مسکن بوده و فقط مربوط به متقاضیان مصرفی باشد.
از سوی دیگر دسته سوم کارشناسان به‌طور کلی با ارائه و اجرای چنین تغییراتی مخالفند. به گفته آنها دولت یازدهم و به‌تبع آن دولت دوازدهم به‌دنبال تحریک تقاضا در بازار مسکن بوده و هستند و نگاهی به بخش عرضه ندارد همین موضوع و بی‌توجهی به بخش عرضه و در مقابل تحریک تقاضا شرایط آتی بازار مسکن را نابسامان می‌کند، زیرا طی سال‌های گذشته، حجم صدور پروانه‌های ساخت و ساز به‌شدت کاهش یافته و همین موضوع در سال‌های آتی می‌تواند کاهش شدید عرضه را به همراه داشته باشد و در این میان دولت به‌دنبال تحریک تقاضاست و این موضوع موجب برهم ریختگی تعادل عرضه و تقاضا و جهش قیمت مسکن در آینده می‌شود.
