تکرار پروژه نواب در قلب تهران؟

گروه راه وشهرسازی| آزاده کاری|

به گفته مسوولان شهری، تهران بیش از ۳ هزار و 200 هکتار بافت فرسوده دارد که بیش از ۱۵ درصد جمعیت شهر را در خود جای داده است. طی سال‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی و نیز شهرداری تهران برنامه‌هایی برای حل این معضل اجرا کرده و تسهیلاتی را برای صاحبان بافت‌های فرسوده و نیز انبوه‌سازانی که در این مناطق اقدام به ساخت وساز کنند؛ در نظر گرفته‌اند. از جمله اعطای وام 50 میلیون تومانی برای ساخت و ۲۰ وام میلیونی برای ودیعه به ازای هر واحد مسکونی، اعطای کمک بلاعوض ۱۰ میلیون تومانی برای طراحی نما، صفر کردن هزینه‌های عوارض متفرقه و بخشودگی جرایم، رایگان کردن هزینه انشعابات، اعطای تراکم ۱۸۰ درصدی در بافت‌های فرسوده، ارائه رایگان خدمات نوسازی توسط دفاتر خدمات نوسازی و برنامه‌ریزی برای احداث پروژه‌های محرک توسعه در این قبیل بافت‌ها، با وجود این، به نظر می‌رسد، کماکان نرخ نوسازی و بهسازی محیطی با استانداردها و تا رسیدن به نقطه مطلوب فاصله بسیاری دارد. یکی از راه‌حل‌های تشویقی که شهردار قبلی تهران برای کاهش این معضل در نظر گرفته بود، طرح تجمیع بود که با تجمیع چند پلاک و ساخت یک مجتمع هم مشکل ریزدانگی و هم ساختمان‌های فرسوده حل می‌شد. هر چند انتقادات بسیاری بر این طرح وارد است و در اجرا مشکلاتی را به لحاظ اجتماعی به وجود آورده اما اکنون دولت و شهرداری تصمیم گرفته‌اند تا شکل جدیدی از طرح تجمیع را اجرا کنند. مسکن پیشگام طرح جدیدی است که قرار است با همکاری دولت و شهرداری تهران در بافت‌های فرسوده اجرا شود. بر اساس این طرح طی یک بازه زمانی ۵ ساله، در فاز اول، ۵۵ هزار واحد مسکونی در محدوده‌ها و محلات هدف نوسازی شهر تهران با اولویت ۵ منطقه فرسوده پایتخت اجرا می‌شود. همچنین قرار است از این به بعد ساخت و سازهای تهران در مرکز شهر و در مناطقی که بافت فرسوده دارند متمرکز شود. مناطق، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۷ و 11 در اولویت قرار دارند.

 ورود توسعه گرها به بافت فرسوده

در این طرح، توسعه گرها به عنوان مجری معرفی شده‌اند و تاکید شده است که عاملیت توسعه‌گر در بافت‌های فرسوده، رکن اساسی و پایدار برای «تحقق‌پذیری نوسازی بافت‌های فرسوده شهری» است. پیش از این نیز ورود توسعه‌گرها

به ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده مطرح شده بود و مجید روستا عضو هیات‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در گفت‌وگو با «تعادل» توسعه گرها را اینگونه تعریف کرده بود: توسعه‌گر به نهادی گفته می‌شود که قصد ورود به توسعه و بازآفرینی شهر را دارند. در گذشته نوسازی بافت‌های فرسوده اغلب به شکل انفرادی، سلیقه‌یی و پراکنده بود، اما اکنون هدف ما از ورود نهادهای توسعه‌گر این است تا از ظرفیت آنها به شکل چندجانبه استفاده کنیم. نخستین کار این است که نوسازی در مقیاس محله‌یی انجام شود. بدین معنی که یک محله بطور کامل نوسازی شود. این مساله زمانی اتفاق می‌افتد که نهادهای توسعه‌گر وارد عمل شوند. ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی نیز تصویب نامه‌یی را به امضا رسانده و در آن نهادهای توسعه‌گر را اینگونه تعریف کرده است: سازمان یا نهاد توسعه‌گر آن دسته از عاملان غیردولتی هستند که احراز صلاحیت شده و با عقد قرارداد با پیمانکاران نسبت به اجرای برنامه‌های توسعه‌یی در مقیاس محلی با رویکرد فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی نسبت به ایجاد زنجیره‌یی از فعالیت‌ها از طریق مشارکت مردم و با بهره‌گیری حداکثر از توان تولید داخلی اقدام به بازآفرینی، نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده شهری و تولید مسکن در قالب طرح‌های مصوب می‌کند. حال قرار است توسعه گرها نقش جدیدی بر عهده گیرند و این‌بار مجری طرح مسکن پیشگام باشند.

به گزارش تعادل، به نظر می‌رسد در این طرح و نیز طرح تجمیع مسائل اجتماعی و فرهنگی در نظر گرفته نشده است. ساکنان بافت‌های فرسوده که اغلب به آپارتمان نشینی عادت ندارند معمولا بعد از تجمیع با مشکلات بسیاری مواجه می‌شوند.

 مشکلی حل نمی‌شود

یکی از خطوط قرمز طرح پیشگام، حفظ ساکنان قدیمی در محله‌های نوسازی شده و جلوگیری از خروج جمعیتی از این بافت‌ها و محله‌ها است. سوال این است که چگونه و با چه ترفند و تشویقی می‌توان ساکنان این بافت‌ها را به ماندن در این محله‌ها ترغیب کرد و مانع از خروج آنها شد؟ با توجه به نتایج طرح تجمیع، آیا مسکن پیشگام می‌تواند طرح مناسبی برای حل معضل بافت فرسوده تهران باشد.

ترانه یلدا کارشناس شهری در گفت‌وگو با «تعادل» به این سوال پاسخ داد و گفت: اجرای این طرح نه تنها کمکی به حل بافت فرسوده تهران نمی‌کند بلکه برای شهر مضر نیز هست. بر اساس این طرح 90 درصد سرمایه‌گذاری باید توسط بخش خصوصی تامین شود. طی صحبتی که با برخی انبوه‌سازان داشتم، ایشان هیچ اطلاعی از اجرای این طرح نداشتند.

وی ادامه داد: این بدان معناست که این یک طرح پخته و سازمان یافته نیست. البته ممکن است این طرح در برخی نقاط مانند حاشیه‌ها یا مناطق جنوبی شهر بتواند مناسب باشد اما قطعا اجرای آن در مناطق مرکزی شهر ایده خوبی نخواهد بود. آن‌طور که شنیده‌ام اکنون در مناطق تاریخی تهران مانند محله عودلاجان و خیابان سیروس ساخت و سازهایی انجام می‌شود که این کار بسیار بدی است. به هیچ عنوان نباید بافت ریزدانه این مناطق را به حجم‌های انبوه مسکن تبدیل کرد. زیرا کل بافت تاریخی و عملکرد آن از بین می‌رود.

این کارشناس شهری، پروژه نواب را مثالی شکست خورده در این زمینه دانست و توضیح داد: علاوه بر اینکه پول‌های شهرداری در این پروژه گم شد به لحاظ اجتماعی نیز آسیب‌های فراوانی به ساکنان این آپارتمان‌ها وارد شد. برخی کسانی که آپارتمان‌ها را خریداری کردند به لحاظ فرهنگی تفاوت بسیاری با دیگر ساکنان داشتند و گاه همسایه‌ها شیشه‌های آپارتمان آنها را می‌شکستند. در مجموع به لحاظ اجتماعی و فرهنگی معضلات بسیاری به وجود آمد که برخی از این مشکلات همچنان ادامه دارد.

وی تاکید کرد: سرمایه کلانی که شهرداری در این پروژه بزرگ هزینه کرد و حتی در تهران تراکم فروشی چند برابر شد تا هزینه‌های این طرح تامین شود، اما در نهایت‌نتیجه مثبتی نداشت. شهرداری انتظار داشت که با ساخت پروژه نواب ساخت و ساز و نوسازی در خیابان‌های اطراف نیز رونق بگیرد، ولی عملا این اتفاق نیفتاد.

 بدترین شیوه حل معضل بافت فرسوده

وی با بیان اینکه بدترین شیوه حل معضل بافت فرسوده تخریب و نوسازی است، افزود: مسوولان باید اجازه دهند مردم خودشان وارد کار شوند. در سال‌های گذشته تهران توسط شهروندان نو شد. یعنی تمام خانه‌های یک و دو طبقه به 4 یا 5 طبقه تبدیل شدند و شهرداری و دولت نقشی در نوشدن تهران نداشتند. البته این روند به لحاظ شهرسازی چندان مناسب نبود زیرا در محلاتی که نو شدند که تقریبا همه محلات را شامل می‌شد، خدمات غیرتجاری محله‌یی از قبیل زمین‌های ورزشی، مدرسه و فضای سبز، درمانگاه و مواردی شبیه اینها تامین نشد.

این کارشناس ادامه داد: اکنون نیز می‌خواهند چنین کاری انجام دهند. یعنی خانه‌های بزرگ چندین طبقه بسازند بدون در نظر گرفتن خدمات مورد نیاز که نتیجه آن فاجعه آمیز خواهد بود. نمی‌دانم چرا اصرار دارند طرحی را شروع کنند که نه مردم رضایت دارند و نه عاملان آن مشخص هستند. به جای این باید با تسهیل‌گری مناسب در محلات، مردم را به ساخت و ساز تشویق کنند. دولت هم منابعی را که می‌خواهد در این طرح هزینه کند، صرف استحکام بخشی این مناطق کند. به گفته وی، محلات قدیمی هویت دارند و هر تصمیمی که برای این محلات گرفته می‌شود باید در راستای توانمندسازی و با مشورت اهالی این محله‌ها باشد در غیر این صورت طرح‌های مختلف نتیجه بخش نخواهند بود.

 زنگ خطر در مناطق مرکزی تهران

سید محسن طباطبایی مزدآبادی، دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران نیز در گفت‌وگو با «تعادل» در این باره توضیح داد: شهرهای کشور به‌ویژه در کلان‌شهرها با معضل بافت فرسوده روبه رو است. فرسودگی لزوما به معنای بالا بودن سن بنا نیست. در شهرهای بزرگ ساختمان‌هایی وجود دارند که با وجود داشتن سن بالای 50 سال همچنان از استحکام خوبی برخوردارند. ساختمان‌های بلندمرتبه در شهرهایی مانند شیکاگو، نیویورک، لندن و پاریس که بعضا قدمت آنها به اوایل قرن بیستم برمی‌گردد از جمله آنهاست. وی با بیان اینکه گفته می‌شود بیش از ۶۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور و بیش از ۳ هزار هکتار بافت فرسوده در تهران وجود دارد، اظهار کرد: این مناطق خصوصیات فرسودگی همچون ناپایداری، ریزدانگی و نفوذناپذیری را دارند و ناکارآمدی و کاهش کارآیی در آنها دیده می‌شود. بافت فرسوده تهران در مرکز این شهر تمرکز یافته و این در حالی است که بخش مرکزی شهرها به عنوان قلب تپنده آن شناخته می‌شوند که در واقع حیات شهرها وابسته به آن است و ناپایداری، آشفتگی بصری، رکود اجتماعی و انحطاط کالبدی در این قسمت از تهران زنگ خطر را از مدت‌ها قبل به صدا در آورده بود.

وی ادامه داد: کالبدشناسی این بافت‌ها نشان‌دهنده مشکلاتی مثل تعارض با ساختار کلی شهر، تراکم و تمرکز جمعیت و فعالیت‌ها، مشکلات اقتصادی و اجتماعی، شرایط نامطلوب زیست محیطی و مشکلات ترافیکی و کیفیت پایین سطح زندگی است.

به گفته وی، برخی محله‌ها و بافت‌های شهر از امکانات و عوامل رشد مساوی در طول زمان برخوردار نبوده‌اند و همین موضوع باعث به وجود آمدن تفاوت‌های آشکار در سیمای شهرها و کیفیت محیطی بافت‌ها شده است. در حالی که شهر پایدار و توسعه یافته، شهری است که در زمان رشد و توسعه، ارتباطی منطقی و منسجم بین فضاهای قدیم و جدید ایجاد کند تا یکپارچگی و هویت شهر تقویت شود.

طباطبایی مزدآبادی درباره طرح مسکن پیشگام نیز گفت: بافت فرسوده تهران نیازمند اقدامات اساسی است. تاکنون طرح‌های مختلفی برای حل این معضل به اجرا در آمده‌اند. اما واقعیت این است که جلوگیری از شکست‌های بزرگ در کلان‌شهر تهران نیازمند برنامه‌ریزی و بازطراحی فوری است. اظهارنظر درخصوص طرح مسکن پیشگام نیز کمی زود است و باید دید آیا دولت و شهرداری شرایط را به گونه‌یی فراهم می‌کنند که بخش خصوصی و به گفته خودشان

توسعه‌گرها برای سرمایه‌گذاری در این مناطق ترغیب شوند یا خیر.

وی افزود: در این طرح با مشارکت‌ بخش خصوصی بخش عمده‌یی از بافت‌های فرسوده تخریب می‌شود و شهرک‌های مسکونی جدید ایجاد می‌گردد اما اکنون مساله تملک اراضی و همچنین عدم سودآوری ورود به این پروژه‌ها برای انبوه‌سازان به عنوان دو مانع اصلی مطرح است که دولت باید برای رفع آن چاره‌یی بیندیشد. به گفته طباطبایی مزدآبادی یکی از چالش‌های اصلی در فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده عدم‌مشارکت شهروندان و بخش خصوصی در طرح‌های اجرایی است که باید مورد ارزیابی و آسیب‌شناسی قرار گرفته و مطابق با آن راه‌حل ارائه شود.

وی ادامه داد: چندی پیش رییس‌جمهور بر ضرورت بهره‌گیری از ظرفیت بخش خصوصی برای نوسازی گسترده بافت فرسوده تاکید داشت که در صورت ایجاد بسترهای حقوقی می‌تواند یک گام اساسی برای احیای بافت فرسوده و رفع خطر زلزله در اغلب شهرهای کشور به ویژه تهران به حساب ‌آید.

این کارشناس مسائل شهری بازسازی بافت‌های فرسوده را دارای تاثیرات و مزیت‌های متعددی همچون ارتقای بهره‌وری زمین، کاهش هزینه اسکان، کاهش هزینه حمل و نقل و... دانست و گفت: یکی از مهم‌ترین تغییرات پس از بازسازی بافت‌های فرسوده افزایش قیمت زمین در منطقه مورد بازسازی است که همین عامل می‌تواند به عنوان مشوقی برای حضور بخش خصوصی در این سرمایه‌گذاری به حساب ‌آید.

به گزارش «تعادل»، هر چند طی سال‌های گذشته در شهرداری تهران درخصوص بافت فرسوده و اهمیت پرداختن به آن بسیار صحبت شد اما با پایان دوره کار 12 ساله قالیباف بر شهر تهران عملا شاهد اتفاق خاصی دراین حوزه نبودیم تا جایی که احمد مسجد جامعی عضو شورای چهارم و پنجم چندی پیش اعلام کرد که بر اساس برنامه باید سالانه 10 درصد بافت فرسوده کاهش می‌یافت اما این برنامه عملی نشد.

وی خطاب به وزیر راه و شهرسازی گفت: باید طرح و ایده مشترکی داشته باشیم و به نوعی مسکن محلی فکر کنیم وهمچنین به سرمایه‌های کوچک مردم، مشارکت آنها و نحوه مشارکت مردم توجه کنیم.

به گفته وی، تدابیری که تاکنون اندیشیده شده در حقیقت مشکلات را رفع نکرده است. یکی از تدابیر نادرست در دروازه غار بود که خانه‌ها را در آن محله خراب کردند ولی معضلات رفع نشد. محمد علی نجفی شهردار تهران نیز بعد از روی کار آمدن و در نخستین نشست خبری خود تاکید کرد که بافت‌های فرسوده شهر تهران یکی از دارایی‌های فرهنگی پایتخت محسوب می‌شود، و سیاست ما اینگونه نیست تا هر جا که بافت‌فرسوده وجود دارد تخریب شود و در نهایت ساخته و نوسازی انجام شوند بلکه در نظر داریم در بخشی از بافت‌های فرسوده با اصلاح بافت و اقدام‌های مرمتی بافت‌های فرسوده‌شهری را احیا (باززنده‌سازی) کنیم.

حجت‌الله میرزایی معاون برنامه‌ریزی، توسعه شهری و امور شورای شهرداری تهران نیز در گفت‌وگویی سیاست شهرداری در زمینه بافت فرسوده را تراکم تشویقی دانست و آن را تاثیرگذار‌تر از مشوق‌های مالی برشمرد.

به گفته وی، در سال‌های گذشته مشوق‌هایی مانند تسهیلات با سود پایین یا مشوق‌های تراکمی به ساکنان مناطق دارای بافت فرسوده داده شده است. مطالعه‌یی که در سال ۹۵ روی پنج محله جوادیه، باغ آذری، سنگلج و نعمت آباد و طیب انجام شده نشان می‌دهد این مشوق‌ها نتوانسته تاثیر مطلوبی در نوسازی بافت این محلات بر جای بگذارد.

در حالی در سال‌های گذشته تمرکز نوسازی بر ارائه تسهیلات با نرخ سود پایین بوده که به گفته میرزایی این مشوق مالی تنها یک درصد موجب بهبود وضعیت نوسازی در مناطق پایلوت شده است. اما در مقابل این مطالعه نشان می‌دهد تراکم تشویقی می‌تواند تاثیر بیشتری بر انگیزه ساکنان این محلات برای نوسازی بافت فرسوده داشته باشد. به گونه‌یی که تاثیر تراکم تشویقی بین ۲۵ تا ۳۰ درصد تخمین زده

 شده است.

بر اساس این گزارش، تسهیلات تاثیری در حد یک درصد در نوسازی دارد اما عوامل زیادی وجود دارد که انگیزه دریافت تسهیلات برای خانوارها را کاهش می‌دهد. عواملی مانند زمان بر بودن پرداخت تسهیلات و بوروکراسی دریافت آن.