مال‌ها، فرصت یا تهدید؟
مریم محمودی
دانشجوی دکترای برنامه‌ریزی شهری
از همان آغاز هیچ تعریف روشنی در رابطه با مال ارائه نشده و موضوع مال‌ها آشکارا با هایپر مارکت‌ها مختلط شده است؛ درحالی که آنچه به عنوان تعریف مال اظهار شده با تعریف علمی این موضوع منافات دارد.
ویژگی‌های علمی مال‌ها که براساس استانداردهای جهانی کنترل بین‌المللی مراکز خرید(ICSC) تعریف شده است شامل زمین حداقل 100هزار مترمربعی این ساختمان‌های چند منظوره از یک سو و تناسب مناسب میان فضاهای فرهنگی، تفریحی و اجتماعی در کنار فعالیت‌های اقتصادی و مغازه‌های تجاری از سوی دیگر است. این درحالی است که ارائه فضاهای خدماتی وسیع و غیرقابل فروش که شامل پارکینگ‌ها، فضاهای عمومی، خدماتی، اجتماعی و کریدورهای ارتباطی وسیع می‌شود یکی از ویژگی‌های اصلی مال‌ها محسوب می‌شود.
به عبارتی وجه تمایز این نوع مراکز خرید با پاساژها، شاپینگ سنترها و مجتمع‌های سنتی خرید(بازارها) وجود امکانات رفاهی عمومی، تفریحی، فرهنگی و خدماتی است که یک عامل اساسی و در برگیرنده مفهوم واقعی مال‌هاست. وجود آکواریوم‌های بزرگ، شهربازی‌های سر پوشیده و حتی زمین اسکی روی برف و امثال اینها یک مرکز خرید را به یک مال تبدیل می‌کنند.
عنوان حکمرانی مال‌ها از نظر اصول روزنامه‌نگاری مدرن بسیار هوشمندانه انتخاب شده است اما باید سوال کرد آیا واقعا ساخت مراکز خرید چند منظوره یا مال‌ها نبرد با بازار است؟ واقعیت این است و البته تجربه جهانی نیز نشان داده، ساخت این مراکز نه تنها ویران‌کننده و نابوده‌کننده بازارها نیستند بلکه خود به عنوان یک بازار مدرن به گسترش صنعت و اقتصاد یک کشور به عنوان چرخه اقتصادی سالم و فعال در عرصه خرده‌فروشی کمک می‌کنند. ساخت مال‌ها و مراکز خرید بزرگ به طور مستقیم به گسترش صنعت تفریحات و اوقات فراغت خانواده‌ها از یک سو و اشتغال‌زایی و ریشه‌کنی بیکاری که خود یک معضل بزرگ اجتماعی محسوب می‌شود از سوی دیگر یاری می‌رسانند و در نهایت عامل موثری در ایجاد یک جریان اقتصادی فعال و کارآفرین هستند که در نهایت به گسترش چشمگیر گردشگری می‌انجامد.
مجتمع‌های تجاری امروزی به نهادی آرمان شهر اجتماعی و رفاه و تفریح بدل گشته‌اند. جلب بیش از پیش مخاطبان از همه قشر و سن و طبقه و رونق اقتصادی از مهم‌ترین ایده‌های طراحی این مکان‌هاست. با وجود اینکه در مقیاس کلان عوامل تاثیرگذار بر رونق مراکز تجاری بسیار زیادند اما جذب مخاطب بیشتر و کسب شهرت در پی رضایت مشتریان از مهم‌ترین عوامل موفقیت مراکز تجاری به حساب می‌آیند. هدف هر طراح و سرمایه‌گذاری از ساخت یک مجتمع تجاری و مرکز خرید کسب سود است و این سودآوری جز با ارائه خدمات مناسب در فضایی زیبا برای کسب رضایت مشتریان امکان‌پذیر نیست.
همانطور که مال‌ها از پاساژهای کوچک کنار خیابان‌ها تکامل‌یافته‌تر است، قوانین و اصول ساخت آنها نیز طی چند دهه اخیر تغییر یافته‌اند. مال‌ها از نقطه نظر معماری و اصول برای کسب رفاه، آسایش و رضایت مشتریان تدوین شده‌اند. اصول حاکم بر طراحی فضاهای تجاری به صورت ضوابط و استاندارد تدوین شده از سوی سازمان‌ها و ارگان‌هایی چون شهرداری و وزارت مسکن و شهرسازی درآمده‌اند.
تعدد ساخت مراکز تجاری یا به عبارتی مال‌ها چند سالی است توجه شهروندان کلان‌شهرها را به خود جلب کرده و سوالات فراوانی را درخصوص چرایی ساخت این حجم از مجتمع‌های عظیم تجاری و در عین حال نگرانی‌هایی را درباره آثار سوء ناشی از این تعدد ساخت و ساز که گاهی با اصول صحیح اقتصاد شهری و نیز حقوق شهروندی در تضادند به وجود آورده است.
در کلان‌شهرهای کشورمان طی سال‌های گذشته بیش از 50 درصد برج‌سازی‌ها کاربردهای تجاری و چند منظوره داشته و نیز تعداد زیادی مراکز تجاری درحال ساخت یا آماده بهره‌برداری است که زنگ خطری را برای شهر و مردمانش به صدا درآورده است.
براساس تمام اصول و قواعد علمی مدیریت و مبانی توسعه پایدار شهری مجموعه اقتصادی و تجاری باید ساخت و سازهایی از منظر اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و... در قالب مطالعات مورد بررسی و محاسبه قرار گرفته و بهترین راهکارها برای پیشگیری از هر گونه عواقب ناخوشایندی که در تضاد با توسعه پایدار شهری است در نظر گرفته شود. چراکه رفع معضلات پیش‌بینی نشده در آینده هزینه‌های گزافی را به لحاظ مالی و کالبدی بر شهر تحمیل
خواهد کرد.
اما گرایش به ساخت مال در تهران از اواخر دهه 80 شروع شد. روند مال‌سازی به خصوص در سال‌های اخیر به گونه‌یی در تهران شدت یافته که از آن به عنوان سونامی مال‌ها یاد می‌کنند. براساس آمارها در فاصله کوتاه 3سال گذشته تعداد برج‌های تجاری چند منظوره تهران بیش از دو برابر افزایش پیدا کرده به طوری که حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث «مال» در پایتخت از 5 درصد کل ساخت و سازها به 10درصد رسیده است.
این درحالی است که ساخت و سازهای مسکونی 50 درصد افت کرده است. براساس تحقیقی که از جانب گروهی از کارشناسان اقتصادی مسکن و شهرسازی درباره علل گرایش بیش از اندازه به تجاری‌سازی انجام شده 4عامل تجمعات و خسارت‌های پی در پی ناشی از رکود مسکن، جهش‌های پی در پی قیمت زمین، سود دو طرفه و تجاری‌سازی و بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم بر مدیریت شهری در به وجود آمدن چنین وضعیتی مناسب بوده است.
