چرا از بیماری هلندی عبرت نمی‌گیریم
غلامرضا سلامی کارشناس اقتصاد مسکن
لازم است حداقل برای یک بار هم شده بحث اقتصاد مسکن و بیماری‌های آن در کشور کالبدشکافی شود. در حال حاضر که بازار مسکن در دوره گذار از رکود به رونق دستخوش تغییر و تحولات شده و این تغییر و تحولات در حال پیشروی است، لازم است اقتصاددانان در این زمینه توجه بیشتری داشته باشند.
در بازار مسکن سال‌هاست موضوع عدم تعادل وجود دارد که هیچگاه هم به صورت جدی به این بحث توجه نشده است. واقعیت این است که این عدم تعادل‌ها در بازار مسکن که بیشتر مربوط به عدم تعادل در حجم عرضه و تقاضای مسکن، عدم تعادل در نسبت اجاره به قیمت مسکن و عدم تعادل در بازدهی مسکن و نرخ بهره بانکی است باید یک بار برای همیشه بررسی و چاره‌اندیشی شود. بدون توجه به این موارد رویکردها و برداشت‌ها از دوره‌های رکود و رونق متفاوت و بعضا اشتباه خواهد بود.
باید توجه داشت که در بازار مسکن افزایش تقاضای سفته‌بازانه به معنای رونق واقعی نیست. رونق تعریف خاص خود را دارد. وقتی در فاصله سال‌های 1385 تا 1387 یا 1390 تا 1392 در نتیجه رشد تقاضای سفته‌بازی ناشی از تزریق درآمدهای نفتی به اقتصاد و بیماری هلندی بازار مسکن با جهش 70درصدی قیمت و رشد تقاضای سفته‌بازانه مواجه می‌شود، نمی‌توان گفت، رونق در معنای واقعی اتفاق افتاده است چرا که نتیجه چنین رونقی رکود عمیقی است که طی سه سال گذشته در بازار مسکن ایجاد شد. افزایش جهشی قیمت مسکن ناشی از رشد تقاضای سفته‌بازانه منجر به فاصله شدید قیمت مسکن با قدرت خرید خانوارهای مصرفی می‌شود و در نتیجه در سال‌های بعد از رونق کاذب، رکود در عمیق‌ترین شکل خود بر بازار مسکن حاکم می‌شود.
قدرت خرید مسکن در کشورهای مختلف با یک معیار مشخص یعنی تعداد سال‌هایی که فرد با پس‌انداز‌کردن کل درآمد خود قادر به خرید یک واحد مسکونی معمولی مطابق با الگوی مصرف خواهد بود ارزیابی می‌شود که هم‌اکنون در کشور ما بطور متوسط معادل 12 سال است. این در حالی است که در کشورهای پیشرفته این میزان در حد
4 تا 5 سال است.
ضمن اینکه در کشورهای پیشرفته و مطرح اقتصادی افراد بر مبنای پس‌اندازهای آتی خود خرید می‌کنند نه با اتکا به پس‌اندازهای گذشته! اگر آسیب‌شناسی دقیقی صورت نگیرد که چرا تاکنون موضوع مسکن و اقتصاد مسکن به درستی شناخته نشده و این شناخت درست حاصل نشود مشکلات موجود در این زمینه لاینحل باقی می‌ماند.
اگر بخواهیم با دید بسیار عمیق به مشکل تامین مسکن نگاه کنیم باید ریشه این معضلات را در بی‌توجهی به مباحث آمایش سرزمین دنبال کنیم که این بی‌توجهی طی بیش از سه دهه اخیر وضعیت بدتری هم نسبت به قبل پیدا کرده است بطوری که هم‌اکنون در برخی مناطق کشور تراکم نفر در کیلومترمربع 3 تا 4 نفر و در برخی دیگر از مناطق این میزان به 200 نفر هم می‌رسد. این در حالی است که بر اساس وضعیت آب و هوایی و قابلیت سکونت‌پذیری هر دو منطقه به یک میزان استعداد و پتانسیل آبادانی دارند. این موضوع به وفور در سواحل جنوبی کشور دیده می‌شود که با وجود برخورداری از پتانسیل و استعداد آبادانی و سکونت‌پذیری اما به دلیل عدم برخورداری از مراکز کار و اشتغال عملا خالی از جمعیت باقی‌مانده است.
پیامد چنین وضعیتی هجوم سیل عظیم جمعیت از شهرها و مناطق مختلف به کلان‌شهرهاست. ممکن است این موضوع در بسیاری از کشورهای پیشرفته هم دیده شود اما در این کشورها برای این معضل چاره‌اندیشی می‌شود که حومه‌نشینی سازمان‌یافته و مهاجرت روزانه از حومه به مرکز شهر در طول روز و بازگشت به حومه در پایان روز از مهم‌ترین این راهکارهاست. برای مثال عموم مردمی که در شهر توکیوی ژاپن کار می‌کنند در حومه‌های این شهر که امکانات زندگی و حمل و نقل سریع و آسان به مرکز در آنها فراهم شده، زندگی می‌کنند. در لندن هم‌چنین وضعیتی است. ضمن اینکه در کشورهای پیشرفته‌تری همچون آلمان اساسا آمایش سرزمین و توزیع جمعیت به گونه‌یی صورت گرفته که تقریبا تمام شهرها به لحاظ جمعیت و امکانات در یک رده قرار گرفته‌اند و هیچ‌کدام از شهرها، کلان‌شهر محسوب نمی‌شوند.
اما حال که ما در کشور این مرحله را پشت سر گذاشته‌ایم و کلان‌شهرهایی در کشور شکل گرفته‌اند باید بتوانیم در شهرها امکان خانه‌دار شدن مردم را متناسب با درآمد آنها فراهم کنیم. واقعیت این است که تاکنون در این زمینه گام درستی برداشته نشده است، کار انجام شده ولی گام‌ها اشتباه برداشته شده است. به‌عنوان مثال در حومه پایتخت، اگرچه ممکن است شهر جدید پردیس از بسیاری جهات از جمله آب و هوا، عدم آلودگی‌های زیست‌محیطی، ارزان بودن زمین و مسکن و... بهتر از شهر تهران باشد اما چون اساسا زیرساخت‌های زیربنایی و روبنایی متناسب با واحدهای مسکونی ساخته شده در آن مهیا نشده است، چندان مورد استقبال قرار نگرفته است.
این در حالی است که فاصله بسیار زیاد فرهنگی بین طبقات مختلف جمعیتی که در آن ساکن می‌شوند علاوه بر مشکلات اقتصادی پیامدهای منفی فرهنگی و اجتماعی را نیز در این شهرها به همراه خواهد داشت که لازم است در مورد آن چاره‌اندیشی شود. اگر می‌خواهیم مشکلات مسکن را در کشور حل کنیم باید ابتدا بیماری‌های موجود در اقتصاد مسکن که بیشترین آسیب را از نظر اقتصادی به اقشار جوان وارد می‌کند، حل کنیم. این در حالی است که حتی در شرایط فعلی که نرخ اجاره‌بها نسبت به قیمت ملک حدود 5 درصد است و پایین‌ترین بازده از نظر سرمایه‌گذاری را دارد با وضعیت اقتصادی خانوارها و استطاعت مالی آنان تناسب ندارد.
متاسفانه اثرات مخرب بیماری هلندی بر اقتصاد کشور از جمله اقتصاد مسکن بارها تجربه شده است اما هیچگاه از آن درس عبرت نگرفته‌ایم. بنابراین با جمیع این شرایط، باید در این دوره از رونق به گونه‌یی سیاست‌گذاری کنیم که محرک‌ها بخشی از بیماری‌های این بازار را درمان کند.
