4 سیگنال مثبت به بازار زمستانی مسکن

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی

پیش‌بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین اموری بوده است که تحلیلگران با آن دست‌وپنجه نرم کرده‌اند. تعدد بازیگران، سیاست ‌دولت‌های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری (همچون بانک‌ها، بورس، طلا و دلار)، خط‌مشی‌های حمایت بانک‌ها در تزریق پول و وام به بخش مسکن، روند رشد جمعیت و ازدواج و تقاضای مسکن و ده‌ها عامل دیگر از مواردی است که پیش‌بینی آینده بازار مسکن را همیشه غامض و حتی ناممکن کرده‌ است. حال که تا پایان سال 3 ماه باقی است، بازار مسکن تحت تاثیر عوامل بیرونی(نرخ ارز و سود بانکی) و عوامل درونی همانند تعداد املاک فروش نرفته، وام اوراق 90میلیون تومانی و وام خانه اولی خواهد بود. در این میان این سوال مطرح می‌شود که آیا براساس این عوامل تعداد معاملات نیز در زمستان افزایش خواهد یافت؟ آیا تحرکی در سایر متراژها در زمستان را شاهد خواهیم بود؟ و درنهایت آیا وضعیت کنونی مناسب ورود سازندگان و سرمایه‌گذاران به بازار ملک است؟

 زنگ خطر جدی برای تمام بازارها

در این خصوص احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه رونق نسبی معاملات املاک کوچک متراژ بیانگر تحرکات محسوس در بازار مسکن است، گفت: شاید بزرگ‌ترین دلیل رشد معاملات در ماه‌های پایانی سال 95 به ‌خصوص نیمه دوم 96 مربوط به کاهش نرخ سود بانکی باشد. جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن- بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن- بورس یا مسکن-دلار است.

سرحدی افزود: همواره نرخ‌های بالای بانکی اثرات نامطلوبی در بازار مسکن به‌ خصوص املاک خرد داشته است. حتی به جرات می‌توان گفت، یکی از عوامل موثر در طولانی شدن رکود مسکن در سال‌های 92 تا 95 نرخ‌های بالای سود سپرده‌های بانکی بود.

این کارشناس بازار مسکن گفت: براساس پژوهش مرکز تحقیقات استراتژیک در حوزه اقتصادی، مهم‌ترین عامل فشار روانی بر مردم کشور ابتدا تورم و در درجه دوم گرانی اجاره مسکن است و این مورد باید اصلاح شود.

سرحدی با بیان اینکه عوامل درونی و بیرونی بسیاری بر بازار مسکن تاثیرگذار است، گفت: نرخ سود بانکی تنها یکی از عوامل موثر بر بازار مسکن است. اما درحال حاضر بحران اقتصادی زنگ خطر جدی برای تمام بازارهای موازی محسوب می‌شود. اگرچه دولت برای کسری بودجه اقدام به افزایش قیمت ارز کرده اما بدون تردید بازخورد این کنش به خود دولت باز خواهد گشت. افزایش نرخ ارز و قیمت سکه برخلاف قیمت جهانی آن وضعیت جدیدی از تورم را پیش روی دولت دوازدهم خواهد گذاشت. به نظر می‌رسد در صورت ادامه این روند این دولت از شاخص‌های اقتصادی خود عدول کند.

 اثر شایعه زلزله بر رفتار متقاضیان مسکن

وی گفت: اگرچه دولت یازدهم همواره منتقد اصلی دولت دهم درخصوص نرخ تورم و رشد قیمت ارز و سکه بوده اما به نظر می‌رسد، دولت دوازدهم نیز برای جبران کسری بودجه خود رویه دولت پیشین را در بوته آزمایش قرار داده است.

سرحدی گفت: به ‌هر حال به نظر می‌رسد، بازار مسکن درگیر مسائل بزرگ‌تری از کاهش نرخ سود بانکی و افزایش 90میلیون تومانی وام اوراق مسکن باشد.

این کارشناس همچنین گفت: در کنار عوامل ذکر شده، املاک فروش نرفته و شایعات زلزله باعث شده مردم رویکرد متفاوتی به مقوله مسکن داشته باشند.

سرحدی با بیان اینکه تا پایان سال اتفاق هیجان‌انگیزی در بازار مسکن رخ نخواهد داد، اظهار کرد: می‌توان پیش‌بینی کرد، افزایش قیمت در بازار مسکن به ‌صورت کلی تا عید سال ۱۳۹۷ فراتر از تورم نخواهد بود. اما به دلیل وجود تقاضای نامتقارن در بازار مسکن(وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای کم متراژ به‌ ویژه واحدهای با متراژ ۵۰ الی ۸۰ متر) می‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت واحدهای کم متراژ با افزایش بیش از تورم تا حداکثر ۱۵درصد مواجه خواهد شد که البته هنوز کمتر از سود بانکی است.

وی گفت: تا پایان سال قیمت مسکن با شیبی ملایم و حدود تورم عمومی خواهد بود.

 شرط ثبات بازار مسکن

در همین زمینه مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه تا پایان سال افزایش قیمت مسکن خارج از نرخ تورم نخواهد بود، گفت: اگر متغیرهای اقتصادی و سیاسی به شکلی که اکنون قرار گرفته، باقی بماند و اتفاق غیرمنتظره‌یی درصحنه سیاست و اقتصاد نیفتد، روند موجود در بازار مسکن تداوم خواهد داشت.

سلطان‌محمدی افزود: افزایش تسهیلات مسکن از طریق خرید اوراق به 90میلیون تومان می‌تواند در راستای تقویت بخش تقاضا باشد و بدون تردید این مورد می‌تواند در ماه‌های آتی رونق مطلوبی در بازار املاک کوچک متراژ داشته باشد.

این تحلیلگر بازار مسکن همچنین گفت: کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی از ۱۸به ۱۵درصد در ماه‌های گذشته توانست تا حدودی رونق نسبی وارد بازار مسکن کند که البته این موضوع به دلیل تصمیم قاطع دولت برای کاهش بیشتر نرخ سود بانکی در ماه‌های آتی نتیجه مطلوب‌تری نیز خواهد داشت.

سلطان‌محمدی گفت: برعکس تاثیر مثبت کاهش نرخ سود بانکی بر مسکن همواره افزایش نرخ ارز تاثیر منفی بر مسکن دارد. تغییر جهت سرمایه‌های سرگردان به سمت بازار ارز باعث می‌شود تا مدتی بازارهای موازی مسکن در رأس انباشت سرمایه‌ها قرار بگیرند. به ‌هر حال دولت باید نگرش رگلاتوری به مقوله ارز داشته باشد زیرا افزایش تورم ناشی از هیجانات بازارهای مانند ارز دامن تمامی بازار را می‌گیرد.

این تحلیلگر در پاسخ به این سوال که آینده بازار مسکن با نگاه سرمایه‌گذاری نگاهی مناسب است، گفت: با توجه به بحث‌های فراوان این مقوله، پیشنهاد این است که در وضعیت کنونی اقتصاد ایران و پتانسیل تورمی موجود در اقتصاد، بهتر است به بخش مسکن نگاه مصرفی داشته باشید و نه سرمایه‌گذاری! اما چنانچه اصرار به ورود سرمایه به این بخش را دارید، بهتر است سهام گروه انبوه‌سازی و ساختمانی آنها را در بورس اوراق بهادار خریداری کنید. این محل بسیار کم ریسک و پر پتانسیلی برای سرمایه‌گذاری اهرمی در میان‌مدت و بلندمدت بخش مسکن است.

سلطان‌محمدی همچنین اظهار کرد: اگر سازندگان به دنبال افزایش ملک بلوکه ‌شده خود در پایان سال یا سال آتی هستند، باید بدانند اگر هر چه سریع‌تر این املاک را به نقدینگی مبدل کنند، کمتر متضرر خواهند شد. زیرا بازار مسکن هیچگاه به دوران طلایی خود یعنی سال‌های 89 تا 92 نخواهد رسید.

وی با تاکید بر ضرورت یک نگاه فرابخشی به مسکن در جامعه عنوان کرد: برای کنترل نرخ اجاره‌بها و بازار مسکن در جامعه ابتدا باید اصلاحاتی در سیاست‌های مالی و پولی دولت و بانک مرکزی انجام شود. به‌ هر حال آن چیزی که می‌تواند روی بازار مسکن تاثیرگذار باشد، سیاست‌های کلان اقتصادی مثل سیاست‌های پولی و مالی، نرخ سود بهره و… است.

وی درنهایت گفت: به ‌هر حال بازار تا پایان سال 96 به‌ هیچ ‌عنوان بازار هیجانی و شوکه‌آوری نخواهد بود؛ و سیر معاملات املاک با همین رویه کج‌دار و مریز تا پایان سال ادامه خواهد داشت؛ و افزایش قیمت مسکن با شیبی ملایم و حدود تورم عمومی خواهد بود.

 دو ویژگی مهم بازار مسکن در زمستان

در همین زمینه عطا آیت‌اللهی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بازار مسکن وارد فاز رونق شده است، گفت: افزایش تعداد معاملات مسکن، افزایش تعداد معاملات املاک کلنگی و افزایش درآمد شهرداری از بخش درآمدهای حاصله از صدور پروانه‌های ساختمانی به ‌وضوح نشان می‌دهد، بازار مسکن وارد فاز مثبت شده است.

آیت‌اللهی گفت: البته به نظر می‌رسد با افزایش پرداختی‌های وام خانه اولی میزان معاملات املاک سن‌دار و کوچک متراژ به (دلیل تفاوت قیمتی با املاک نوساز) افزایش پیدا کند. حجم پرداخت تسهیلات خانه اولی‌های شهر تهران در شهریور ماه امسال به بیش از ۸۰۰ فقره تسهیلات افزایش یافت. با توجه امکان کاهش سود وام مسکن یکم و افزایش دوره بازپرداخت و نیز افزایش میزان وام جعاله مسکن، فرا رسیدن موعد گرفتن وام بسیاری از متقاضیان و افزایش استقبال متقاضیان خانه اولی از ثبت‌نام در این صندوق و حجم تسهیلات پرداختی طی ماه‌های پیش رو روند صعودی خود را ادامه دهد.

وی همچنین گفت: در کنار عوامل ذکر شده در سال 95 تسهیلات بدون سپرده ساخت باعث شد، آمار ساخت‌وساز در ابتدای سال 96 اندکی افزایش پیدا کند اما متاسفانه این رویه به ‌صورت ناگهانی متوقف شد. اگر به دنبال رونق در بخش ساخت‌وساز هستیم باید اعطای وام به دو بخش عرضه و تقاضا به‌ صورت متوازن روی دهد. در این صورت است که بازار مسکن به تعادل نسبی خواهد رسید.

آیت‌اللهی گفت: اما به طور یقین جهش قیمت مسکن تا پایان سال جاری دور از انتظار است و روند افزایشی آن کمتر یا در حد تورم خواهد بود.

این کارشناس گفت: در زمستان امسال نرخ تورم عمومی نقطه‌ به ‌نقطه به هر میزان باشد به همان اندازه نیز قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش خواهد داشت. در ماه گذشته نیز قیمت مسکن در تهران حدود ۱۰درصد نسبت به آبان ۹۵ افزایش یافت که این میزان تقریبا معادل رشد تورم نقطه‌یی در آبان بوده است.

وی با بیان اینکه طبق آمارهای ارائه ‌شده از اطلاعات بانک مرکزی بازار مسکن به ‌واسطه دو ویژگی تحت تاثیر نوسان قیمت بیش ‌از حد نخواهد رفت، گفت: ویژگی اول، ریز نوسان ماهانه قیمت اسمی بوده که طی این مدت، قیمت‌ها در هر ماه با افت‌وخیز کمتر از ۳درصد نسبت به ماه قبل از خود همراه بوده است. ویژگی دوم نیز که ناشی از ویژگی اول بوده به میزان رشد نقطه‌یی قیمت مربوط بوده به طوری که نرخ رشد نقطه ‌به ‌نقطه قیمت اسمی همواره تک‌ رقمی و به ‌مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.

آیت‌اللهی گفت: به‌ هر حال اگر اتفاق خاصی در تغییرهای بیرونی و درونی رخ ندهد، افزایش قیمت مسکن در حد و اندازه تورم نقطه ‌به ‌نقطه تورم خواهد بود. بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان اینکه همواره بین قیمت مسکن و تورم عمومی رابطه عمیق و معناداری وجود دارد، گفت: همواره منحنی قیمت اسمی مسکن در زمان رونق بالاتر از تورم عمومی و در زمان رکود کمتر از نرخ تورم عمومی ثبت می‌شود. بنابراین شرایط و عوامل درونی و بیرونی می‌تواند نقش منحنی را روی مدار نوسانات تغییر دهد. به‌ هر حال اگر به دنبال رویکرد تغییر مسیر بازار مسکن در زیر منحنی هستیم باید به پارادایم‌های پولی و سیاست‌گذاری توجه بیشتری داشته باشیم.

 تفاوت بازار آبان با مهر و شهریور

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نقش بازار معاملات مسکن در آبان ماه تفاوت عمده‌یی با بازار شهریور و مهر ماه داشت، اظهار کرد: تنش‌های حاصله از سیاست‌های کشورهای همسایه باعث شد، تعدیل معاملات در دو ماه اخیر در ماه آبان ماه خیزش مطلوبی داشته و با افزایش معاملات روبه‌رو شویم. البته یکی دیگر از مهم‌ترین دلایل افت ماهانه حجم معاملات مسکن در شهریور و مهر ماه افزایش سطح قیمت‌های پیشنهادی از سوی برخی فروشندگان واحدهای مسکونی بود. این عده با یک تصور نادرست مبنی بر برخورداری بازار فعلی از کشش لازم برای افزایش قیمت، قیمت‌های پیشنهادی خود را خارج از توان بازار و متقاضیان افزایش داده‌اند درحالی کشش بازار تقاضا را مد نظر نگرفته بودند.

 4 سیگنال برای مسکن زمستانی

ستاریان با بیان اینکه از ابتدای زمستان امسال شاهد 4سیگنال افزایشی در بازار مسکن خواهیم بود، گفت: نخستین سیگنال به علت افزایش قیمت به ‌واسطه دست‌درازی دولت در بر هم زدن اوضاع اقتصادی و نرخ‌گذاری دستوری در بخش ارز در نتیجه افزایش نرخ تورم عمومی خواهد بود.

وی درخصوص سیگنال دوم گفت: این مورد مربوط به افزایش معاملات است. چنانچه در آمارهای آبان ماه نیز دیده ‌شده، معاملات مسکن به‌ واسطه حضور پررنگ املاک ارزان‌قیمت و تسهیلات خرید مسکن با رشد مطلوبی روبه‌رو شد. این کارشناس بازار مسکن درخصوص سیگنال سوم نیز گفت: سیگنال سرمایه‌گذاری وابستگی روانی عمیقی با دو سیگنال گفته‌ شده، دارد. زمانی که بازار مسکن با افزایش معاملاتی و قیمتی روبه‌رو شود، سرمایه‌گذاران رویکرد دوباره‌یی به این بازار خواهند داشت. در این بین بررسی رشد ارزش افزوده بخش ساختمان از سال ۱۳۹۱ نشان می‌دهد که این بخش پس از یک دوره طولانی رکود هم‌اکنون به رشد مثبت رسیده است. رشد این بخش در دوره سال‌های ۱۳۹۱تا ۱۳۹۵ به ترتیب برابر با 3.6، 3.1- ، 0.4- ، 13.5- و 14.9- بوده اما براساس آمار جدید فعالیت‌های بخش ساختمان پس از ۱۸فصل رشد مداوم منفی در زمستان سال ۱۳۹۵ به رشد مثبت ۴درصد و از اوایل سال 96 این روند مثبت همچنان ادامه دارد(که افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی دلیل این رشد اعلام می‌شود.) در کنار موارد ذکر شده همواره بعد از رشد مقطعی ارز تمام سرمایه‌ها به بازار تنومندتر مانند ساخت و ساز و مسکن سوق پیدا می‌کند.

ستاریان درخصوص سیگنال افزایش تولید مسکن نیز گفت: زمانی که رونق اساسی شکل بگیرد این مورد خود به ‌خود شاهد رشد فزاینده‌یی خواهد شد. در پس این عوامل نرخ‌های همچنان بالای سود بانکی همچنین حجم بالای خانه‌های خالی، احتمال شوک قیمت مسکن را تا حدود زیادی خنثی می‌کند.

وی گفت: به طور یقین بازار مسکن در چند ماه آینده با افزایش نسبی روبه‌رو خواهد شد و نرخ آن ‌یک کم بیشتر از نرخ تورم عمومی نیز خواهد بود.