ورود بازار ملک به فاز رونق اندک
گروه راه و شهرسازی
تازه‌ترین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی است که در 9ماهه نخست سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 131هزار و 500 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش 12درصدی را نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 4.7میلیون تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 8درصد افزایش نشان می‌دهد.
نگاهی به آمار مربوط به قیمت و حجم معاملات طی 9ماهه گذشته نشان می‌دهد که در این مدت، قیمت‌ها در 7ماه روند صعودی را طی کرده و حجم معاملات هم در 5 ماه رشدی مثبت را تجربه کرده است. ناگفته نماند که براساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر ماه امسال به 17هزار و 800 هزار واحد رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 50.2 درصد افزایش نشان می‌دهد. اگرچه به باور برخی از کارشناسان، بازار مسکن به دلیل طی کردن روند رو به رشد طی ماه‌های اخیر از رکود خارج شده است اما گروهی دیگر از صاحب‌نظران خروج کامل مسکن از رکود را رد می‌کنند و بر این باورند که این بازار از فاز رکود اندک وارد فاز رونق اندک شده است. این دسته از صاحب‌نظران با اشاره به بالغ شدن تعداد معاملات ماهانه ملک به رقمی بین 20تا 25هزار مورد در آخرین دوره رونق شدید بازار مسکن در سال‌های90و 91 استدلال می‌کنند که 17تا 18هزار معامله در ماه گویای خروج کامل مسکن از رکود نیست. در همین حال به باور این دسته از کارشناسان به دلیل رکود در ساخت و ساز(سمت عرضه ملک) نمی‌توان گفت که این خروج کامل و بدون نقص است. در صورتی که هر دو سمت عرضه و تقاضا در شرایط تعادلی قرار داشته باشند، می‌توان گفت که مسکن به طور کامل از رکود خارج شده است.
کاهش 3.7 درصدی فروش نوسازها
در گزارش بانک مرکزی آمده است که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در ماه آذر 5.09 میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 14.9درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آذر ماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 48.8درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. این سهم در مقایسه با آذر ماه سال قبل 3.7درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10سال و بیش از 15سال افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آذر ماه حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران منطقه 5 با سهم 14.9درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است همچنین مناطق 4و 2 به ترتیب با سهم‌های 11.4درصد و 9.9درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 74.1درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10منطقه شهر(به ترتیب فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 10، 14، 7، 3، 1 و 15) بوده و 12منطقه باقی مانده 25.9درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
منطقه 5 در صدر پر فروش‌ها
در آذر ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5.09 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4.1درصد و 14.9درصد افزایش داشته است.
بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 5 معادل 24.4درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 16 معادل 5.3 درصد تعلق دارد.
در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل 10.64میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2.4میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6.3 درصد و 7.1درصد افزایش نشان می‌دهند.
فروش 57 درصد واحدها زیر قیمت
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در آذر ماه سال 96 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3تا 3.5میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 10.6درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 2.5تا 3میلیون تومان و 3.5تا 4میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 9.7درصدی و 9.3درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌یی بوده که 57 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران به فروش رفته‌اند.
استقبال از متراژهای کمتر از 80 متر مربع
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آذر ماه هم نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهایی با زیربنای 60 تا 70مترمربع معادل 14.3درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 70تا 80 و 50 تا 60 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 13.2درصد و 12.9درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع 49.4درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.
زیر 400 میلیون تومانی‌ها همچنان پرمشتری
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی واحدهای مسکونی با ارزش 150تا 200میلیون تومان با اختصاص 11درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 200میلیون تا 250میلیون تومان و 100تا 150میلیون تومان هم هر کدام با اختصاص 10.1درصد و 8.9درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه حدود 53.4 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 400میلیون تومان اختصاص داشت.
رشد 10.8 درصدی اجاره بها
براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی در آذر ماه، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.8درصد و 9.7درصد رشد نشان می‌دهد، ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که اغلب یک ساله تنظیم می‌شوند و اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.
سهم هزینه مسکن شامل اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی بر پایه سال 100=1395 معادل 33.1درصد است.
دوره پیش رونق بدون افزایش جهشی قیمت‌ها
درحالی که براساس آمارها، قیمت واحدهای مسکونی طی ماه‌های اخیر رشد داشته است اما این رشد همسان با نرخ تورم بوده است، موضوعی که نماینده رییس اتاق اصناف ایران در کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور هم به آن اشاره می‌کند و می‌گوید: آمارها نشان‌دهنده افزایش کمتر از 10درصدی قیمت مسکن در پاییز امسال نسبت به تابستان متناسب با نرخ تورم است.
«حسام عقبایی» در گفت‌وگو با ایرنا می‌افزاید: هنوز بازار مسکن رونق نگرفته است اما وارد یک دوره پیش‌رونق بدون افزایش جهشی قیمت‌ها شده‌ایم و مردم بدون نگرانی خرید و فروش می‌کنند.
عقبایی ادامه می‌دهد: در مقایسه با تابستان امسال، خرید و فروش مسکن در فصل پاییز روند صعودی داشت و شاهد رشد معاملات در 3ماهه سوم امسال بودیم.
