سبقت تقاضا از عرضه مسکن در سال 98

گروه راه و شهرسازی  زهره علامی   

طی سه، چهار سال گذشته در پی غلبه رکود بر بازار مسکن، صدور پروانه‌های ساختمانی در پایتخت و سایر شهرها روند کاهشی را در پیش گرفت. با تداوم این شرایط در سال جاری، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در سال‌های آینده با کاهش عرضه و افزایش تقاضای مسکن مواجه شویم. در این میان، اما مسوولان دولتی همچنان بر نیاز کشور به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال تاکید دارند. این در حالی است که با توجه به رکود حاکم بر ساخت‌وساز مسکن و عدم بازگشت سرمایه، سازندگان دیگر تمایلی برای تولید ندارند.

تعداد پروانه‌های صادر شده در تهران به عنوان شهر پیشرو در بازار مسکن طی 4، 5 ماهه گذشته نشان می‌دهد که صدور پروانه‌های ساختمانی در نیمه دوم سال روند نزولی را طی می‌کند و این در شرایطی است که صدور پروانه در نیمه ابتدایی سال، مسیری مثبت را سپری کرده است. بر همین اساس، کارشناسان حوزه مسکن انتظار دارند، این کاهش صدور پروانه که ناشی از اجرای سیاست‌های انقباضی شهرداری است، کاهش عرضه و افزایش قیمت در سال 98 را به همراه داشته باشد. به باور این دسته از کارشناسان در سال 97، ‌وضعیت متفاوت خواهد بود و شاهد افزایش عرضه خواهیم بود.

امید صمیمی کارشناس حوزه ساخت و ساز درباره وضعیت ساخت و سازها در پایتخت به «تعادل» می‌گوید: با توجه به تغییرات انجام شده در بدنه شهرداری پایتخت و شورای شهر و روی کارآمدن اصلاح‌طلبان، سازندگان پیش از آغاز به کار شهردار جدید، اقدام به دریافت پروانه‌های ساخت‌وساز کردند.

صمیمی می‌افزاید: تجربه سال‌های حضور اصلاح‌طلبان بر شهرداری و شورای شهر نشان می‌دهد که آنها سیاست‌های انقباضی را در صدور پروانه‌های ساختمانی اعمال می‌کنند.

او ادامه می‌دهد: در ماه‌های خرداد و تیر، حجم جوازهای دریافتی افزایش یافت اما پس از روی کار آمدن شهردار جدید پایتخت، صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش یافت و به دلیل حجم بالای صدور پروانه‌های ساختمانی در زمان شهردار سابق، صدور پروانه‌های ساختمانی با سکون همراه شد و ضرباهنگ ساخت و ساز با مشکل مواجه شد. این موضوع می‌تواند به صنعت ساختمان ضربه سختی را وارد کند.

به گفته صمیمی، نوسانات ایجاد شده در ضرباهنگ ساخت و ساز موجب می‌شود که نیروی انسانی با کاهش حجم کار کوچ کرده و در زمان شروع دوباره فعالیت‌های ساختمانی برای دستمزدهای خود، رقم‌هایی بالایی را پیشنهاد می‌کنند که این موضوع ناشی از عدم تعادل میان عرضه و تقاضا درحوزه کاری کارگران است.

این سازنده اظهار می‌کند: افزایش دستمزد کارگران موجب رشد قیمت ساخت و ساز و به تبع آن قیمت مسکن می‌شود، علاوه براین افزایش قیمت جرایم خودروهای سنگین طی چند ماه گذشته، قیمت شن و ماسه و بتون را افزایش داده است به گونه‌یی که در ماه سوم سال جاری ‌شاهد رشد 50درصدی در قیمت بتن بودیم که این موضوع ‌تاثیر چشمگیری بر قیمت تمام شده مسکن دارد.

 کاهش صرفه اقتصادی تولید مسکن

صمیمی بیان می‌کند: با توجه به افزایش حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در نیمه ابتدایی سال جاری پیش‌بینی می‌شود که در سال آینده به دلیل افزایش عرضه و نبود تقاضای خرید مسکن (به دلیل پایین بودن توان اقتصادی خانوارها) شاهد عمیق‌تر شدن رکود خواهیم بود.

او با اشاره به افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی در سال جاری نسبت به سال‌های 95‌ و 94 می‌گوید: علت این افزایش، تصمیم سازندگان در نیمه ابتدایی سال جاری برای دریافت جواز بود که این موضوع موجب افزایش عرضه مسکن در سال 97 می‌شود. اما با توجه به اجرای سیاست‌های انقباضی شهرداری (از جمله کاهش سطح اشتغال) شاهد کمبود عرضه در سال 98 خواهیم بود. این کارشناس حوزه ساخت و ساز ادامه می‌دهد: شهرداری پیش از این سطح اشغال بالا و حداکثری در هر قطعه زمین را برای تمام ساختمان‌ها ارائه می‌کرد، اما اکنون سیاست خود را تغییر داده و حدود 10درصد سطح اشغال واحدهای مسکونی کاهش یافته و رغبت سازندگان برای ساخت و ساز افت کرده است و تولید مسکن دیگر صرفه اقتصادی ندارد.

به گزارش «تعادل»، منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت‌وساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می‌شود. معمولا این ضریب براساس طرح‌های جامع و تفصیلی در هر منطقه از شهر تهران متغیر است. در عین حال، ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به‌طور معمول، بین 40 تا 60 درصد است اما درصد دقیق این شاخص، نسبت به منطقه و عوامل محیطی دیگر، برای هر پروژه از سوی شهرداری تعریف و تعیین می‌شود.

 نیاز به 9میلیون واحد مسکونی

در حالی که سازندگان مسکن معتقدند که در سال‌های اخیر ساخت‌وساز کاهش یافته و تولیدکنندگان دیگر تمایلی به ساخت و ساز ندارند. اما معاون وزیر راه و شهرسازی با بی‌توجهی به شرایط حاکم بر بازار به این موضوع اشاره می‌کند که تا سال ۱۴۰۵ به ۹ میلیون مسکن در کشور نیاز داریم. حامد مظاهریان می‌گوید: 3.8میلیون واحد مسکونی از طریق بازسازی تامین خواهد شد و 1.3میلیون واحد نیز از طریق فروش خانه‌های خالی موجود.

به گزارش ایسنا، او اظهارمی کند: تا ۱۰سال آینده باید موجودی مسکن به ۲۹میلیون برسد، چرا که ۲۹ میلیون خانوار خواهیم داشت پس تا سال ۱۴۰۵ حدود 5.3میلیون خانه برای زوج‌های جوان نیاز داریم و کمبود مسکن را احتمالا از طریق به فروش رفتن 1.3میلیون از 2.6میلیون مسکن خالی کشور تامین خواهد شد.

او اضافه می‌کند: تحولات جهانی نشان می‌دهد، هم ‌اکنون در جهان ۵۱درصد جمعیت شهرنشین است. در حالی که این رقم در ایران به ۷۳ درصد می‌رسد. در سال ۱۴۰۵ آمار شهرنشینی در ایران ۷۹درصد خواهد شد. تجربه دو دهه که احتمالا تا چهار، پنج دهه ادامه پیدا خواهد کرد، نشان می‌دهد دولت حدود 5/0 تا ۲درصد در بخش مسکن نقش داشته که این اتفاق خوبی است و حاکی از آن است که نقش بخش خصوصی پررنگ‌ و وظیفه دولت نظارت بر تصمیم‌سازی است. مظاهریان با اشاره به آخرین سرشماری سال ۱۳۹۵ می‌افزاید: طبق این سرشماری ۲۴ میلیون خانوار با بعد 3.3 در کشور وجود دارد، هم‌اکنون در شهرها بعد خانوار به 3.3 و در روستاها به 3.5 رسیده است.

 خانه‌های خالی را حساب نکنیم

او ادامه می‌دهد: بر اساس سرشماری مشخص شده 2.6میلیون خانه خالی و 2.1میلیون خانه دوم در کشور وجود دارد که 6ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد که جمع این دو یعنی اینکه ۲۷میلیون خانه در برابر ۲۴میلیون خانوار داریم که تعداد خانه‌ها ۳ میلیون بیش از خانوارهاست.

اما موضوع اساسی این است که خانه‌های خالی را نباید جزو موجودی واقعی مسکن لحاظ کنیم. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تصریح می‌کند: خانه‌های خالی با توجه به سیگنال‌های بازار ایجاد نشده و به همین دلیل به فروش نرفته است. پس پیش‌بینی می‌شود در کوتاه‌مدت هم برای آنها مشتری پیدا نشود، چرا که در مناطق مرفه‌تر شهرها ساخته شده‌اند در حالی که نیاز به مسکن جای دیگری است.

 متقاضیان 3 گانه مسکن

به گفته مظاهریان، مخاطبان بخش مسکن به سه گروه تقسیم می‌شوند، دهک‌های ۹ و ۱۰ که می‌توانند نیاز خود را تامین کنند و احتیاجی به کمک دولت ندارند، دهک‌های 4 تا 8 که متوسط هستند اما نمی‌توانند بر اساس ثروت خود صاحب مسکن شوند بنابراین نیاز به حمایت دولت دارند که حساب پس‌انداز مسکن یکم برای این گروه تشکیل شده است.

او ادامه می‌دهد: گروه سوم هم دهک‌های پایین جامعه هستند که از طریق پس‌انداز هم قادر به تامین مسکن خود نخواهند بود و در قالب مسکن اجتماعی قرار می‌گیرند. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی طرح جامع مسکن با 7محور را مورد اشاره قرار می‌دهد و می‌گوید: طرح جامع مسکن برنامه‌ریزی برای مسکن کشور را تا سال ۱۴۰۵ را ترسیم کرده است و این طرح قابلیت آن را دارد که از طریق دبیرخانه پایش، خود را به‌روز کند. مظاهریان مسکن خانوارهای کم‌درآمد، سکونتگاه‌های نابسامان شهری، اصلاحات در سیاست زمین، تقویت کارآمدی صنعت ساختمان، بهبود نظام تامین مالی و مسکن روستایی را محورهای هفت‌گانه طرح جامع مسکن عنوان کرد.

 نوسازی نیمی از بافت‌های فرسوده

درحالی که دولت کارنامه خوبی در زمینه نوسازی بافت فرسوده نداشته و تاکنون تنها به ارائه برنامه در این زمینه اکتفا کرده است، مظاهریان با اشاره به ۱۴۰هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد شهری می‌گوید: این عدد به قدری بزرگ است که حدود دوبرابر مساحت تهران را شامل می‌شود و این رقم از یک‌سو اشاره می‌کند که چه میزان بافت‌های در خطر داریم و از سوی دیگر نشان می‌دهد که فرصت سرمایه‌گذاری در این مناطق وجود دارد، این بافت‌ها حدود ۳۰درصد جمعیت ایران را تشکیل می‌دهد.

مظاهریان اظهار می‌کند: هدفی که مجلس شورای اسلامی برای وزارت راه و شهرسازی تعیین کرده این است که تا پایان برنامه ششم حدود نیمی از بافت‌های ناکارآمد نوسازی شود و این عدد بزرگی است که ۱۲۳هزار میلیارد تومان بودجه نیاز دارد.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه بخش خصوصی سال گذشته حدود

۶۰ هزار میلیارد تومان در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کرده است، می‌گوید: تاکنون انبوه‌سازان صرفا به ساخت مسکن پرداخته‌اند اما طبق برنامه بازآفرینی باید سطح محله را ارتقا دهند، مساله اصلی با توسعه‌گران صنعت ساختمان این است که چگونه می‌خواهند به این بافت‌ها ورود کنند چون تا امروز چنین کاری انجام نداده‌اند.

او به وضعیت بازار مسکن در ۹ ماهه ابتدایی امسال اشاره می‌کند و می‌گوید: در آذرماه امسال بیش از ۵۰ درصد تعداد مبایعه‌نامه‌ها افزایش یافت که رقم قابل توجهی بود، حجم ریالی مبایعات هم نشان از رشد ۷۶درصدی می‌دهد.

مظاهریان ادامه می‌دهد: ‌اتفاقات 6ماهه دوم گویای این است که می‌توانیم به بازار مسکن امیدوار باشیم بخش مسکن نقش خود را در اقتصاد کلان ایفا کند به شرطی که بازار هدف را مدنظر قرار دهیم.