5 نکته کلیدی در بازسازی بافت‌های فرسوده

ساخت پلاک به پلاک بدترین شیوه برای بازسازی بافت فرسوده است

گروه راه و شهرسازی  زهره علامی

حدود دو دهه از طرح مساله بهسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده کشور می‌گذرد، اما آمارهای منتشرشده از سوی شرکت عمران و بهسازی شهری و همچنین شهرداری‌ها نشان می‌دهد که کمتر از 10 درصد از بافت‌های فرسوده کشور نوسازی شده‌اند و 90 درصد از این بافت همچنان ناکارآمد هستند.

سوالی که در این شرایط مطرح می‌شود، این است که طی این سال‌ها چه عواملی مانع از رشد آمار بازسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده شده است؟ روند کند بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری را می‌توان وابسته به دلایل مختلفی از جمله نبود یک طرح جامع و کامل شهری و کشوری برای بازسازی، عدم حمایت دولت از سازندگان و مالکان با ارائه بسته‌های تشویقی، نبود انگیزه لازم در میان صاحبان واحدهای مسکونی و... دانست.

در این میان، علاوه‌بر اینکه نوسازی در کشور به کندی انجام شده است، شیوه بازسازی هم نادرست بوده است. بازسازی و نوسازی بافت فرسوده هم‌اکنون به شیوه پلاک به پلاک در مناطق شهری تهران و سایر شهرها در حال اجراست درحالی که کارشناسان ساختمان و انبوه‌سازان معتقدند که طرح پلاک به پلاک بدترین شیوه برای بازسازی بافت فرسوده است. زیرا با درجاسازی ساختمان‌ها، هیچ از یک مشکلات کنونی بافت‌های فرسوده حل نمی‌شود و مشکلات پابرجا می‌مانند.

کارشناسان معتقدند که باید طرحی جامع برای هر بازسازی بافت‌های فرسوده هر شهر تدوین شود و براساس تراکم جمعیت و فشردگی ساختمان‌ها درباره ارتفاع ساختمان‌ها تصمیم‌گیری شود. در این میان ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه در مناطقی که عرض خیابان‌ها کم بوده و فشردگی ساختمان‌ها بسیار است بهترین گزینه است زیرا فضا را برای ارائه خدمات شهری آزاد می‌کند.

اما دولت در این بازسازی باید چه نقشی را ایفا کند؟ دولت که تاکنون خود را به ارائه طرح‌های گوناگون برای بازسازی بافت‌های فرسوده محدود کرده است باید طراحی و ساخت‌وساز را به بخش خصوصی واگذار کند و با ارائه بسته‌های تشویقی مالی، از سازندگان و مالکان حمایت کند.

 ارائه بسته پیشنهادی انبوه‌سازان تا آخرسال

ایرج رهبر نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به اینکه بازسازی بافت‌های فرسوده شهری به کندی درحال انجام است، درباره وضعیت نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده در تهران و سایر شهرها به «تعادل» می‌گوید: دولت برای احیای بافت فرسوده هنوز اقدام موثری انجام نداده است، درواقع هنوز بطور مشخص اعلام نشده که چه تسهیلات و امتیازهایی برای سازندگان و همچنین مالکان در نظر گرفته شده است.

ایرج رهبر اظهار می‌کند: انبوه‌سازان در حال تدوین یک بسته پیشنهادی هستند. در این بسته مشخص می‌شود که نوسازی بافت‌های فرسوده از چه راه‌هایی تامین مالی شود و چگونه نوسازی آغاز شود و مدیریت ساخت و ساز چگونه باشد و... که به نظر می‌رسد که پیش از آغاز سال نو، این بسته آماده شده و دراختیار نهادهای زیربط قرار گیرد.

او ادامه می‌دهد: تدوین بسته پیشنهادی هم در کانون صنفی انبوه‌سازان کل کشور و هم انجمن انبوه‌سازان تهران به صورت مستقل درحال نگارش است و بسته پیشنهادی انبوه‌سازان پایتخت به مهندس ترکان، ‌مشاور نوسازی بافت فرسوده، شهرداری تهران و وزارت راه و شهرسازی (شرکت عمران و بهسازی شهری) ارائه می‌شود.

 مناطق مرکزی شهر در اولویت

به گفته ایرج رهبر، انبوه‌سازان در بسته پیشنهادی بازسازی بافت فرسوده تهران حدود 3 هزار هکتار از 14 هزار هکتار بافت ناکارآمد تهران را در اولویت بازسازی قرارداده‌اند که علت آن هم این است که این 3 هزار هکتار در مرکز شهر قرار دارند و اغلب ساختمان‌های موجود در این بافت‌ها، ریزدانه و ناپایدار هستند ضمن اینکه تراکم جمعیت دراین مناطق بسیار زیاد است.

این کارشناس مسکن می‌گوید: پس از بازسازی این 3هزار هکتار که در مرکز شهر تهران قرار دارند، ‌بازسازی بافت‌های حاشیه‌یی و سکونتگاه‌های غیررسمی قراردارد.

نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران ادامه می‌دهد: بازسازی بافت فرسوده با مشکلات بسیاری همراه است و علاوه بر اینکه تملک زمین‌ها هزینه بسیاری دارد، جلب رضایت صاحبان املاک هم دربرخی مواقع مشکل است.

 طرح جامع جایگزین شیوه پلاک به پلاک

به گفته ایرج رهبر، نوسازی به شیوه پلاک به پلاک دیگر مطرح نیست و کارشناسان شهری و عمران معتقدند که باید طرحی جامع و کلی برای احیای بافت‌های فرسوده درنظر گرفته شود و حتی اگر امکان نوسازی محله به محله امکان پذیر نشد و تنها تعدادی از مالکان پلاک‌ها با نوسازی موافقت کردند با تجمیع همان تعداد پلاک اقدام به نوسازی کنند.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به نوسازی پلاک به پلاک در برخی مناطق تهران از جمله نازی آباد می‌گوید: انبوه‌سازان در نوسازی پلاک به پلاک فعالیت نمی‌کنند و به دنبال نوسازی بافت فرسوده از طریق طرحی جامع هستند، در واقع این مالکان واحدهای فرسوده هستند که یا بطور مستقل یا با مشارکت، اقدام به نوسازی می‌کنند.

او اضافه می‌کند: درطرح نوسازی پلاک به پلاک، تغییری درفضای بافت فرسوده رخ نمی‌دهد و تنها ممکن است ساختمان نوسازی شده یک تا دو مترعقب‌نشینی داشته باشد. اجرای این شیوه موجب می‌شود که مهندسان این ساختمان‌ها از سوی جامعه مهندسان برای ساخت و ساز چنین واحدهایی مورد سوال قرار بگیرند زیرا اینگونه ساخت و ساز موجب می‌شود که 5 تا 10 سال دیگر این بافت دوباره تبدیل به بافت فرسوده شود.

این مقام مسوول تصریح می‌کند: در نوسازی پلاک به پلاک مشکل اصلی درجاسازی ساختمان‌هاست و طرح کلی و جامعی برای این شیوه ساخت وساز وجود ندارد، درحالی که در یک طرح مناسب شهرسازی برای نوسازی بافت فرسوده علاوه بر احیای ساختمان‌ها باید مکان فضاهای عمومی و ورزشی هم مشخص شود و هم‌اکنون در بافت‌های فرسوده تهران و سایر شهرها، امکانات زیرساختی و همچنین فضاهای ورزشی و فرهنگی مناسبی وجود ندارد و با بازسازی پلاک به پلاک و درجاسازی، شرایط ساختمان‌ها در همان شرایط قبلی باقی می‌ماند.

ایرج رهبر می‌افزاید: ساخت و ساز به شیوه پلاک به پلاک موجب می‌شود هم تراکم جمعیت درشهرها افزوده شود و هم اینکه زیرساخت‌های کنونی از جمله تاسیسات برق، آب و... به همان صورت باقی بماند، در حالی که در نوسازی بافت فرسوده، هم روسازی و هم زیرساخت‌ها باید نوسازی شود یعنی علاوه بر تاسیسات آب، برق و... باید مطابق با شرایط محله ساخت و ساز مدارس، مراکز خرید و... در دستور کار قرار گیرد.

او با اشاره به اینکه برخی از مناطق بافت‌های فرسوده مناطق سنتی و تاریخی است، می‌گوید: ازاین امتیاز می‌توان به عنوان ارزش افزوده استفاده کرد و با نوسازی مناطق اطراف آن، به دنبال جذب گردشگر باشیم.

نائب رییس انجمن انبوه‌سازان تهران می‌افزاید: برای نوسازی بافت‌های فرسوده تهران و سایر شهرها، باید طرح جامعی تدوین شود که علاوه بر ساختمان‌ها، زیرساخت‌ها و روساخت‌ها هم نوسازی شود.

 مزایای بلند مرتبه‌سازی دربافت فرسوده

ایرج رهبر درباره برج‌سازی در بافت‌های فرسوده در مناطق فرسوده می‌گوید: ساختمانی که تعداد طبقاتش کمتر از 10باشد برج تلقی نمی‌شود و اگر قرار باشد ساخت وسازی هم در مناطق بافت فرسوده انجام شود ساختمان‌های 10 تا 11 طبقه هستند که با ساخت چنین ساختمان‌هایی بسیاری از زمین‌های اطراف آزاد می‌شوند.

او می‌افزاید: با آزاد شدن فضای شهری، می‌توان خدمات مختلف شهرسازی را از این طریق برای خیابان و محله تعریف کرد، به عنوان نمونه اگر درگذشته کوچه 6 یا 8 متری بوده با ساخت ساختمان‌های 10 طبقه، می‌توان عرض خیابان را افزایش داده و16 متری کرد و فضای سبز برای آن در نظرگرفت و می‌توان نیازهای عمومی بیشتری را از این طریق مرتفع کرد.

به گفته این کارشناس حوزه مسکن، ساخت و ساز ساختمان‌های مرتفع تنها راهی است که می‌توان برای آزادسازی فضاهای شهری و بافت فرسوده استفاده کرد و خدمات عمومی مختلفی را در این فضاها به ساکنان ارائه داد.

ایرج رهبر تصریح می‌کند: در بافت فرسوده اطراف بازار که بافتی تاریخی دارد می‌توان با آزادشدن فضای خیابان‌ها و کوچه‌ها، رستوران‌ها و سفره خانه‌های سنتی ساخت.

او با اشاره به اهمیت ساخت و ساز ساختمان‌های 10 طبقه در بافت فرسوده اظهار می‌کند: ساخت و ساز چنین ساختمان‌هایی دربافت فرسوده توصیه می‌شود اما در تمام بافت فرسوده شهری نباید چنین ساختمان‌هایی ساخته شود و باید ترکیبی از ساختمان‌های بلند و کوتاه باشد. درواقع اگر درمحله‌یی فضای باز شهری به خوبی تعریف شده باشد و دسترسی مناسبی به اتوبان‌ها وجود داشته باشد دیگر نیازی به ساخت و ساز واحدهای مرتفع وجود ندارد اما در محلاتی که تراکم زیاد است ساخت چنین ساختمان‌هایی پیشنهاد می‌شود.

نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران اضافه می‌کند: کارشناسانی که طرح جامعی برای بازسازی و نوسازی بافت فرسوده تدوین می‌کنند باید تمامی جوانب را درنظر بگیرند یعنی با توجه به عرض خیابان‌ها و کوچه‌ها، تراکم ساخت و ساز در محله و... اقدام به تدوین طرحی برای بازسازی بافت فرسوده کنند.

 واگذاری نوسازی به بخش خصوصی

ایرج رهبر درباره وظایف دولت برای بازسازی بافت فرسوده می‌گوید: باید واگذاری کارها به بخش خصوصی تسهیل شود. درواقع بخش خصوصی باید قدرت تصمیم‌گیری و طراحی بافت فرسوده را به عهده گیرد.

او ادامه می‌دهد: واگذاری بازسازی بافت فرسوده به بخش خصوصی هزینه‌یی برای دولت ندارد و به تسریع بازسازی هم کمک می‌کند، البته شهرداری هم باید بسته‌های تشویقی خود را در اختیار تمام انبوه‌سازان قرار دهد ضمن اینکه دولت هم باید تلاش کند که تسهیلات بانکی را با نرخ سود کمتر و دوره بازپرداخت طولانی‌تر ارائه دهد.

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه بازسازی بافت فرسوده برعهده دولت است، می‌گوید: بافت فرسوده علاوه بر اینکه می‌تواند پس از وقوع زلزله برای ساکنان آن خطرآفرین باشد شرایط مناسبی برای افزایش بزهکاری‌ها ایجاد می‌کند که دولت باید تلاش کند که بازسازی بافت فرسوده را در اولویت قرار دهد.

 انتفاع اقتصادی مردم در اولویت

فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت هم که با نظرات نائب ریس انجمن انبوه‌سازان تهران درباره کندی بازسازی و نوسازی بافت فرسوده هم عقیده است، درباره بهترین شیوه نوسازی بافت فرسوده به «تعادل» می‌گوید: نوسازی محله به محله بهترین گزینه برای نوسازی بافت‌های فرسوده کشور است، اما در اجرای این طرح باید به چند مساله توجه شود. نخستین نکته این است که تراکم جمعیتی محلات نباید بیش از اندازه باشد.

بیضایی می‌گوید: در واقع نباید اقتصادی شدن ساخت و ساز برای انبوه‌سازان، موجب شود که تراکم جمعیتی محلات رشدی بیش از حد داشته باشد و به تبع آن کیفیت سکونت کاهش یابد و همین مساله موجب شود که مردم تمایلی برای زندگی در این مناطق نداشته باشند. اگرچه شبکه رفت و آمد در این مناطق اجازه افزایش بیش از حد تراکم را نمی‌دهد.

او ادامه می‌دهد: دومین نکته این است که باید به انتفاع اقتصادی مردم از احیای بافت فرسوده توجه شود. در روش‌های گذشته، کار به صورت تملکی بوده و این شیوه موجب می‌شود که مقاومت مردمی افزایش یابد و منفعت اقتصادی ساخت و ساز شامل ساکنان بافت نمی‌شود. اگر احیای محله‌یی در قالب طرح کلید به کلید پیگیری شود. اثرگذاری بهتری خواهد داشت و مردم استقبال بیشتری از نوسازی بافت فرسوده به عمل می‌آورند.

 ارائه تسهیلات به شیوه قرض‌الحسنه

بیضایی با اشاره به اینکه ارائه تسهیلات مناسب یکی دیگر از نکات کلیدی برای تسهیل درنوسازی بافت فرسوده است، اضافه می‌کند: باید در بازسازی بافت فرسوده از تسهیلات کم بهره و قرض‌الحسنه (سود 4 درصد) استفاده شود. زیرا این موضوع هزینه تمام شده ساخت و ساز را کاهش داده و موجب می‌شود که متقاضیان خرید این واحدها، اقشار متوسط و رو به پایین از لحاظ اقتصادی باشند. در حالی که اگر از تسهیلات با سودهای بالاتر استفاده شود، این اقشار توانایی باز پرداخت چنین اقساطی را ندارند، تمایل برای سکونت دراین مناطق کاهش می‌یابد.

او ادامه می‌دهد: نرخ سود تسهیلات باید کاهش یابد و به 4 تا ‌5 درصد برسد و دولت هم منابع تامین‌کننده مابه‌التفاوت سود پرداختی را مشخص کند تا طرح در میانه کار با مشکل مواجه نشود ضمن اینکه بانک عامل هم بانک مسکن باشد. در واقع بانک مسکن باید به عنوان نهاد پشتیبان بخش مسکن، تامین مالی طرح را برعهده بگیرد و همان‌گونه که هم‌اکنون بازگشت اقساط مسکن مهر برای پرداخت وام‌های خرید مسکن تعلق می‌گیرد باید برای بازسازی بافت فرسوده هزینه شود که از این طریق هم منابع پایداری فراهم می‌شود و همین اینکه بازگشت اقساط بافت فرسوده هم برای بازسازی مناطق بعدی مورد استفاده قرارگیرد.

 ساخت مناطق پشتیبان

این کارشناس ارشد مسکن می‌افزاید: نکته سوم این است که دولت باید ساخت و ساز مناطقی را در دستور کار قرار دهد که این مناطق به عنوان پشتیبان بافت فرسوده باشند. زیرا بافت‌های فرسوده دوره‌گذاری دارند و اگر بافت به صورت محله‌یی احیا شود ساکنان باید چند سالی را خارج از بافت زندگی کنند که باید مناطقی به عنوان پشتیبان وجود داشته باشد که بخشی از خانوارها در این مدت در این مناطق به صورت استیجاری زندگی کنند که این موضوع موجب می‌شود که مساله نگرانی مردم از دوره گذار کاهش یابد.

به گفته او، نکته چهارم این است که بخشی از این مناطق باید به گونه‌یی برنامه‌ریزی شود که ساکنان آن در مناطق دیگری خانه‌دار شوند تا از این طریق فضایی آزادسازی شود و برای ارائه خدمات عمومی در اختیار مردم قرار گیرد.

مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری بخش مسکن درباره واگذاری طراحی و ساخت و ساز بافت فرسوده به انبوه‌سازان می‌گوید: اگر نظارت مناسبی انجام شود و همچنین برنامه احیا به صورت کامل طراحی شده و روند بازسازی هم به گونه‌یی باشد که سازنده مکلف به نوسازی محله و همچنین زیرساخت‌ها و تاسیسات مورد نیاز باشد، حضور بخش خصوصی پیشنهاد می‌شود ضمن اینکه در حوزه‌هایی که بخش خصوصی تمایلی به مشارکت ندارد می‌تواند از پتانسیل نهادهای عمومی بهره برد.

او درباره تجربه ناموفق مسکن مهر و حضور بخش خصوصی در آن اظهار می‌کند: اگر فرآیند نوسازی بافت فرسوده به درستی مشخص شود و برتجربیات حاصل از این طرح تکیه شود می‌توان شرایط را به گونه‌یی پیش برد که مشکلی ایجاد شود.

بیضایی می‌گوید: باید سودآوری پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده در پایان پروژه باشد یعنی زمانی که انبوه ساز تمام تعهداتش را اجرایی کرده باشد و این موضوع موجب می‌شود که سازنده به تمام تعهداتش پایبند بوده تا به سودآوری لازم برسد.

این کارشناس ارشد مسکن ادامه می‌دهد: دولت می‌تواند در بازسازی بافت فرسوده طرح گارانتی و همچنین بیمه کیفیت ساختمان را اجرایی کند و در این زمینه دولت باید ورود کند که این موضوع به افزایش تمایل خریداران برای خرید افزایش می‌یابد زیرا به کیفیت ساخت و ساز کمک می‌کند.

به گفته بیضایی، گارانتی مسکن مهر یک‌ساله بود اما اگر این زمان در بافت فرسوده به5 تا 10 سال افزایش یابد می‌تواند به بهبود کیفیت ساختمان کمک کند ضمن اینکه اجرای طرح بیمه کیفیت، نظارت بر ساخت و ساز هم بهبود می‌یابد.

 بازسازی پلاک به پلاک بدترین شیوه

مهرداد هاشم‌زاده، عضو شورای گروه شهرسازی جامعه مهندسان مشاور نیز شیوه ساخت پلاک به پلاک را نادرست‌ترین شیوه برای بازسازی بافت فرسوده می‌داند و به «تعادل» می‌گوید: در این شیوه به اجزای بافت توجه می‌شود و به کل بافت شهری پرداخته نمی‌شود. درحالی که در بافت‌های شهری وجود فضای سبز، مراکز خرید، مراکز فرهنگی و آموزشی و... از اهمیت بالایی برخوردار است.

هاشم‌زاده می‌افزاید: بازسازی بافت فرسوده باید در مقیاس محله انجام شود اما برای بازسازی در این مقیاس هم باید طرحی جامع و کلی تدوین شود که علاوه بر بازسازی واحدهای مسکونی، وجود مکان‌هایی برای ارائه خدمات شهری و تاسیسات زیربنایی و روبنایی را در نظر بگیرد.

او ادامه می‌دهد: اما تاکنون بازسازی بافت فرسوده با شیوه پلاک به پلاک اجرایی شده یا اگر بازسازی به صورت محله‌یی انجام می‌شده این بازسازی بدون توجه به زیرساخت‌ها و اهمیت وجود مکان‌هایی برای ارائه خدمات بوده است.

به گفته این کارشناس ارشد مسکن، ‌اگرچه تاکنون بخشی از واحدهای مسکونی بازسازی شده اما مشکلات محلات و بافت‌های فرسوده همچنان باقی مانده است.

هاشم‌زاده اظهار می‌کند: ساخت ساختمان‌های مرتفع در بافت‌های فرسوده می‌تواند انجام شود و این موضوع بستگی به شرایط بافت دارد. ممکن است ساخت برج در منطقه‌یی پیشنهاد شود اما برای منطقه‌یی دیگر مناسب نباشد اما اگر قرار است برج‌سازی در مناطق مرکزی شهر انجام شود باید این برج‌ها مشکلاتی را برای ساکنان ساختمان‌های مجاور ایجاد نکند و زیرساخت‌ها و فضاهای باز اطراف برج هم در نظر گرفته شود.

عضو شورای گروه شهرسازی جامعه مهندسان مشاور بیان می‌کند: برای ساخت برج در بافت فرسوده نمی‌توان حکم قطعی ارائه کرد و در منطقه‌یی نیاز به ساخت برج است اما در منطقه‌یی نیاز نیست.

او درباره اقدامات دولت برای بازسازی بافت فرسوده اضافه می‌کند: 90 درصد اقدامات دولت درباره بازسازی بافت فرسوده تهیه طرح‌هایی بوده که اجرایی نشده و متاسفانه نظام شهرسازی کشور طرح محور است و فکری برای اجرای طرح یا برنامه ندارند و به دلیل اینکه مدیریت‌ها کوتاه‌مدت است بیشتر مدیران اقدام به ارائه طرح می‌کنند اما زمانی برای اجرا نمی‌ماند.

هاشم‌زاده می‌گوید: در شرایط کنونی دولت باید برای بازسازی بافت فرسوده به سازندگان و مالکان کمک کند و نباید این تصور پررنگ شود که نقش اصلی در بازسازی بافت فرسوده به عهده بخش خصوصی است بلکه دولت هم باید در تامین مالی منابع ساخت و ساز سهمی مهم ایفا کند زیرا دولت هم در بازسازی بافت فرسوده سهم دارد.