کالبدشکافی رشد مثبت ارزش افزوده مسکن

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی

بررسی رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان از سال ۱۳۹۱ نشان می‌دهد که این بخش پس از یک دوره طولانی رکود هم‌اکنون به رشد مثبت رسیده است. رشد این بخش در دوره سال‌های ۱۳۹۱تا ۱۳۹۵ به ترتیب برابر با 3.6- ، 3.1- ، 0.4- ، 13.5- ، 14.9- و حال آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد در فصل دوم سال جاری رونق تولید به بخش ساختمان بازگشته است. این بخش که زیرگروه صنایع و معادن محسوب می‌شود در فصل اول سال جاری رشد منفی 3.5درصد را ثبت کرده که این رقم در فصل دوم سال جاری به 3.1درصد رسیده است. همچنین رشد ارزش‌افزوده بخش مسکن در نیمه نخست سال جاری معادل 0.6 درصد بوده است. در ۶ ماه نخست سال قبل رشد بخش ساختمان منفی 14.6درصد بوده است همچنین در بخش ساختمان ارزش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی مناطق شهری به قیمت‌های جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل 12.6 درصد افزایش‌یافته است.

 بازگشت سرمایه‌گذارها با تاخیر

اگرچه برخی از کارشناسان این رشد را قابل‌توجه می‌دانند اما در این میان به گفته کارشناسان واقعیت این است که رکود عمیق در بخش مسکن در 5 سال گذشته سرمایه‌های بسیاری را از این بخش فراری داده است و به همین دلیل نباید منتظر افزایش سریع سرمایه‌گذاری در این بخش بود. با این‌حال طبق محاسباتی که موسسه نیاوران(موسسه عالی تحت ریاست مسعود نیلی، مشاور ارشد اقتصادی رییس‌جمهور) انجام می‌دهد، نرخ بازدهی مسکن در تهران به حدود 14درصد رسیده است. موضوعی که در کنار کاهش نرخ سود بانکی به 15درصد و احتمال کاهش مجدد آن، مزیت را به این بخش باز خواهد گرداند. هم از نظر واسطه‌گران و سفته‌بازان و هم از نظر سرمایه‌گذاران. شاخص دیگری که می‌تواند حال و هوای تولید و عرضه در بخش مسکن را نشان دهد، شاخص گروه انبوه‌سازی و سرمایه‌گذاری بخش مسکن در بورس است. شاخصی که تا اواسط پاییز امسال در نزدیکی قعر تاریخی خود قرار داشت اما در یک ماه اخیر با بهبود نسبی مواجه شده است. افزایش سودآوری این شرکت‌ها، به عنوان مشتی از خروار، شروع حرکت این شاخص را نشان می‌دهد. اگر چه این سرعت‌ها بسیار اندک است اما حداقل رشد منفی نداشته اما برعکس این کارشناسان، برخی صاحبنظران در گفت‌وگو با روزنامه تعادل با ابراز دیدگاه‌های متعدد معتقدند این رشد واقعی نبود و ناشی از اقتصاد بیمار کشور است زیرا هر رشد اقتصادی نیازمند رشد تولید است درحالی ‌که رشد ارزش‌افزوده کنونی ناشی از افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، دستمزد و افزایش تعرفه اخذ ساخت‌وساز است.

 معنای رشد ارزش‌ افزوده بخش مسکن

علی عندلیبی، دبیر انجمن انبوه‌سازان همدان با بیان اینکه رشد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دور از انتظار نیست، گفت: جمعیت جوان و بافت‌های فرسوده کشور در چند سال گذشته نشان می‌دهد ما از برنامه تامین مسکن عدول کرده‌ایم.

علی عندلیبی گفت: هم‌اکنون بازار مسکن ایران به خانه‌های کوچک‌مقیاس نیاز دارد که بخش ساخت‌وساز باید به این سمت برود. این مساله نشان می‌دهد بازار مسکن نیازمند حضور بیشتر سرمایه‌گذاران است. وی با بیان اینکه پیام رشد ارزش‌افزوده بخش مسکن این است که باید متقاضیان مصرفی در اسرع وقت ملک مورد نظر را تهیه کنند، گفت: همراه با رشد ارزش ‌افزوده بخش مسکن مصالح نیز با رشد قابل ‌توجهی روبه‌رو شده است.

 رابطه دلار با قیمت مصالح ساختمانی

عندلیبی گفت: اگرچه همه کارشناسان معتقدند بیشتر مصالح ساختمانی در ایران تولید شده و رابطه‌یی بین قیمت دلار و نهاده‌های ساختمان وجود ندارد اما درحال حاضر این رشد قیمتی روی تک ‌تک مصالح تاثیرگذار بوده است به ‌نحوی‌ که قبل از رشد قیمت دلار هر کیلو میلگرد در کف بازار تهران حدود هزار و 600 بود اما این رقم درحال حاضر معادل 2هزار و 650 تومان است. دبیر انجمن انبوه‌سازان همدان اظهار کرد: رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و مولفه‌های اقتصادی بر بازار مسکن موثر است بنابراین پیام مهم رشد ارزش‌افزوده بخش مسکن در نیمه نخست سال جاری به‌ وضوح نشان می‌دهد که متقاضیان بازار مصرفی در مساله خرید ملک نباید کوتاهی کنند. در این ‌بین این پیام می‌تواند برای متقاضیان سرمایه‌یی نیز مثبت تلقی شود.

وی گفت: درحال حاضر بازار مسکن همانند صفحه هدف از هر سو در تیررس پیکان‌های متعدد قرار گرفته و از هر پیکان اثر نسبی می‌پذیرد درحالی‌ که اگر بازار مسکن بازار مصرفی بود این اثرات تعدیل و نزدیک به صفر بود.

 رشد ساختمان با دوام نیست

در همین زمینه فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان بابیان اینکه دوران 5 ساله رکود اقتصادی تاثیر منفی بر مسکن داشته است، گفت: این رشد ارزش‌افزوده بخش مسکن ناشی از تورم بوده و به طور حتم واقعی و پردوام نیست.

پورحاجت گفت: سیاست‌های پولی و مالی دولت‌های نهم و دهم و در رأس آنها دامن زدن به واردات افسارگسیخته که خود ناشی از درآمدهای افسانه‌یی نفتی بود، افزون بر این بیماری هلندی را به جان اقتصاد ایران انداختند. بیماری هلندی در اقتصاد به طور خلاصه عبارت از شرایطی است که وفور درآمدهای ارزی(عمدتا حاصل از فروش منابع طبیعی مانند نفت) به توقف یا کند شدن روند تولیدات داخلی در یک کشور می‌انجامد.

وی گفت: بدون تردید با توجه به افزایش نقدینگی‌های حاصل از فروش نفت بازار مسکن نیز دچار تورم شده و این تورم نتیجه‌یی جز بازگشت رکود ندارد. پورحاجت گفت: کند شدن روند تولید در داخل را می‌توان به مدد منابع ارزی و به ‌وسیله واردات مرتفع کرد اما مسکن تنها بخشی در اقتصاد است که نهاده‌های قیمتی آن مانند زمین غیرقابل وارد کردن هستند. به همین دلیل به دنبال بروز بیماری هلندی در اقتصاد، قیمت مسکن به ناگهان بالا می‌رود و همین افزایش قیمت، مردم را تشویق به سرمایه‌گذاری بیشتر در زمینه مسکن می‌کند و دور باطلی شکل می‌گیرد که خروجی آن حبابی شدن بازار مسکن خواهد بود.

دبیر کانون انبوه‌سازان گفت: درحال حاضر بخش خصوصی دچار رکود تورمی حاصل از نهاده‌های ساختمانی، دستمزد، نرخ خدمات زیربنایی و روبنایی و... شده است بنابراین رشد ارزش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مناطق شهری دوام نخواهد داشت. وی گفت: به طور حتم رشد ساختمان ناشی از افزایش نرخ تورم است و این مورد بعد از مدتی منتفع خواهد شد.

پورحاجت گفت: راهکارهایی مانند تقویت بخش تقاضا، شفاف‌سازی مالیاتی، ارائه تسهیلات ویژه به سازندگان و توجه به بافت‌های فرسوده می‌تواند به رشد ارزش ‌افزوده مسکن بینجامد.

 آمارها واقعی نیست

در همین زمینه رییس سابق سازمان نظام کاردانی کشور با بیان اینکه آمارهای رشد بخش ساختمان واقعی نیست، گفت: زمانی که با افزایش دستمزد و مصالح ساختمانی روبه‌رو می‌شویم این رشد قابل پیش‌بینی است. محمدحسین ساختمانی گفت: زمانی می‌توانیم بگوییم که این رشد واقعی است که تولید یا قیمت مسکن افزایش داشته باشد. این درحالی که است که هیچ رشدی در این خصوص دیده نمی‌شود.

ساختمانی گفت: این درحالی است که سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی در دولت رییس‌جمهور سابق از 5 درصد در سال 1390 به 8 درصد در سال 1391 رسیده بود در سال 1395 این میزان نه ‌تنها بیشتر نشده بلکه افت کرده و به 7درصد رسیده است.

وی گفت: مسکن دارایی‌های مهم خانوارهای ایرانی محسوب شده و به‌ صورت سنتی طبقه متوسط که می‌تواند پس‌انداز سرمایه‌گذاری داشته باشند. جدا از تامین سرپناه به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌پردازند. رییس سابق سازمان نظام کاردانی کشور با بیان اینکه مسکن به دلیل ارتباط نزدیکی که با صنایع تولیدی مانند محصولات ساختمانی و فلزی دارد همواره نقش تاثیرگذاری در اقتصاد و بخش تولید داشته است، گفت: با اینکه دولت معتقد است، کنترل تورم و کاهش نرخ سود تسهیلات وام مسکن بانکی برای خانه اولی‌ها تا حدی در سال 95 به احیای تقاضا در این بازار کمک کرده اما در مقابل کاهش قدرت خرید مردم کفه سنگین‌تری را داشته باشد.

ساختمانی گفت: یکی از نشانه‌های رکود در بخش مسکن، کاهش ساخت‌وساز در این بخش است. تعداد پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهر از سال90 رو به کاهش گذاشته به‌ نحوی ‌که در سال 1391 این کاهش 2.4درصد، سال 92 حدود 7.6درصد، سال 93 که سال اوج رکود است 32.1درصد و در سال 94 این میزان نسبت به سال قبل 13.4درصد کاهش پیداکرده و این روند در سال 95 متوقف ‌شده اما شاخص سرمایه‌گذاری همچنان منفی باقی ماند.

وی گفت: بخشی از رکود بازار مسکن به کاهش قدرت وام‌دهی بانک برای تامین مالی در بخش مسکن نسبت داده می‌شود. رویدادی که بخشی از آن ناشی از انجماد قسمتی از دارایی‌های بانک‌ها در بخش مسکن و معوقات بانکی است.

 2 تصویر از رشد ارزش افزوده مسکن

حال باید گفت: با تفاسیر و آمارهای گفته‌ شده چطور ممکن است که بازار مسکن بدون تقاضا رشد مطلوبی داشته باشد. در مواجهه با این پرسش 2 پاسخ را می‌توان متصور شد. اول اینکه آمارهای بانک مرکزی قابل استناد نیست. دوم اینکه نهاده‌های مرتبط با مسکن گران‌تر شده و بازار مسکن را از نظر قیمتی با رشد ارزش‌افزوده مواجه کرده است که این رشد افزوده بدون حضور تقاضا قابل‌ پذیرش نیست و باعث سنگین‌تر شدن رکود مسکن خواهد شد.

 مسیر نادرست در طرف تقاضا

در همین زمینه محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی با بیان اینکه در فاصله سال‌های 90تا 92 اهم سرمایه ساختمانی صرف ساخت خانه‌هایی با متراژ بالا شده که با کاهش میانگین خانوار ایرانی همخوانی ندارد، گفت: این امر به تشکیل حباب و ایجاد رکود در بازار کمک کرده است. درحال حاضر بیش از 50 درصد پروانه‌ها بالای خیابان انقلاب است که به ‌واسطه قیمت‌های سنگین آنها برای سکونت ساخته نشده است.

 مهری افزود: هدف عمده از این ساخت‌وسازها اهداف سوداگرانه است بنابراین اگر آمارهای بانک مرکزی درخصوص رشد ارزش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مناطق شهری به قیمت‌های جاری دقیق باشد این سرمایه‌گذاری سود چندانی برای بخش مصرفی نداشته و اوضاع را وخیم‌تر خواهد کرد.

این کارشناس با بیان اینکه این ساخت‌وسازها در کنار خانه‌های خالی و لوکس تنها می‌تواند ارزش‌افزوده کاذب برای اقتصاد ایجاد کند، اظهار کرد: اگر ارزش مادی این ساختمان‌ها را در کنار معوقات بانکی بگذاریم، این دو همدیگر را پوشش می‌دهد بنابراین سوال اینجاست که آیا رشد ارزش اقتصادی حاصله از بازار مسکن است یا این رشد متعلق به معوقات بانکی است !

مهری با بیان اینکه در حال حاضر بزرگ‌ترین مشکل بازار مسکن تعداد املاک خالی از سکنه است، گفت: تعداد کل خانه‌های کشور طی 5 سال اخیر تنها 17درصد افزایش داشته و تعداد خانه‌های خالی 55 درصد رشد داشته است تا جایی که از هر 10خانه در کشور حداقل یک‌ خانه در کشور خالی از سکنه است. این درحالی است که از 8 خانه در تهران 2عدد آن و در جهان از هر 25خانه تنها یک‌ خانه خالی از سکنه است بنابراین می‌توانیم بگوییم ارزش‌افزوده بازار مسکن درحال حاضر بلوکه ‌شده و سهم واقعی رشد اقتصادی از آن بسیار پایین است.

این کارشناس با انتقاد از رفتار مسوولان در حل مشکل مسکن گفت: با تسهیلات بانکی همه این واحدهای خالی می‌توانستیم بخش بزرگی از تقاضا را پاسخ داده و به رشد تولید و اقتصاد کمک کنیم اما ارائه وام به بخش تقاضای مصرف با انحرافات متعددی روبه‌رو شد. وی گفت: یکی از راهکارهای واقعی افزایش ارزش‌افزوده مسکن در احیای بافت‌های فرسوده نهفته است. با توجه به شرایط خاص بافت‌های فرسوده ازجمله پوشش همزمان بخش قابل‌ توجهی از واحدهای ساخته‌ شده با تقاضای موجود در این بافت‌ها همچنین لزوم بازسازی بافت‌های فرسوده به دلیل مسائل و مشکلات این بافت‌ها حتی در شرایط فعلی هم باید ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده شهری و روستایی مورد حمایت قرار گیرد و در صورت حمایت می‌توان انتظار داشت از این ناحیه نیز ارزش‌افزوده بخش ساختمان افزایش یابد.

این کارشناس با بیان اینکه درحال حاضر قیمت نفت خام ایران نزدیک 70دلار است، اظهار کرد: نباید اجازه بدهیم بیماری هلندی وارد صنعت ساخت‌وساز شود. با ارائه درآمدهای حاصله از این فروش به بودجه عمران می‌توان سروسامانی به بخش تولید داد. همچنین نقدینگی از ۱۴۲۴هزارمیلیارد تومان عبور کرد؛ حجمی که اگر درست هدایت نشود کم‌کم باید برای صعودی شدن تورم نگران شویم.

 نشانه‌های ورود تورم به بازار مسکن

وی گفت: رسیدن قیمت دلار به ۴500تومان می‌تواند یکی از نشانه‌های این نگرانی باشد. سکه هم یکه‌تازی کرد و به یک‌میلیون و ۵۰۷ هزار تومان رسید. شاخص‌ها نشان می‌دهد با توجه به رشد ۴.۵ درصدی اقتصاد در نیمه اول امسال شرایط برای رونق تورمی مهیاست و به نظر می‌رسد بازارهای سنگینی مانند مسکن یکی از مسیرهای هجوم تورم است. در کنار این موارد باید گفت طی چند سال اخیر دولت یازدهم با تزریق دلار به بازار به دنبال توقف یا رشد اندک تورم بود اما درحال حاضر این افسار لجام‌گسیخته تناسب خوبی برای بازار رکودی مسکن ندارد.

وی گفت: ارز در چند سال اخیر به‌صورت مصنوعی پایین نگه‌ داشته‌اند، این درحالی است که نرخ سود بانکی نیز به‌ صورت مصنوعی باعث خواهد شد با افزایش نقدینگی‌ها و درآمدها یک‌باره به سمت مسکن هجوم پیدا کند بنابراین باید به دنبال راهکار جدی برای بحران مسکن باشیم. البته افزایش قیمت نفت به طور منطقی می‌توان چشم‌انداز مطلوبی را برای رشد اقتصادی و در نهایت رشد مسکن داشته باشد.

مهری گفت: براساس تحقیقات مستمر و کارشناسی شده، ایجاد رونق غیرانحرافی در بازار مسکن را می‌توان از طرق چند اقدام حل ‌و فصل کرد. پایان دادن به سیاست سرکوب نرخ ارز و تعدیل قیمت ارز متناسب با تحولات نرخ تورم که منجر به محور قرار گرفتن و تقویت صادرات غیرنفتی و تشویق به تولید و سرمایه‌گذاری صنعتی خواهد شد؛ به طوری ‌که بازدهی سرمایه‌گذاری در صنعت قابل ‌رقابت با بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات می‌شود. وی گفت: وضع مالیات‌های کارا و موثر در بخش مسکن، توجه به شفاف‌سازی در بازار زمین، محدود شدن فعالیت در عرصه ساخت‌وساز به فعالیت بخش خصوصی و اعمال مدیریت هوشمندانه در بازار زمین از طریق تدوین سیاست ملی زمین اقداماتی است که دولت، سیاست‌گذار پولی، سیاست‌گذار بخش مسکن و فعالان بازار ملک می‌توانند با کمک به اجرای آنها از بروز رونق انحرافی در بازار ملک در مقطع زمانی فعلی جلوگیری کنند.

 شرط جذابیت بافت‌های قدیمی

در همین راستا مدیرکل راه و شهرسازی استان همدان با اشاره به اینکه تحرک در بافت فرسوده ارزش افزوده ساختمانی به همراه داشته باشد، گفت: اما متاسفانه درحال حاضر سرمایه‌گذاران رغبتی برای نوسازی بافت‌های فرسوده از خود نشان نمی‌دهند.

فرهاد فرزانه درخصوص دلایل بی‌رغبتی سازندگان و سرمایه‌گذاران برای ورود به بافت فرسوده تصریح کرد: یک بخشی از این مساله به سیاست‌هایی برمی‌گردد که در سالیان گذشته اتخاذ شده است.

وی ادامه داد: برای مثال وقتی پای طرحی به اسم مسکن مهر به میان می‌آید؛ نخستین مساله این است که اگر به‌ جای ساخت این واحدها در حاشیه شهرها، آنها را وارد بافت‌های فرسوده می‌کردیم یا به عبارتی بافت‌های فرسوده را به این روش احیا می‌کردیم ضمن اینکه هزینه کمتری مصرف می‌شد؛ با مشکلاتی هم که امروزه گریبانگیر جامعه شده است، مواجه نمی‌شدیم. فرزانه نکته دوم را مربوط به ارائه تشویقات مالی و شهرسازی به انبوه‌سازان برشمرد و تاکید کرد: به عنوان مثال قانونی وجود دارد که طبق آن باید در بافت فرسوده در بخش عوارض شهرداری باید 50 درصد تخفیف داده شود و به‌ جای آن یارانه پرداخت شود. از همین رو محقق نشدن این تشویقات می‌تواند به تحقق این هدف ضربه بزند.

این مسوول در عین حال با انتقاد از دید کالبدی به بافت فرسوده بیان کرد: ما همیشه به بافت فرسوده به دید کالبدی نگاه می‌کنیم. یعنی وقتی در نظر داریم تا افرادی را که به محلات قدیمی هویت می‌بخشند از آن محلات به سایر مناطق انتقال داده و افراد دیگری در آپارتمان‌ها مستقر کنیم به این مفهوم است که هویت آن مناطق و ساکنان دارای ریشه و تاریخ آن منطقه را به‌ نوعی پاک کرده‌ایم.

مدیرکل راه و شهرسازی استان همدان در این زمینه ادامه داد: اما بحث این است آیا افراد جدیدی که وارد همان بافت‌ها می‌شوند؛ با همان آداب محله آشنا هستند و خود را با فرهنگ آن منطقه تطبیق داده‌اند یا خیر و این سوالی است که باید ریشه‌یابی شود. فرزانه با اشاره به اینکه در اجرای طرح‌های قبلی بخشی از این مشکلات عیان و بارز بوده است، تاکید کرد: با این مفهوم به نظر می‌رسد که اگر بافت‌های قدیمی ما به‌درستی طراحی و برنامه‌ریزی شوند قطعا بسیار بیشتر از حاشیه شهرها برای زندگی جاذب‌تر هستند و ممکن است این لزوما به مفهوم آپارتمان‌سازی نباشد. وی با تاکید بر ضرورت احیای محلات قدیمی اظهار کرد: مراکز و محلات قدیمی در شهرها باید احیا و نوسازی شوند و به تعبیری ما باید در هر منطقه یک پروژه محرک اجرا کنیم. برای نمونه اگر یک حمام قدیمی به یک رستوران تبدیل شود، ناخودآگاه سطح کیفیت و ارزش املاک اطراف آن هم ارتقا می‌یابد. فرزانه اظهار کرد: بنابراین یک‌سری اقدامات اینچنینی با نگاه فرهنگی اگر در بافت‌های فرسوده انجام شود، می‌تواند کم‌کم به این بافت‌های قدیمی رنگ و بوی زندگی ببخشد.

وی همچنین خاطرنشان کرد: اصلاح بافت‌های می‌تواند میزان تولید ساخت وساز را افزایش داده و عرضه را بیشتر از تقاضا کند بنابراین با این معادله سه وجهی می‌توان شاهد رشد ارزش افزوده واقعی در صنعت ساختمان بود. این مسوول همچنین گفت: به طور کلی تمرکز بر صنعت تولید به صورت یک برنامه استراتژیکی می‌تواند تاثیرات مطلوبی در اقتصاد کشور داشته باشد و می‌تواند بر ارزش افزوده مسکن تاثیرگذار باشد. وی گفت: بنابراین در یک کلام می‌توانیم بگوییم با رشد احیای بافت فرسوده و ارائه تسهیلات ویژه به بخش تولید می‌توان انتظار داشت، بازار ساختمان از دوران منفی یا رشد نامحسوس خود عبور کرده و به رشد منطقی و تاثیرگذار برسد.