تاملاتی در عوارض نوسازی شهرداری‌ها

سید محسن مزدآبادی  

دبیر انجمن اقتصاد شهری

عوارض نوسازی که در ادبیات جهانی از آن به عنوان شارژ شهری یا مالیات بر دارایی (property tax) یاد می‌شود، منبع اصلی درآمد شهرداری‌هاست و به طور میانگین 37درصد درآمد شهرداری‌ها را در دنیا تشکیل می‌دهد که نرخ آن در جهان معمولا بین 1.5تا 2.5درصد ارزش ملک است. در بسیاری از کلان‌شهرهای جهان نیز این عوارض سهم بزرگی از درآمدهای پایدار را به عهده دارد. در کلان‌شهرهای ایالات‌متحده 27درصد درآمد پایدار از همین محل است اما متاسفانه از درآمد نقدی 11هزارمیلیارد تومانی شهرداری تهران تنها 400میلیارد تومان آن یعنی حدود 3.5درصد درآمدهای نقدی و 2درصد کل منابع بودجه سالانه از این طریق به دست می‌آید که این رقم در برخی کلان‌شهرهای جهان حدود 30درصد است و برای کلان‌شهر تهران با بیش از 8 میلیون نفر جمعیت و 1400کیلومتر مربع مساحت عدد قابل اعتنا و چشمگیری نیست. در این زمینه اشکالات متعددی به چشم می‌خورد.  طبق ماده 2 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 عوارض سالانه ساختمان‌ها و مستحدثات پنج در هزار بوده که این قانون در سال 1387 مورد بازنگری قرار گرفته و میزان عوارض نوسازی طبق ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده به یک درصد قیمت آنها ارتقا یافت و در بودجه‌های سالانه به 1.5درصد رسید که مساله اساسی اجرا نشدن و وصول نشدن همین یک درصد است و رقم واقعی این عوارض در واقع امروزه 0.02درصد است و شهرداری مجوز قانونی اخذ 1.5درصد قیمت واقعی ملک را دارد اما بنا به دلایل متعدد به آن ورود نمی‌کند.

این درحالی است که لایحه جامع مدیریت شهری که مراحل قانونی خود را طی می‌کند، پیشنهاد داده عوارض نوسازی به 3درصد برسد که شاید چنین افزایشی با توجه به اینکه طی 40سال این عوارض از نیم درصد به یک درصد رسیده، واقع‌بینانه نباشد و 1.5درصد می‌تواند رقم معقول‌تری باشد. بنابراین شورای شهر که طبق ماده 127قانون جامع مدیریت شهری می‌تواند نسبت به تصویب، برقراری، لغو یا تغییر نوع و میزان عوارض اقدام کند باید در این زمینه ورود کند و 1.5درصد قیمت واقعی ملک را با لحاظ کردن بافت اجتماعی و اقتصادی شهر برای عوارض نوسازی تعیین کند.

شواهد نشان می‌دهد که اگر بر مبنای ارزش واقعی روز ملک این عوارض وصول شود و از 02/0درصد به 1.5درصد برسد همچنین سازوکاری برای ضمانت وصول آن تدارک دیده شود، می‌تواند به جای 400میلیارد تومان 3هزار میلیارد تومان عایدی شهرداری تهران از این ردیف درآمدی باشد. نکته قابل توجه در این زمینه این است که طبق ماده 131قانون جامع مدیریت شهری تمامی تخفیف‌ها و معافیت‌ها از این عوارض لغو  و همه مشمول این قانون می‌شوند. در پایان یادآور می‌شود که باید سازوکار دریافت عوارض نوسازی نیز تغییر کند. یک ناامیدی و طفره رفتن در پرداخت عوارض در کلان‌شهر تهران به چشم می‌خورد که نیازمند آسیب‌شناسی است. ارزیابی‌های ناعادلانه و غیردقیق، سنگینی قبوض برای شهروندان با درآمد ثابت چه در زمان فعلی و چه در صورت افزایش میزان عوارض و مسائلی از این یک بی‌میلی در پرداخت عوارض ایجاد کرده است. مدیریت شهری نیازمند اصلاح این وضع است.