دولت دوازدهم با بخش مسکن چه کند؟

امیر گلچین |کارشناس اقتصادی|

یکی از ویژگی‌های بارز بازار مسکن این است که می‌تواند بر سایر متغیرهای کلان اقتصادی اثرگذار باشد. به‌طورکلی بازار مسکن با 80 نوع خدمات و صنایع مختلفی نظیر سیمان، کاشی، میلگرد، شیشه، خدمات الکترونیکی، خدمات مخابراتی و مهندسی و... در ارتباط است و بنابراین اگر این بازار رونق بگیرد می‌تواند روی رشد اقتصادی، اشتغال‌زایی و کاهش نرخ بیکاری همچنین سایر متغیرهای کلان اقتصادی تاثیر بگذارد.

از سوی دیگر با توجه به ازدواج‌های صورت گرفته و نیز با درگرفتن ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده به نظر می‌رسد که حداقل نیاز به تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی وجود داشته باشد. از دیگر سو بر اساس آنچه مرکز آمار ایران در سال 95 منتشر کرد، حدود 2میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که به نظر می‌رسد بخش قابل ‌توجهی از این واحدها برای نیازهای مصرفی نباشد. در سنوات آینده باید برای همه‌کسانی که ازدواج می‌کنند و نیز برای پاسخگویی به تقاضاهای انباشت شده بازار مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده، نسبت به عرضه مسکن اقدام شود. به‌هرحال هرچقدر تاخیر در عرضه مسکن صورت بگیرد، قیمت مسکن پتانسیل افزایش خواهد داشت. از این رو، یکی از اولویت‌های دولت آینده در حوزه مسکن می‌بایست رونق بازار مسکن باشد.

اما باید خاطرنشان کرد، منظور از تولید مسکن مصرفی، ساخت مسکن لوکس برای دهک‌های بالای درآمدی که مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه‌یی ذخیره می‌کنند و به عنوان دارایی در سوداگری خریدوفروش می‌کنند نیست. متاسفانه مسکن مهر در روند عادی ساخت مسکن اخلال ایجاد کرد و افزایش قیمت در سال‌های 91 و 92 منجر به عرضه واحدهای لوکسی شد که در حال حاضر بدون متقاضی هستند. حال که از این اتفاقات فاصله می‌گیریم و رکود بازار مسکن تشدید یافته به نظرمی رسد که در نیمه دوم سال جاری شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم.

 شرط رونق مسکن، افزایش تسهیلات بانکی

طبیعتا شرط تحقق اینکه عرضه مسکن متناسب با تقاضا تولید شود و تقاضای بالقوه مسکن به تقاضای بالفعل تبدیل شود این است که قدرت خرید خانوارها افزایش پیدا کند. برای تحقق این امر لازم است که سقف تسهیلات بانکی حداکثر تا 20درصد افزایش یابد. اگر بانک‌ها بتوانند قدرت مالی خریداران را تا سقف 50 درصد افزایش دهند قطعا بازار مسکن رونق خواهد گرفت. سال جاری سرمایه بانک مسکن از 3 هزار میلیارد تومان به 8 هزار میلیارد تومان افزایش‌یافته یعنی افزایش دوبرابری داشته است. در این صورت، اگر دولت بخواهد قدرت مالی خریداران را تقویت کند می‌تواند با اتکا به افزایش سقف سرمایه بانک مسکن این هدف را محقق کند. در واقع اگر دولت علاقه‌مند به رونق بخشی به بازار مسکن است، چاره‌یی جز افزایش سطح تسهیلات این بخش ندارد و برای سال 96 این مهم درواقع اجتناب‌ناپذیراست.

 رونق مسکن با اتکا به توسعه پایدار

حال سوال اینجاست که دولت آینده برای رونق بخشی به بازار مسکن از چه سیاست‌هایی باید پیروی کند؟ به نظر می‌رسد پهنه‌بندی کشور به لحاظ جمعیت‌پذیری مساله مهمی است که می‌بایست مدنظر سیاست‌گذاران قرار بگیرد. نباید ازنظر دور داشت که اساسا بحث قطب‌بندی کشور مبحث کلان مهمی است که می‌تواند تاثیر بسزایی بر سایر بخش‌های اقتصاد کشور ازجمله بخش مسکن داشته باشد.

بر این اساس، لازم است با اتکا به طرح‌های بالادستی شرایط توسعه استان‌های توسعه‌نیافته را فراهم کنیم و شرایط را به سمتی پیش ببریم که قطب‌های اقتصادی، صنعتی و گردشگری، دانشگاهی در هر استانی محقق شود. به‌هرحال، برای رسیدن به نقطه ایدهآل باید مدام به فکر تولید مسکن و نیز افزایش عرضه مسکن در کلان‌شهرها باشیم به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند نسخه کارآمدی برای حل بحران مسکن در کشور باشد چراکه اساساً در برخی از کلان‌شهرها تولید مسکن از رهگذر تقویت مالی خریداران نه‌تنها فایده‌یی ندارد بلکه برای اقتصاد حکم سم را دارد و با تبعات جبران‌ناپذیری همراه خواهد بود. در چنین شرایطی به نظرمی‌رسد که لازم است سیاست‌هایی در نظر گرفته شود که میزان جمعیت‌پذیری کلان‌شهرها و جاذبه‌های جذب جمعیت کاهش پیدا کند.

به نظرمی‌رسد، در شرایط فعلی از جمله سناریوهای کارآمد برای بهبود بازار مسکن ساخت‌وساز مسکن در قالب توسعه پایدار باشد. با این نگاه می‌توانیم امیدوار باشیم که بازار مسکن در سمت‌وسوی درستی حرکت کند و این تحرکات با پیامدهای مثبت همراه باشد. اما اینکه بدون توجه به طرح‌های فرادستی نسبت به تولید مسکن اقدام کنیم و سیاست‌هایی نیز بر این مبنا تعریف کنیم عملا هیچ نتیجه‌یی جز دامن زدن به شرایط کنونی بازار مسکن در بر نخواهد داشت.

 راه نجات؛ کاهش نرخ سود بانک‌ها

 از دیگر سو، تنها راهکار و نسخه اثربخش برای بهبود بازار مسکن کاهش نرخ سود بانکی است. کاهش نرخ سود بانکی یکی از سیاست‌های اثربخش و کارآمد که می‌تواند در بهبود وضعیت بازار مسکن نقش بی‌بدیل را ایفا کند، بدون شک کاهش نرخ سود بانکی است. به‌هرحال متغیر مذکور نقش کلیدی در رونق بخشی به بازار مسکن ایفا می‌کند.

در حال حاضر، بالا بودن نرخ سود بانکی باعث شده است که بسیاری از سوداگران منابع خود را نزد بانک‌ها سرمایه‌گذاری کنند و به‌جای اینکه سرمایه خود را در تولید متمرکز کنند، ترجیح می‌دهند با سپرده‌گذاری آن نزد بانک‌ها، نسبت به عواید حاصله از سود سپرده خود اقدام کنند. هرچند، این نرخ به‌صورت رسمی در بازار کاهش 2 درصدی داشته اما در بازار غیررسمی این مورد مشهود نیست. وقتی نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند، سرمایه‌گذار ناچار می‌شود، سرمایه خود را در بازارهایی نظیر بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند و همین مساله باعث ورود این بازار به فاز رونق می‌شود.

دراین‌بین با توجه به اینکه سال گذشته بانک‌ها در وضعیت بحرانی به لحاظ تامین منابع قرارگرفته بودند، بنابراین بانک‌ها برای اینکه مشکل تامین منابع مالی خود را حل کنند ناگزیر شده‌اند بهره‌های بالایی به سپرده‌گذاران تخصیص دهند. نرخ سود سپرده‌گذاری که سال گذشته بانک‌ها به سرمایه‌گذاران داده‌اند در هیچ کجای دنیا تاکنون مسبوق به سابقه نبوده است. بانک‌ها به‌منظور جبران معضلات مربوط به تامین منابع مالی خود حتی تا 23 درصد به سپرده‌گذاری‌ها، سود دادند و همین مساله باعث شد که سپرده‌گذاران برای اخذ این سودهای کلان، نزد بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند.

در چنین شرایطی به نظرمی‌رسد که اگر دولت دوازدهم قصد خروج بازار مسکن از رکود را داشته باشد لازم است که حتماً سیاست‌گذاری‌های خود را به سمت کاهش نرخ سود بانکی ببرد.

در حال حاضر بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به‌جای اینکه سرمایه خود را در مسیر تولید مسکن که با ریسک‌های حبس سرمایه و نیز مشکلات مربوط به بیمه نیروی انسانی و بوروکراسی پیچیده همراه است، نزد بانک‌ها سرمایه‌گذاری کنند دولت دوازدهم حتماً باید تدابیری بیندیشد که نرخ سود بانکی را کاهش دهد تا سرمایه‌گذاران ملزم شوند که سرمایه خود را در مسیر تولید مسکن هدایت کنند. در چنین شرایطی بدون شک، افزایش تولید مسکن باعث خواهد شد که بازار مسکن به سمت رونق برود و از این مسیر بین تقاضا و عرضه مسکن تعادل ایجاد شود.