سکته خفیف معاملات ملک

گروه راه و شهرسازی  

همانطور که «تعادل» ‌پیش‌بینی کرده بود، ‌تعداد معاملات ملک در بهمن ماه تحت تاثیر «هیجانات ارزی» کاهش یافت. افزایش 5.1 درصدی «قیمت» و کاهش 3.2درصدی «تعداد معاملات» ملک در بهمن نسبت به ماه قبل از آن برای مسوولان دولتی که داعیه‌دار رونق غیرتورمی مسکن هستند احتمالا خبر خوشی به شمار نمی‌رود چه آنکه هم رشد قیمت ملک از نرخ تورم سبقت گرفته است و هم تعداد معاملات با برخورد به سقف 19هزار در دی ماه 3 گام به عقب برداشته است. این همه در شرایطی است که برخلاف وعده‌های افزایش سقف وام خانه اولی‌ها همچنین تغییر شرایط دریافت و بازپرداخت این وام‌ها در ماه‌های آغازین سال جاری طی چند ماهه اخیر قدرت خرید این تسهیلات در برابر افزایش قیمت‌ها تحلیل رفته و عرصه را بیش از پیش برای متقاضیان مصرفی تنگ کرده است.

براساس گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران این بازار در بهمن ماه سال جاری نسبت به بهمن سال قبل نیز رشد قیمتی 22.3درصدی را شاهد بوده است. در این مدت تعداد معاملات با اختلاف حدود 5 واحد درصدی از رشد قیمت ‌به 17.7‌درصد افزایش یافته است.

گزارش بانک مرکزی همچنین حاکی است ‌در 11ماهه سال 1396 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 168.9هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش 12.8درصدی را نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 4.82میلیون تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 10.1‌درصد افزایش نشان می‌دهد.

با توجه به روند 11ماهه تحولات مسکن از نگاه بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن، کاهش معاملات مسکن در بهمن ماه تنها یک سکته خفیف ارزیابی می‌شود و امید می‌رود با کنترل التهاب‌های ارزی که منجر به افزایش انتظارات تورمی شده بود، تورم 22‌درصد مسکن طی 12ماه منتهی به اول اسفند سال جاری نیز مهار شود.

بی‌گمان نرخ ارز در میان‌مدت(6 تا 12ماه) و بلندمدت(بیش از یک سال) روندی صعودی در پیش خواهد گرفت. فارغ از اینکه افزایش نرخ ارز در دوره‌های یاد شده به تدریج صورت گیرد یا به شکل جهشی، قیمت مسکن نیز متناسب با این التهاب‌ها حبابی خواهد شد. درحال حاضر نیز گروهی از کارشناسان مسکن بر این باورند که قیمت مسکن حبابی است.

براساس این گزارش ‌در بهمن ماه سال 1396 تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به 18.4هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 17.7‌درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین در ماه مورد گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5.51 میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 22.3‌درصد افزایش یافته است.

 کاهش 5 درصدی اقبال به نوسازها

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در بهمن ماه سال 1396 حاکی از آن است که از مجموع 18392واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 48.7‌درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با بهمن ماه سال قبل 5.2 واحد ‌درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بیش از 15سال افزوده شده است.

 منطقه 5 همچنان پیشتاز معاملات

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در بهمن ماه نیز حاکی است از میان مناطق 22گانه شهر تهران منطقه 5 با سهم 13درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4و 2 به ترتیب با سهم‌های 11.1و 9.6درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73.3‌درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10منطقه شهر(به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 14، 1، 10، 3، 7و11) بوده و 12منطقه باقیمانده 26.7‌درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

 منطقه یک در صدر لیست قیمت

آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است ‌در بهمن ماه سال 1396 متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در بنگاه‌ها 5.51 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 5.1 و22.3‌درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 5 (معادل 37.8درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 20(معادل 12.6درصد) تعلق دارد.

در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 11.54میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2.43میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به طور یکسان 14‌درصد افزایش نشان می‌دهد.

 بیشترین معاملات کمتر از میانگین قیمتی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع در بهمن ماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3تا 3.5میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 9.2درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 3.5تا 4 و 2.5تا 3میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 8.6 و 8.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌یی بوده که 56.2‌ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران 5.51 میلیون تومان معامله شده‌اند.

 کوچک متراژها همچنان پرتقاضا

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن ماه سال 1396 نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70متر مربع معادل 14.4‌درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 13و 12.4درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع 49.8‌درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.