رشد 26 درصدی قیمت ملک در اسفند

گروه راه و شهرسازی

آماری که از سوی بانک مرکز درباره وضعیت بازار مسکن در سال 1396 منتشر شده حکایت از این دارد که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در سال گذشته به 181.2هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با سال 95، 11.8درصد افزایش داشته است، اما همگام با رشد تعداد قراردادهای خرید و فروش درسال گذشته، متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران 4.9میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن 11.5درصد افزایش نشان می‌دهد، به عبارت دیگر در سال گذشته همگام با رشد معاملات شاهد افزایش قیمت‌ها هم بودیم. هم تعداد معاملات و هم قیمت مسکن در سال 95 نسبت به سال 94 نیز 5.4 درصد رشد یافته بود.

 پیش‌بینی بازار مسکن در سال 97

با توجه به اینکه در سال 96 و به ویژه در سه ماهه سوم آن، تعداد معاملات انجام شده نسبت به سال 95 رشد مناسبی داشت و برخی کارشناسان این رشد را نشانه‌یی برای تجربه پیش رونق بازار مسکن ارزیابی کردند، پیش‌بینی درباره وضعیت این بازار در سال جاری اهمیت ویژه‌یی پیدا می‌کند، در همین رابطه مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن وضعیت بازار مسکن در سال 1397 را مثبت ارزیابی و پیش‌بینی کرد و گفت که قیمت مسکن در سال جاری مقدار اندکی بالاتر از نرخ تورم قرار گیرد.

روانشادنیا در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: کاهش سرعت افزایش معاملات مسکن در اسفندماه نشان داد که متقاضیان مصرفی در این بازار حضور داشته‌اند که همزمان با رشد قیمت‌ها عقب نشستند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه شرایط فعلی حاکی از آن است که بخش سوداگر و سرمایه‌گذار در بازار مسکن نقش کلیدی در افزایش قیمت‌ها ندارد، گفت: وقتی قیمت‌ها به قدری افزایش پیدا کرد که امکان خرید برای مصرف‌کننده وجود نداشت روند رشد معاملات متوقف شد. به گفته روانشادنیا هم‌اکنون قیمت مسکن 3.3درصد بالاتر از تورم عمومی قرار دارد اما احتمالا امسال با توجه به رشد قیمت دلار، نرخ تورم هم از میزان فعلی بالاتر رود.

او تاکید کرد: در شرایط فعلی بازار، مسکن سوددهی مناسبی ندارد و احتمالا سرمایه‌گذاران برای ورود به این بازار احتیاط می‌کنند؛ بنابراین عمده تقاضا در سال 1397 تقاضای مصرفی خواهد بود.

 کاهش 0.5درصدی حجم معاملات

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در اسفندماه سال 1396، حاکی از آن است که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 12.3 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش اندک 5/0درصدی را نشان می‌دهد.

از مجموع 12307واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5سال ساخت با سهم 46.5درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با اسفندماه سال قبل 4.6درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.

 منطقه 5 همچنان پرطرفدار

اما نگاهی به معاملات انجام شده در اسفندماه نشان می‌دهد که منطقه 5 همچون گذشته با سهم 13.3 درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است ضمن اینکه همچنین مناطق 2 و 4 هر یک با سهم یکسان 9.9درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند.

در مجموع 73.9 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر است که به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 1، 10، 8، 14، 7، 3 و 6 بوده و 12 منطقه باقیمانده 26.1درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

 رشد 26.1 درصدی قیمت در اسفند

طبق گزارش بانک مرکزی تحولات قیمت مسکن در اسفندماه سال 1396 نشان می‌دهد که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5.7 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب  26.1درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 5 (معادل 40.9درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 18 (معادل 11.1درصد) تعلق دارد.

در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 12.37میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2.41میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 25.9 و 11.1درصد افزایش نشان می‌دهند.

 ارزان‌قیمت‌ها در مرکز توجه مشتریان

همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در اسفندماه سال 96 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3 تا 3.5میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 8.1درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه قیمتی 2.5 تا 3 و 3.5 تا 4 میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 7.9و 7.8درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌یی بوده است که 54.5درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی شهر تهران 5.76 میلیون تومان معامله شده‌اند.

 تداوم تب خرید واحدهای 60 متری

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اسفند ماه سال 1396 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا70 مترمربع معادل 14درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 12.9و 12درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع، 48.8 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

براساس گزارش بانک مرکزی در اسفندماه سال 1396، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 100 تا 200میلیون تومان با اختصاص سهم 18.2درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

 واحدهای دارای ارزش200 تا 300 و 300 تا 400 میلیون تومان هم هر یک با اختصاص سهم 15.8و 11.4درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 47.7 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 400میلیون تومان اختصاص داشته است.     

 افزایش 10.5درصدی اجاره‌بها

در اسفندماه سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.5 و 9.4درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن یک‌ساله تنظیم می‌شوند و اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. گفتنی است، سهم هزینه مسکن در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1395) معادل 33.1درصد است.

 تناقض در آمار اسفندماه

براساس آمار بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن دراسفندماه نسبت به مشابه سال قبل از آن تنها نیم‌درصد کاهش یافته است اما مصطفی‌قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک شهر تهران گفت: در ۲۵روز ابتدای اسفندماه ۱۳۹۶ تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن ۱۰درصد کاهش یافته است.

این در حالی است که بر اساس آمارهای ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک کشور، در اسفند ماه سال گذشته 9هزار و 656 معامله در شهر تهران انجام شده است که نسبت به 18هزار و 932 معامله ثبت شده در اسفند سال 95 حدود 50درصد دچار کاهش شده است.