پارادوکس در سیاست مسکن
مجید اعزازی
دبیر گروه مسکن و شهرسازی
نخستین ماه نیمه تعطیل سال، با اعلام دو سیاست در زمینه اعطای وام مسکن همراه بود. در نخستین سیاست اعلامی، شرایط اعطای وام بدون سپرده‌گذاری به سازندگان (طرف عرضه) تسهیل شد. دومین سیاست هم متقاضیان خانه اولی مسکن (طرف تقاضا) را نشانه رفت.
فارغ از اینکه برخی کارشناسان اقتصاد، اعطای هرگونه وام بدون سپرده‌گذاری را تورم‌زا می‌دانند و اعطای وام با دسترسی آسان یا با نرخ سود کم (یا در وضعیت دیگر، اعطای وامی که توأمان آسان و ارزان است) را نوعی توزیع رانت تلقی می‌کنند، با بررسی شرایط دریافت این دو نوع وام، به نظر می‌رسد که سیاست‌گذاران مسکن، سیاست‌های نامتقارنی را برای طرف‌های عرضه و تقاضا در سال جدید درنظر گرفته‌اند و قرار است امتیاز بیشتری به طرف عرضه اعطا شود.
این در حالی است که برخلاف رکودهای قبلی، نه‌تنها رکود مسکن، بلکه رکود کل اقتصاد ایران از سال 92 به بعد (اقتصاد ایران با رشد 3درصد در سال 93 و بازار مسکن در زمستان سال 96 با رونق همزمان تعداد معاملات و قیمت از رکود خارج شدند) از طرف تقاضا ناشی شد. به این معنا که با افزایش نرخ تورم تا حدود 40درصد در سال 91، قدرت متقاضیان کالا (در این مورد خاص، متقاضیان مصرفی مسکن) به‌شدت تحلیل رفت و به همین دلیل، بسیاری از کالاها رهسپار انبارها شد و بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته شده هم خالی ماند یا نیمه‌کاره ازسوی پیمانکاران و صاحبان ملک رها شد. این مساله به روشنی در نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 منعکس شده است. براساس این نتایج 2.5میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور (500 هزار واحد مسکونی در شهر تهران) در سال یاد شده خالی بوده است. در همین حال، بیش از 2 میلیون واحد مسکونی به‌عنوان اقامتگاه دوم در کشور از سوی پاسخگویان به طرح سرشماری نفوس و مسکن گزارش شده است. براساس آمارهای رسمی بانک مرکزی، مجموع معاملات ملک در شهر تهران حدود 340هزار مورد بوده و از این تعداد، حدود 49درصد معاملات به واحدهای مسکونی تا 5 سال ساخت اختصاص داشته است. از این رو، در خوش‌بینانه‌ترین حالت، درباره بازار مسکن تهران می‌توان گفت که طی سال‌های 95 و 96 از 500 هزار مسکن خالی، حدود 170هزار واحد آن فروخته شده است. براساس این تصویر آماری، بی‌گمان همچنان طرف تقاضا بسیار ضعیف‌تر از طرف عرضه مسکن است و استحقاق بیشتری برای دریافت وام‌های آسان و ارزان دارد.
براساس نخستین سیاست اعلامی وزارت راه و شهرسازی در سال جدید، سازندگان برای دریافت این تسهیلات، باید معادل ۲۰درصد سقف وام، اوراق مسکن تهیه کنند، اما سازنده‌های آپارتمان‌های حداکثر ۷۵ مترمربع در شهرهای بزرگ و حداکثر ۱۰۰متر مربع در شهرهای کم‌جمعیت، از خرید اوراق معاف هستند. بنابراین، دسترسی به این وام برای سازندگان مسکن بسیار آسان و در صورت کوچک‌سازی حذف شده است. این در حالی است که متقاضیان وام خرید مسکن راه پر سنگلاخی را
پیش روی خود دارند. اگرچه سیاست‌گذار در دومین سیاست اعلامی خود، برای افزایش وام خانه‌اولی‌ها به 200میلیون تومان در تهران، 120 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و 80 میلیون تومان در شهرهای زیر 200هزار نفر جمعیت، خیز برداشته است، اما دستیابی به این وام مستلزم سپرده‌گذاری یک ساله مبلغی معادل 50درصد از وام است و به همین دلیل، دسترسی به آن برای متقاضیانی که میلیون‌ها تومان برای واحد کنونی خود به صاحب خانه رهن پرداخته‌اند، آسان نیست. از سوی دیگر، تهیه وام از بازار بورس نیز مستلزم خرید اوراق تسهیلات به مبلغی معادل یک‌پنجم اصل وام است. مساله‌یی که دسترسی به این نوع وام را برای متقاضیان مسکن دشوار می‌کند.
بی‌گمان، در چنین شرایطی، تقویت قدرت خرید طرف تقاضا بیش از تقویت قدرت مالی طرف عرضه یا دست‌کم همگام با طرف عرضه از اهمیت بالایی برخوردار است. به عبارت دیگر، تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن نه تنها منجر به خانه‌دار شدن آنها که منجر به احیای دوباره چرخه تولید مسکن خواهد شد و سازندگان از محل فروش بخشی از واحدهای مسکونی خود، می‌توانند منابع لازم برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره تامین کنند یا حتی ساخت واحدهای جدید را در دستور کار خود قرار دهند.
