لرزش مسکن در تلاطمات اقتصادی

دکتر منصور غیبی

کارشناس مسکن

ﻣﻄﺎﻟﻌﺎﺗﯽ ﮐﻪ در اﯾﺮان ﺑﺮای ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﻨﺸﺄ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص‌های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید، اقتصاد و نیز عناصر مالی ازجمله ارز، طلا، نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بورس بر این نوسانات قیمت است.

 به استناد پارامتر ﺑﺮاﺑﺮی ﻋﺮﺿﻪ و ﺗﻘﺎﺿﺎ برای تعریف ﻣﻌﺎدﻟﻪ ﻗﯿﻤﺖ مسکن می‌توان ﺑﻪ اﯾﻦ ﻧﺘﯿﺠﻪ رﺳﯿﺪ ﮐﻪ ﻧﺮخ ﺷﻬﺮﻧﺸﯿﻨﯽ، اﺟﺎرهﺑﻬﺎ ﻣﺴﮑﻦ، درآﻣﺪ ﺳﺮاﻧﻪ، اﻋﺘﺒﺎرات ﺑﺎﻧﮑﯽ، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﻣﺴﮑﻦ، ﺷﺎﺧﺺ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺼﺎﻟﺢ، ﻧﺮخ ﺑﯿﮑﺎری و ﻣﺘﻐﯿﺮ ﻣﺠﺎزی ﮐﺎﻫﺶ ارزش اﻓﺰوده ﺑﺨﺶ ﻧﻔﺖ ﺗﺄﺛﯿﺮ ﻣﺜﺒﺖ و ﻣﻌﻨﺎداری ﺑﺮ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ داشته ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﺗﻮﻟﯿﺪ ﻧﺎﺧﺎﻟﺺ ﻣﻠﯽ، ﻫﺰﯾﻨﻪ‌ﻫﺎی دوﻟﺖ در ﻓﺼﻞ ﺗﺄﻣﯿﻦ ﻣﺴﮑﻦ و ﭘﺮواﻧﻪﻫﺎی ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﺻﺎدر ﺷﺪه، راﺑﻄﻪ ﻣﻨﻔﯽ ﺑﺎ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ دارد.  ﯾﮏ روﯾﮑﺮد اﺻﻠﯽ در ﺑﺮرﺳﯽ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ، ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻋﻮاﻣﻞ ﻣﺆﺛﺮ ﺑﺮ رﻓﺘﺎر ﺗﻘﺎﺿﺎﮐﻨﻨﺪﮔﺎن و ﻋﺮﺿﻪﮐﻨﻨﺪﮔﺎن اﺳﺖ. ﻫﺪف اﺻﻠﯽ در راﺑﻄﻪ ﺑﺎ ﺗﻘﺎﺿﺎی ﻣﺴﮑﻦ اﯾﻦ اﺳﺖ ﮐﻪ ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﺮای ﻣﺴﮑﻦ ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﯾﮏ داراﯾﯽ ﻣﺪﻧﻈﺮ ﻗﺮار ﮔﯿﺮد. در اﯾﻦ روﯾﮑﺮد ﻫﺪف اﯾﻦ اﺳﺖ ﮐﻪ ﻣﯿﺰان اﺛﺮﮔﺬاری ﻣﺘﻐﯿﺮﻫﺎی اﻗﺘﺼﺎدی و ﺟﻤﻌﯿﺘﯽ ﻧﻈﯿﺮ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ، درآﻣﺪ، ﻧﺮخ ﺑﻬﺮه، اﺟﺎره، ﺟﻤﻌﯿﺖ ﮐﺸﻮر و ﺳﺎﺧﺘﺎر آن و... ﺑﺮ اﻧﺘﺨﺎب ﻣﺼﺮفﮐﻨﻨﺪﮔﺎن ﺑﺮرﺳﯽ ﺷﻮد. توجه به ﻧﻘﺶ ﺳﯿﺎﺳﺖﻫﺎی ﭘﻮﻟﯽ و ﻣﺎﻟﯽ ﺑﺮ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ از اﯾﻦ ﺟﻬﺖ ﮐﻪ ﻧﻘﺶ ﮐﻠﯿﻪ ﻋﻮاﻣﻞ اﺛﺮﮔﺬار ﺑﺮ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ را ﻣﻮرد ﺑﺮرﺳﯽ ﻗﺮار ﻣﯽ‌دﻫﺪ، ﻣﯽﺗﻮاند ﯾﮏ ﻣﺪل ﻋﻤﻮﻣﯽ ﺗﻠﻘﯽ شود اﻣﺎ درﺧﺼﻮص ﺑﺮرﺳﯽ ﻧﻘﺶ ﻋﻮاﻣﻞ ﻣﺨﺘﻠﻒ ﺑﺮ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ ﻣﯽﺗﻮان علاوه بر ﺳﯿﺎﺳﺖﻫﺎی ﻣﺎﻟﯽ، ﭘﻮﻟﯽ، ﻋﻮاﻣﻞ ﺟﻤﻌﯿﺘﯽ و ﻋﻮاﻣﻞ ﻋﺮﺿﻪ را نیز مورد تجزیه و تحلیل قرار داد. آﺛﺎر ﺳﯿﺎﺳﺖﻫﺎی ﻣﺎﻟﯽ ﺑﺮ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ ﻋﻤﺪﺗﺎ از ﻃﺮﯾﻖ اﺛﺮﮔﺬاری آن ﺑﺮ درآﻣﺪ ﺣﻘﯿﻘﯽ ﻗﺎﺑﻞ ﺗﺤﻠﯿﻞ اﺳﺖ. در اﯾﺮان ﻋﻤﺪهﺗﺮﯾﻦ ﻣﺴﯿﺮ اﺛﺮﮔﺬاری ﺳﯿﺎﺳﺖ ﻣﺎﻟﯽ از ﻃﺮﯾﻖ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی درآﻣﺪﻫﺎی ﻧﻔﺘﯽ روی ﻣﯽ دﻫﺪ. ﺑﻪ ﻋﺒﺎرت روﺷﻦﺗﺮ ﺑﺎ اﯾﺠﺎد ﺷﻮک ﻧﻔﺘﯽ و ورود اﯾﻦ درآﻣﺪﻫﺎ در ﺑﻮدﺟﻪ ﻋﻤﻮﻣﯽ، ﺗﻘﺎﺿﺎی ﮐﻞ و درآﻣﺪ ﺣﻘﯿﻘﯽ اﻓﺰاﯾﺶ ﻣﯽﯾﺎﺑﺪ. ﺑﻪ اﯾﻦ ﺗﺮﺗﯿﺐ ﺷﻮک ﻧﻔﺘﯽ ﻣﺜﺒﺖ از ﻃﺮﯾﻖ اﺛﺮ درآﻣﺪی و در ﮐﻨﺎر آن ﻓﺸﺎر در ﺟﻬﺖ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﮐﺎﻻﻫﺎی ﻏﯿﺮﻣﺒﺎدﻟﻪیی ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺑﺎﻋﺚ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻮد.

همچنین ﺳﯿﺎﺳﺖ ﭘﻮﻟﯽ و اﻋﺘﺒﺎری ﻣﯽ‌ﺗﻮاﻧﺪ از دو ﻣﺴﯿﺮ ﺑﺎﻋﺚ ﺗﻐﯿﯿﺮ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻮد. از ﯾﮏ ﺳﻮ ﺳﯿﺎﺳﺖﻫﺎی اﻧﺒﺴﺎﻃﯽ ﭘﻮﻟﯽ ﺑﻪ ﻃﻮر ﻣﻌﻤﻮل ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﺪرت وام‌دﻫﯽ ﺑﺎﻧﮏﻫﺎ ﻫﻤﺮاه اﺳﺖ و اﯾﻦ ﻣﻮﺿﻮع ﺑﻪ ﻣﻔﻬﻮم ﮐﺎﻫﺶ ﻣﺤﺪودﯾﺖ‌ﻫﺎی اﻋﺘﺒﺎری اﺳﺖ. ﺑﺨﺸﯽ از اﯾﻦ ﮐﺎﻫﺶ ﻣﺤﺪودﯾﺖﻫﺎ ﻣﺘﻮﺟﻪ ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﻣﯽ‌ﺷﻮد و زﻣﯿﻨﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ را ﻓﺮاﻫﻢ ﻣﯽ‌کند. از ﺳﻮی دﯾﮕﺮ ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺳﯿﺎﺳﺖ ﭘﻮﻟﯽ اﻧﺒﺴﺎﻃﯽ ﺑﺎ ﮐﺎﻫﺶ ﻧﺮخ ﺳﻮد ﺳﭙﺮدهﻫﺎ و ﺗﺴﻬﯿﻼت ﺑﺎﻧﮑﯽ ﻫﻤﺮاه ﺑﺎﺷﺪ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ اﯾﻨﮑﻪ ﻧﺮخ ﺳﭙﺮدهﻫﺎی ﺑﺎﻧﮑﯽ ﺑﺨﺸﯽ از ﻫﺰﯾﻨﻪ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ ﻣﺴﮑﻦ را ﺗﺸﮑﯿﻞ ﻣﯽ‌دﻫﺪ ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ اﯾﻦ ﺳﯿﺎﺳﺖ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺑﺎ ﮐﺎﻫﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ در ﺟﻬﺖ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ ﻋﻤﻞ کﻧﺪ.  اما ﺗﻐﯿﯿﺮات ﺟﻤﻌﯿﺘﯽ و آﺛﺎر آن در ﺑﻠﻨﺪﻣﺪت ﻇﺎﻫﺮ میﺷﻮد و در ارﺗﺒﺎط ﺑﺎ ﻋﻮاﻣﻞ ﻋﺮﺿﻪ ﻧﯿﺰ ﺑﻪ ﻧﻘﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﺳﺎﺧﺖ و ﻗﯿﻤﺖ تمام شده ﻣﺴﮑﻦ ﺗاﮐﯿﺪ دارد که متاثر از سیاست‌های پولی و مالی تاثیر خود را بر محصول تولیدی یعنی مسکن بجا گذاشته و ماهیتی معنادار از نظر هزینه تمام شده، دارد.