چرخش تقاضا از واحد تجاری به آپارتمان نقلی

گروه راه و شهرسازی

نخستین روزهای مهر سال گذشته با رشد حجم معاملات مسکن، افزایش قیمت و بهبود آمار صدور پروانه‌های ساخت و ساز همراه بود. این رونق تا دو ماه‌ پایانی سال 96 ادامه داشت و در سه ماه گذشته، اگرچه ‌بازار مسکن دیگر وضعیت نیمه دوم سال قبل را ندارد اما همچنان می‌توان نشانه‌های پیش رونق مسکن را مشاهده کرد.

در شرایطی که بازار واحدهای مسکونی نسبت به سال‌های گذشته تا حدودی بهبود داشته این سوال مطرح می‌شود که وضعیت املاک تجاری و اداری چگونه است؟ آیا بازار واحدهای تجاری هم مانند مسکن رو به رشد بوده است؟

برای پاسخ به این سوالات نگاهی به آمارهای منتشر شده در سال‌های گذشته می‌تواند راهگشا باشد، ‌به عنوان نمونه در سال 1387، از 100درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران، 5.84درصد به ساخت‌وسازهای مسکونی و 5.7درصد به ساخت‌وسازهای تجاری (مابقی به‌صورت کاربری‌های ترکیبی مسکونی، اداری و تجاری) اختصاص داشت، اما این نسبت از همان سال ناگهان با شیب زیاد به سمت تجاری‌سازی بیشتر حرکت کرد تا اینکه در سال‌های 1391و 1392 نسبت پروانه‌های مسکونی به تجاری به‌شدت تغییر کرد.

انتشار این آمار مربوط به پیش از رکود مسکن است، اما آمار پس از رکود مسکن هم حاکی از افزایش تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت واحدهای تجاری بوده و حتی می‌توان گفت که رکود مسکن، مهم‌ترین عامل تحریک‌کننده مال‌سازی بوده است و ریشه آن را می‌توان در عواملی همچون جهش قیمت زمین، سود بالای ساخت‌وسازهای تجاری در مقایسه با ساخت‌وسازهای مسکونی و همچنین بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم در مدیریت شهری برای ساخت برج‌های تجاری دانست.

در این میان افزایش تمایل سرمایه‌گذاران و سازندگان برای ساخت واحدهای تجاری به معنای رونق بازار این واحدها نیست و مشاهدات میدانی «تعادل» نشان می‌دهد که بازار خرید و فروش این واحدها چنگی به دل نمی‌زند و بخشی از سردی بازار تجاری‌ها را می‌توان در بالا بودن قیمت‌های این واحدها دانست.

جلال صباغ دبیر انجمن صنفی مشاوران املاک درباره بازار خرید و فروش واحدهای تجاری پیش از این به «تعادل» گفته بود: سازندگان واحدهای تجاری طی ماه‌های اخیر نتوانسته‌اند، واحدهای تکمیل شده را با قیمت دلخواه خود بفروشند و همچنان در جست‌وجوی مشتری هستند ضمن اینکه با وجود رکود بازار قیمت واحدهای تجاری از رشد خوبی برخوردار بوده است، واحدهای تجاری در برخی نقاط برخوردار تهران گاهی با قیمت هر مترمربع 100 میلیون تومان هم قیمت‌گذاری شده است.

صباغ برای خروج از کسادی بازار فروش واحدهای تجاری افزوده بود: فاکتور اصلی ارائه این املاک به بازار مصرفی کاهش یا قیمت‌گذاری کارشناسی نرخ‌های املاک تجاری است. از آنجا ‌که قیمت مصوب مناسب املاک نبوده و حقوق مالک بر دارایی خود امر شرعی است، واسطه‌گران حرفه‌یی می‌توانند در قیمت‌گذاری کارشناسی ورود کنند و در تعدیل قیمت‌ها موثر باشند.

او اظهار کرده بود: کارشناسان قیمت‌گذاری طی بازدید از واحد و با در نظر گرفتن ارزش واقعی منطقه، نرخ فروش یا اجاره استاندارد برای واحد سپرده ‌شده را اعلام می‌کنند و به فروشنده یا موجر این تضمین را می‌دهد که اگر آنها قیمت کارشناسی شده را قبول کنند به‌طور یقین در کمترین مدت ملک را می‌فروشند یا اینکه اجاره می‌دهند.

 مسکونی جذاب‌تر از تجاری

اما فارغ از هشداری که دبیر انجمن صنفی مشاوران املاک درباره کسادی بازار خرید و فروش واحدهای تجاری با توجه به قیمت بالای این واحدها داده است، یک کارشناس اقتصاد مسکن، سرمایه‌گذاری برای ساخت و ساز واحدهای تجاری را اشتباهی رایج در سرمایه‌گذاری ملکی می‌داند که در دوره کنونی رونق بازار مسکن هم ادامه یافته است. بهروز ملکی در این زمینه می‌گوید: در شرایط کنونی بازار مسکن و ساختمان برای سرمایه‌گذاری به‌طور قطع از بازار املاک تجاری جذاب‌تر و پربازده‌تر است و لازم است سرمایه‌گذاران و متقاضیان ورود به حوزه املاک برای سرمایه‌گذاری، به جای ورود به بازار املاک تجاری این بخش‌ها را هدف قرار دهند.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، او با بیان اینکه مشخصات رونق در زمان حاضر و در دوره جدید اساسا با مشخصات رونق در دوره‌های قبل متفاوت است، ادامه می‌دهد: هم‌اکنون شاهد هستیم با وجود توصیه‌های قبلی برخی سرمایه‌ها به صورت مجدد در حال ورود به بازار املاک تجاری است.

این در حالی است که به دلیل اشباع این بازار از ظرفیت سرمایه‌گذاری و ساخت، هم‌اکنون به هیچ‌وجه بازار املاک تجاری به عنوان محل امن و پربازده برای سرمایه‌گذاری ملکی به خصوص برای سازندگان محسوب نمی‌شود.

ملکی اظهار می‌کند: آمارها نشان می‌دهد، میزان دسترسی ایرانی‌ها به واحدهای تجاری نسبت به میانگین کل دنیا بسیار بالاتر است به این معنا که به‌طور تقریبی در ازای هر ۸ خانوار در کشور یک واحد تجاری یا مغازه وجود دارد و آمارهای رسمی نشان می‌دهد، حجم بسیار زیادی از واحدهای تجاری در سال‌های گذشته احداث شده که فراتر از نیاز فعلی و آتی در حوزه تامین این واحدهاست.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن بیان می‌کند: با این حال مشاهده می‌شود که عرضه واحدهای تجاری، میل به سرمایه‌گذاری در آنها و همچنین کشش برخی سازندگان برای احداث این واحدها همچنان وجود دارد و بر خلاف توصیه‌های قبلی مبنی بر عدم توجیه‌پذیری اقتصادی سرمایه‌گذاری برای ساخت و خرید این واحدها بازار املاک تجاری همچنان مورد علاقه و استقبال برخی از افراد است.

 بازار بی‌رونق تجاری‌ها درآینده

به گفته او بازار املاک تجاری قطعا تا چند سال آینده فاقد کشش سرمایه‌گذاری به خصوص برای سازندگان است و ورود به عرصه ساخت این واحدها یک اشتباه استراتژیک است. این کارشناس ارشد بازار مسکن به سازندگان مسکن توصیه می‌کند: با توجه به پتانسیل موجود در بازار مسکن به خصوص نیاز به ساخت واحدهای مسکونی مصرفی و معمولی (آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان متراژ) بهتر است، سازندگان و سرمایه‌گذاران در جهت دو هدف عمده به این بخش از بازار مسکن ورود کنند.

ملکی توضیح می‌دهد: هم‌اکنون عمده تقاضا در بازار ملک معطوف به تقاضای خرید واحدهای مسکونی مصرفی در متراژهای زیر ۱۰۰مترمربع است و بخش زیادی از متقاضیان به خصوص خانه‌اولی‌ها متقاضی خرید واحدهای مسکونی تا ۷۰ مترمربع هستند. این در حالی است که بازار مسکن در این بخش با کمبود عرضه مواجه است در حالی که تقاضا برای خرید این واحدها روز به روز افزایش می‌یابد.

او تصریح می‌کند: در حوزه سرمایه‌گذاری ملکی نخستین توصیه به سرمایه‌گذاران به خصوص سازندگان ورود به این بخش از بازار برای ساخت واحدهای مسکونی مورد تقاضا از سوی اکثریت متقاضیان حاضر در بازار ملک است.  این کارشناس ارشد حوزه مسکن در تشریح دومین اثر مثبت این اقدام می‌گوید: از سوی دیگر افزایش ساخت این واحدها علاوه بر ایجاد بازدهی مطلوب برای سازندگان منجر به رونق بازار مسکن از سمت تقاضای مصرفی و در نتیجه پاسخ به نیاز عمده موجود در این بازار می‌شود. همین موضوع در نهایت منجر به ایجاد تعادل در سمت عرضه و تقاضای مسکن و در نتیجه بهبود شرایط کلی در بازار معاملات واحدهای مسکونی نیز خواهد شد.  ملکی به متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار املاک به خصوص سازندگان می‌گوید: لازم است همه سرمایه‌گذاران و سازندگان قبل از هر اقدامی برای ورود به حوزه سرمایه‌گذاری و ساخت املاک از صحت برآوردهای اولیه در خصوص میزان بازدهی پروژه‌یی که قصد سرمایه‌گذاری در آن را دارند و همچنین حوزه‌یی که در آن اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند، اطمینان حاصل کنند.

او اظهار می‌کند: در بسیاری موارد برآوردهای اولیه و گزارش‌های مالی ارقام و محاسبات درستی در خصوص میزان بازدهی و سایر مختصات اقتصادی پروژه‌ها ارائه نخواهد کرد، بنابراین لازم است در این زمینه تنها به تخمین‌ها و احتمالات توجه نکرد و با دقت بیشتری موضوع را مورد بررسی قرار داد.