ماراتن تملک ملک
مجید اعزازی
دبیر گروه مسکن و شهرسازی
چرا قیمت مسکن در تهران طی فروردین ماه به حدود 30درصد افزایش یافت؟ چه عواملی در این مساله دخیل بودند؟ چه راهکاری برای ممانعت از جهش قیمت ملک در کشور وجود دارد؟ بی‌گمان، افزایش 30درصدی قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت، بیش از اینکه تحت‌تاثیر عوامل درونی این بازار همچون افزایش تقاضا باشد، از عوامل بیرونی همچون نرخ ارز تبعیت می‌کند. چه آنکه از دی ماه به بعد، همزمان با آغاز روند افزایشی قیمت‌ها در بازار مسکن، عمده متقاضیان مصرفی به‌دلیل افت قدرت خرید، این بازار را ترک کردند و زمینه روند نزولی تعداد معاملات ملک طی 4 ماهه اخیر را فراهم آوردند. درصورتی که روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های آینده با همین شتاب تداوم یابد، بی‌گمان، بخش بزرگ‌تری از متقاضیان مصرفی به‌دلیل ناتوانی از تامین هزینه خرید ملک، به‌طور موقت از این بازار خارج خواهند شد. این همه درحالی است که براساس نتایج سرشماری و نفوس سال 95 حدود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور (500 تا 600 هزار واحد در تهران) وجود دارد و از بیش از 2 میلیون واحد مسکونی در کشور نیز در حکم اقامتگاه دوم استفاده می‌شود. در همین حال، نتایج سرشماری‌های نفوس و مسکن در سال‌های ۱۳۸۵، ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ نشان می‌دهد از تعداد مالکین مسکن طی این ۱۰ سال، حدود ۸ درصد کم شده و به همین میزان بر تعداد مستاجران اضافه شده است به‌گونه‌یی که هم‌اینک از 24 میلیون و 185هزار خانوار کشور، 7 میلیون خانوار مستاجر (36.8درصد جمعیت ایران) هستند. با وجود این، نسبت اجاره‌نشینی در دنیا از این نسبت در ایران بالاتر است، به‌همین دلیل، جامعه ایران از این نظر در وضع نامناسبی قرار ندارد. با این حال، طی حدود 50 سال گذشته همواره این سوال مطرح بوده که چرا برخلاف سایر کشورهای جهان و به‌ویژه کشورهای پیشرفته، در ایران میل به تملک ملک و گریز از اجاره‌نشینی بر فضای جامعه سیطره داشته است؟
پاسخ این مساله را باید در زیر پوسته اقتصاد کلان کشور جست‌وجو کرد؛ جایی که درآمدهای دلاری نفت عمده‌ترین منبع تامین هزینه‌های دولت و کشور است. طی 50 سال گذشته، ماحصل تبدیل درآمدهای دلاری نفت به ریال و تزریق ریال به اقتصاد چیزی جز تورم فزاینده نبوده است. در این میان، زمین، ملک و مستغلات یگانه حافظ و مقوم ارزش پول بوده (تورم مسکن از سال ۶۸ تا پایان ۹۱ حدود ۱۳هزار و ٧٠٠درصد است!) و احتمالا تا یک دهه آینده نیز خواهد بود. از این رو، می‌توان در کنار استقلال ناشی از مالکیت، از تورم گریزی از طریق تملک به‌عنوان جاذبه‌های صاحب‌خانه بودن نام برد. ازسوی دیگر، اجاره‌نشینی هزینه‌های مادی و معنوی متعددی در ایران دارد. همان‌طور که تورم عمومی، بازدهی فزاینده ناشی از افزایش قیمت ملک در طول زمان را تضمین می‌کند، بازدهی فزاینده ناشی از دریافت اجاره توسط موجر (پرداخت فزاینده اجاره ازسوی مستاجر) را نیز ضامن می‌شود. با وجود اینکه بازده دریافت اجاره در ایران حدود 6 درصد است و نسبت به بازارهای دیگر، سودآوری قابل‌توجهی برای مالکان ندارد، اما افزایش سالانه اجاره برای قشر مزدبگیر، زندگی را بیش از پیش بر آنها سخت کرده و می‌کند. افزون بر این مساله، قراردادهای یک‌ساله اجاره و جابه‌جایی‌های مکرر، سخت‌گیرهای بعضا نامناسب و بی‌دلیل موجران نسبت به مستاجران و نبود سیستم اجاره‌داری حرفه‌یی در کشور نیز ازجمله دافعه‌های اجاره‌نشینی در ایران به‌شمار می‌رود.
در چنین بستری است که نوسان نرخ ارز و در پی آن افزایش انتظارات تورمی برای ماه‌های آتی، منجر به این شده است که مالکان واحدهای مسکونی، رقم‌های بالاتری را به‌عنوان قیمت پیشنهادی ارائه کنند. آنها می‌دانند که تقاضای بالقوه برای ملک و مستغلات همچنان وجود دارد و از همین رو، نسبت به اینکه تا چه حد به پول نقد احتیاج داشته باشند، قیمت پیشنهادی را به قدرت خرید متقاضی دور یا نزدیک می‌کنند. همزمان متقاضیان مصرفی نیز در ماراتنی بی‌انتها تلاش می‌کنند به هر طریقی شده، با تامین هزینه خرید واحد مسکونی، از چرخه تورمی اجاره‌نشینی، خود را به چرخه تورمی مالکیت پرتاب کنند تا شاید دمی از این هیاهوی بی‌پایان رهایی یابند. بی‌گمان، سرمایه‌یی بودن مسکن ناشی از اقتصاد بیمار کشور است و تا زمانی که اصلاحات اساسی در سیاست‌های اقتصادی صورت نگیرد، این مشکل ادامه خواهد یافت.
