مسکن پناهگاه جدید نقدینگی؟
مجید اعزازی
دبیر گروه مسکن و شهرسازی
مثبت یا منفی، 18 اردیبهشت 1397 در زمره روزهای تاریخی ایران به شمار می‌رود و خواهد رفت. نقطه عطفی که معادلات سیاسی و اقتصادی ایران و مناسبات منطقه، اتحادیه اروپا و امریکا را تغییر داده و خواهد داد. از آنجا که ماهیت تصمیم ترامپ به خروج از برجام اقتصادی است، زنگ‌ها را برای تسریع در ساماندهی اقتصاد کشور به صدا درآورده است و توجه و دقت بیش از پیش مسوولان نسبت به شیوه چرخش چرخ اقتصاد و بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن را ضروری کرده است. فارغ از اینکه در این هفته و هفته‌های آتی، رایزنی‌های دیپلماتیک ایران با طرف‌های اروپایی، روسی و چینی برجام به چه نتایجی منتج شود و این طرف‌ها تا چه حد بر سر پیمان خود با ایران باقی بمانند یا به عبارت دیگر تا چه میزان بتوانند در برابر تحریم‌های اقتصادی امریکا مقاومت کنند، آنچه مسلم است ماه‌های پیش‌رو، آبستن روزهایی آسان و عادی برای اقتصاد کشور نخواهد بود.
اگر چه سرانجام در 18 اردیبهشت سال جاری، آنچه طی دو سال گذشته «ریسک ترامپ» خوانده می‌شد، به شکل منفی متجلی شد، اما به باور برخی تحلیلگران این مساله خود حامل پیامی مثبت به بازارهای ایران بود، چرا که آنها را از بلاتکلیفی و انتظار خارج کرد. این مساله می‌تواند در مورد بازار مسکن نیز ساری و جاری باشد، چرا که بخش قابل توجهی از عرضه‌کنندگان ملک طی یکی، دو ماه گذشته منتظر فرارسیدن این روز بودند و از عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار اجتناب می‌کردند.
بر اساس آمار بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران درسال گذشته به 181.2هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با سال 95، 11.8درصد افزایش داشته است، اما همگام با رشد تعداد قراردادهای خرید و فروش در سال گذشته متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران 4.9میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن 11.5درصد افزایش نشان می‌دهد، به عبارت دیگر در سال گذشته همگام با رشد معاملات شاهد افزایش قیمت‌ها هم بودیم. به این ترتیب بازار مسکن در سال 96 از رکود 4 ساله خود خارج شد.
با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان سال گذشته، بازار مسکن که رقیب بلافصل بازار پول به شمار می‌رود، از لاک رکود 4ساله خود بیرون آمد و برای رونق گرفتن خیز برداشت. این روند صعودی اما در فصل زمستان به ویژه در بهمن ماه بر اثر التهاب نرخ ارز از مسیر رشد ملایم قیمت خارج شد و همزمان به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش بعضا سرسام‌آور قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان، تعداد معاملات به‌طور معناداری نسبت به ماه قبل از آن در شرایطی که بازار ماه‌های پایانی سال همواره داغ بوده است، کاهش یافت. این روند کاهشی در فروردین 97 نیز تجربه شد، به گونه‌یی که تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به 5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 59 و 6.3 درصد کاهش نشان داد.
با وجود این، آمار خام سامانه اطلاعات بازار املاک ایران تا روز گذشته حدود 10هزار مورد معامله مسکن در تهران را ثبت کرده است. از آنجا که ثبت اطلاعات معاملات در این سامانه با تاخیر صورت می‌گیرد و همچنین حدود یک هفته تا پایان اردیبهشت ماه باقی مانده است، انتظار می‌رود که این رقم دست‌کم به حدود 15هزار مورد معامله افزایش یافته و در آمارهای رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار اردیبهشت مسکن تهران منعکس شود. در این صورت می‌توان گفت که تعداد معاملات به شرایط زمستان گذشته نزدیک می‌شود. البته افزایش معاملات در اردیبهشت ماه پیام دیگری هم در خود دارد و آن اینکه برخی فروشندگان ملک تردیدها را کنار گذاشته و واحدهای خود را به قیمت‌های مناسب‌تری به بازار عرضه کرده‌اند.
در شرایطی که طی ماه‌های گذشته شاهد افزایش نرخ دلار بوده‌ایم و در روزها به 7300 تومان رسیده و تدبیر ارز تک‌نرخی نتوانسته ترمز افزایش نرخ غیررسمی دلار را بکشد، با توجه به اجرایی شدن تحریم‌های نفتی، احتمالا این روند صعودی در ماه‌های آتی نیز ادامه یابد. بازار طلا نیز به عنوان نزدیک‌ترین بازار به بازار ارز روند صعودی خود را همگام با نرخ ارز ادامه خواهد داد. مداخله دولت در این دو بازار، اگر چه نتوانسته از افزایش نرخ ارز و طلا جلوگیری کند، اما به شدت تعداد معاملات این دو کالا را کاهش داده است. از سوی دیگر نرخ سود سپرده بانکی نیز فعلا نسبت به سایر بازارها در شرایط جذابی قرار ندارد. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد تنها قرارگاه و پناهگاه نقدینگی انبوه موجود در کشور، بازار مسکن باشد. بازاری که کاملا داخلی است و نه تنها به‌طور مستقیم از تحریم‌های اقتصاد اثر نمی‌پذیرد که قابلیت حفظ و تکثیر ارزش پول در تلاطمات تورمی را دارد.
