وزن سنگین مسکن در اقتصاد ایران
بهروز ملکی مدیر کل تجهیز منابع مالی در شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در سمینار تخصصی تغییرات در بازار زمین و مسکن در پاسخ به اینکه چرا بازار مسکن برای ما اهمیت دارد؟ گفت: ۳۵درصد هزینه خانواده‌های ایرانی متعلق به مسکن، ۸۰درصد ثروت خانواده ایرانی در گرو مسکن و در حوزه اقتصاد کلان ۱۴درصد اشتغال وابسته به مسکن است. این تحلیلگر بازار مسکن افزود: سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۵ روند افزایشی داشته است. به‌طوری که سایر هزینه‌های خانوار را کاهش داده و از طرفی بار هزینه مسکن بر دوش خانوار افزایش پیدا کرده است. ملکی با اشاره به اینکه ۴۷درصد هزینه‌های استان تهران متعلق به مسکن است، گفت: نیمی از هزینه‌های استان تهران به مسکن اختصاص یافته و از طرفی خراسان‌جنوبی با حدود ۱۵درصد هزینه‌های خانوار به مسکن اختصاص یافته که نسبت به استان‌های دیگر درصد پایینی داشته است.
افزایش اجاره‌نشینی طی 30سال
وی ادامه داد: در سال ۱۳۶۵ حدود ۷۸درصد خانوارها مالک بودند، اما در سال ۱۳۹۵ این عدد به ۶۱درصد رسیده است. از این‌رو، هرقدر سکونت ملکی کاهش یابد سکونت اجاره‌یی رو به افزایش خواهد بود، از این جهت می‌توان گفت ایرانی‌ها نسبت به ۳۰سال گذشته بیشتر در خانه‌های استیجاری سکونت دارند. این تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به اینکه در دهک اول، درآمد سالانه خانوارها ۱۰میلیون تومان درنظر گرفته شده است، تصریح کرد: از این‌رو خانواری که دهک اول بوده و از طرفی اگر قیمت یک خانه ۲۵۰میلیون تومان درنظر گرفته شود، این خانوار باید ۲۵سال بدون خرج‌کرد پس‌انداز کند و رشد ثابت حقوق و قیمت مسکن داشته باشد تا توانایی خرید خانه‌یی به ارزش ۲۵۰ میلیون تومان برای آنها مهیا شود. ملکی درخصوص تغییر اسکلت‌های ساختمانی در سال‌های گذشته تا به امروز بیان کرد: واحدهای مسکونی براساس اسکلت در سال ۱۳۶۵ کمتر از 5درصد دارای اسکلت فلزی یا بتنی بوده که در سال ۱۳۹۵ این رقم به ۶۰درصد رسیده که آمار به دست آمده حاکی از آن بوده که کیفیت واحدهای ساختمانی روبه افزایش است.
کاهش تعداد افراد خانوار و مسکن
وی با اشاره به اینکه تعداد افراد خانوار در سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ رو به کاهش بوده است، بیان کرد: طی سرشماری که در سال ۱۳۹۵ از خانوارها انجام شده، آمار دریافتی حاکی از آن بوده که بیش از نیمی از خانوارها یک تا سه نفره بوده و از این جهت می‌توان دریافت که در بازار مسکن خانه‌های با متراژ پایین اولویت بازار مسکن ما خواهد بود. این تحلیلگر بازار مسکن درخصوص وضعیت سکونت جمعیت در ایران گفت: ۲۱ میلیون نفر جمعیت ایران را جمعیت روستایی و حدود ۶۰ میلیون نفر باقی‌مانده را جمعیت شهری تشکیل داده است. از این جهت با بررسی آمارها در
۴۰ سال گذشته می‌توان دریافت که جمعیت روستایی ثابت بوده است. به‌طوری که می‌توان گفت افزایش جمعیت کشور ناشی از افزایش جمعیت شهرها است. ملکی با بیان اینکه سالی ۸۰۰هزار واحد مسکونی باید ایجاد کنیم، بیان کرد: مجموع مسکن خالی و غیرخالی ۲۵میلیون و ۴۰۰هزار واحد بوده که طبق پیش‌بینی‌های انجام شده در سال ۱۴۰۴ به ۳۱میلیون واحد خواهد رسید. به‌طوری که موجودی مسکن طی ۱۰سال باید حدود 5 میلیون واحد اضافه شود.
مساحت واحدهای مسکونی؟
وی درباره تعداد خانه‌های بی‌سکنه استان‌ها گفت: این آمار در هرمزگان 13.6درصد، خراسان‌رضوی ۹درصد و لرستان ۷درصد بوده و میانگین کشوری ۱۰ تا ۱۱درصد است.
این تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به اینکه ۳۶درصد واحدهای مسکونی خراسان‌رضوی ۱۰۰ متری است، اظهار کرد: مساحت زیربنای واحدهای مسکونی تهران ۱۴درصد زیر ۵۰ متر بوده است. از این جهت می‌توان دریافت که مساحت واحدهای مسکونی در خراسان‌رضوی نسبت به تهران بزرگ‌تر است. ملکی درخصوص مالیات بر نقل و انتقال ملک‌های مسکونی عنوان کرد: مالیات نقل و انتقال تا سال ۱۳۹۴ براساس دفترچه قیمت‌های منطقه‌یی بوده که قیمت‌های این دفترچه با قیمت‌های واقعی بسیار متفاوت بوده است. در نتیجه در سال ۱۳۹۰ لایحه‌یی توسط دولت ارائه که درنهایت سال ۱۳۹۴ به تصویب رسید. به این صورت که در سال ابتدایی تصویب این قانون 2درصد و طی ۱۰سال به ۲۰درصد قیمت واقعی مالیات نقل و انتقالات مسکن می‌رسد. وی درباره قیمت مسکن در استان‌های مختلف اظهار کرد: قیمت متوسط یک مترمربع در شهرستان تهران ۵میلیون و در مشهد حدود ۲میلیون و ۳۰۰هزار تومان است. عوامل موثر بر قیمت مسکن شامل قیمت نفت، قوانین مالیاتی، وام خرید مسکن، محیط بین‌الملل، بازارهای جایگزین، نوع سود بانکی، ساختار جمعیت، طرح‌های شهرداری و دولت، تولید دوره‌های قبل و قیمت مصالح است. به گفته وی، قیمت نفت، نقدینگی، درآمد و پس‌اندازه خانواده بیشترین تاثیرها را در نوسان قیمت در بازار مسکن خواهد داشت. همچنین رشد شاخص بورس، عرضه زمین و مسکن دولتی منجر به کاهش قیمت مسکن می‌شود. وی با اشاره به اینکه می‌توان دریافت نرخ تورم در سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۶ رشد سینوسی داشته است، بیان کرد: بیشترین تورم متعلق به سال‌های ۱۳۷۳، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ با نرخ ۳۰درصد بوده است. از این جهت با بررسی نرخ تورم در ایران می‌توان دریافت که نرخ تورم در محدوده ۱۰ تا ۲۰درصد متفاوت است. همچنین می‌توان دریافت که نرخ تورم طی سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۶ رشد سینوسی داشته است.
رابطه مستقیم قیمت با پروانه‌های صادره
ملکی با اشاره به اینکه در سال‌های رونق بازار مسکن صدور پروانه‌های ساختمانی افزایش یافته است، تصریح کرد: از این جهت افزایش قیمت مسکن رابطه مستقیمی با افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی دارد. وی در مورد مهم‌ترین علل طولانی شدن رکود مسکن در سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ گفت: رکود اقتصادی، نرخ بالای سود بانکی که معضل اقتصاد کلان ما محسوب می‌شود، حجم بالای خانه‌های بی‌سکنه و کاهش درآمدها ازجمله این علل است. این تحلیلگر بازار مسکن اظهار کرد: طبق پیش‌بینی‌های ما درآمدهای نفتی در سال جاری اثر چندانی بر مسکن نخواهد داشت. وی درخصوص مقایسه بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ و امسال گفت: معاملات بازار مسکن در سال جاری همانند پارسال خواهد بود و اجاره مسکن افزایش‌خواهد یافت.
