5 مانع اقتصادی ساخت واحدهای کوچک متراژ

گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|

قیمت مسکن از نیمه دوم سال گذشته روند صعودی را در پیش گرفت و تا فروردین ماه هم قیمت‌ها با همان شیب ملایم افزایش یافت تا اینکه در اردیبهشت ماه قیمت‌ها رشد چشمگیری را تجربه کرد و در برخی مناطق تهران افزایش قیمت هر واحد مسکونی به 50 تا 70درصد قیمت فروردین ماه رسید، این افزایش قیمت و بالارفتن حاشیه سود ساخت و ساز مسکن، محرک خوبی برای سازندگان و انبوه‌سازان بود و انگیزه آنها را برای ساخت و ساز افزایش داد.

البته بالارفتن انگیزه انبوه‌سازان برای ساخت و ساز واحدهای مسکونی به معنای افزایش ساخت و ساز و صدور پروانه‌های ساختمانی طی یکی، دو ماه گذشته نبود، بلکه انبوه‌سازان به دلیل نوسانات نرخ ارز طی دوسه ماه گذشته مجبور شدند مصالح ساختمانی را با قیمتی بسیار بیشتر نسبت به ماه‌های گذشته خریداری کنند ضمن اینکه موانع قانونی موجود در راه ساخت و ساز هم به مشکل گرانی مصالح افزوده شد. انبوه‌سازان در سال‌های اخیر همواره منتقد اصلی زمانبر بودن صدور پروانه ساخت و ساز و هزینه‌های مختلف اعمال شده ازسوی شهرداری به عنوان عوارض ساخت و ساز بودند ضمن اینکه لزوم درنظرگرفتن یک باب پارکینگ برای هر واحد مسکونی هم دست و پای آنها را برای ساخت و ساز واحدهای کوچک متراژ و پرطرفدار بسته است.

از دیگر موانعی که پیش روی ساخت و ساز مسکن و به تبع آن رشد عرضه وجود دارد کاهش قدرت خرید متقاضیان است، عاملی که موجب وجود هزاران خانه خالی در سطح شهرهای کشور شده و بازگشت هزینه‌های انجام شده برای ساخت و ساز به انبوه‌سازان را با اما و اگرهایی همراه کرده است.

البته ناگفته نماند که انبوه‌سازان تنها منتقدان موانع و به ویژه موانع قانونی پیش روی ساخت و ساز نیستند، بلکه مشاوران املاک هم همواره به سیاست‌گذاری‌های اشتباه شهرداری و وزارت راه و شهرسازی در این زمینه اعتراض داشتند و در همین رابطه چندی پیش رییس اتحادیه مشاوران املاک، در اظهاراتی اعلام کرد که شهرداری موانعی سر راه سازندگان قرارداده و جلو ساخت و سازها را گرفته است و همین موضوع موجب کاهش عرضه و کم کاری مشاوران املاک شده است.

در این میان کارشناسان و فعالان بخش مسکن معتقدندکه عوامل اقتصادی کفه سنگین‌تری را در بی‌انگیزه کردن سازندگان برای ساخت و ساز ایفا می‌کنند عواملی مانند افزایش قیمت مصالح پس از نوسانات نرخ ارز، کاهش قدرت خرید متقاضیان با نابسامان شدن اقتصاد کلان، هزینه‌های مربوط به عوارض ساخت و ساز، هزینه مالیات و بیمه ساخت و ساز. این درحالی است که موانع قانونی مانند زمانبر بودن صدور پروانه ساخت و ساز و لزوم وجود پارکینگ برای هر واحد مسکونی چندان در بی‌انگیزه کردن سازندگان نقش ندارند‌.

 افزایش ساخت با اجاره به شرط تملیک

حسن محتشم نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران، شرایط نامناسب اقتصاد کلان کشور را مهم‌ترین سد پیش روی سازندگان می‌داند و درباره موانع ساخت و ساز به «تعادل» می‌گوید: مانع اصلی فعالیت انبوه‌سازان بیش از همه به شرایط اقتصادکلان کشور باز می‌گردد، در واقع با توجه به آنکه ارزش پول ملی هرروز درحال کاهش است این موضوع نگرانی‌های بسیاری را برای انبوه‌سازان ایجاد کرده است.

محتشم می‌افزاید: شرایط اقتصادی کشور به گونه‌یی است که با وجود تقاضا برای خرید یک میلیون واحد مسکونی در سال اما متقاضیان قدرت خرید ندارند و حتی اگر تسهیلاتی هم به آنها ارائه می‌شود میزان تسهیلات کمک چندانی به توان اقتصادی خانوار نمی‌کند و در این میان، اگرسقف تسهیلات افزایش یابد متقاضی در پرداخت اقساط با مشکل مواجه می‌شود. او ادامه می‌دهد: وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی ساخت و ساز باید تمهیدات بیشتری بیندیشد و ساخت و ساز را به سمت واحدهای کوچک متراژ سوق دهد و حتی می‌تواند با کمک شهرداری واحدهایی را بسازد که 50 درصد واحد را به متقاضی بفروشد و مابقی هزینه را به صورت ماهانه از متقاضی اجاره بگیرد، زیرا این اقدام به متقاضی کمک می‌کند تا بتوانند راحت‌تر خانه‌دار شوند.

به گفته این فعال حوزه ساخت و ساز، قاعده این است که در کلان‌شهرها که حجم جمعیت بالاست و امکان کاهش تعداد شهروندان وجود ندارد، نیاز به ساخت و ساز خانه است و با توجه به آنکه واحدهای ساخته شده در شهرها با ضوابط شهرداری ساخته می‌شوند و براساس ضوابط شهرداری ساخت پارکینگ الزام‌آور است و همین موضوع ساخت واحدهای کوچک متراژ را با مشکل مواجه می‌کند.

محتشم اظهار می‌کند: به عنوان نمونه در زمان ساخت یک زمین اگر لزوم وجود پارکینگ برقرار باشد، ساخت واحدهای کوچک متراژ با مشکل روبه‌رو می‌شود، زیرا اگر سازنده قصد ساخت 15 واحد مسکونی را داشته باشد، باید 15پارکینگ هم در نظر بگیرد و بر همین اساس مجبور است، واحدها را کوچک‌تر کند تا بتواند پارکینگ واحدها را تامین کند و همین موضوع امکان ساخت واحدهای کوچک متراژ را کاهش می‌دهد.

او اضافه می‌کند: حالا واحدهای ساخته شده بزرگ که پارکینگ دارد، هزینه تمام شده بالایی دارد و قدرت خرید متقاضیان کاهش می‌یابد، درحالی که در کشورهای توسعه یافته دربرخی مناطق شهر، واحدهای مسکونی کوچک متراژ بدون پارکینگ ساخته می‌شود و متقاضی مجبور نیست پول پارکینگ را پرداخت نکند.

نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به اینکه چنین واحدهای کوچک متراژی طرفدار بسیاری دارند، می‌افزاید: شهرداری واحدهای ساخته شده کوچک متراژ را به صورت اجاره- فروش دراختیار خریداران قرار می‌دهد و متقاضی مثلا 60درصد قیمت واحد مسکونی را به صورت نقد و 40درصد را به صورت اجاره ماهانه پرداخت می‌کند و پس از گذشت چند سال واحدهای مسکونی متقاضی می‌تواند واحد مورد نظر را خریداری کند.

محتشم تصریح می‌کند: با این روش، زوج‌های جوان به جای رهن و اجاره واحدهای 70، 80 متری می‌تواند واحدهای مسکونی کوچک متراژ را خریداری کند.

او ادامه می‌دهد: تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک مسکن نمی‌تواند کمک چندانی به متقاضیان خرید مسکن کند، زیرا در بهترین حالت 160 میلیون به زوجین پرداخت می‌شود که با 80 میلیون تومان پس انداز می‌شود، 240 میلیون و با این مبلغ نمی‌ توان اقدام خاصی انجام داد اما اگر هم تسهیلات پرداخت شود و هم روش خرید- اجاره توسط شهرداری یا وزارت راه و شهرسازی اجرایی شود شاهد تحول در بازار مسکن خواهیم بود.

 لزوم صدور مجوز ساخت بدون پارکینگ

اما مشکلات پیش روی ساخت و ساز تنها به موانع اقتصادی باز نمی‌گردد، این فعال حوزه ساخت و ساز، درباره مانع دیگر ساخت و ساز به بروکراسی روند صدورمجوز پروانه اشاره می‌کند و می‌افزاید: عرضه دربرابر تولید بسیار پایین است و حتی همین عرضه کم هم به فروش نمی‌رود و انبوه‌سازان با توجه به جریان کند نقدینگی درکشور، با مشکلاتی برای ساخت و ساز مواجهند.

محتشم می‌گوید: با توجه به جریان کند نقدینگی هم ساخت و ساز و هم خرید و فروش به سختی انجام می‌شود، بنابراین پیشنهاد می‌شود، توزیع مناسب درساخت واحدهای مسکونی ایجاد شود و ساخت و ساز در مناطقی که نیاز به واحد مسکونی وجود دارد انجام شود.

او اظهار می‌کند: این درحالی است که ساخت و ساز در مناطق گران‌قیمت بیشتر انجام می‌شود به عنوان نمونه ساخت و ساز در منظقه 22 بسیار بالاست به گونه‌یی که 500 هزار واحد مسکونی در این منطقه خالی است.

نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان، شهرداری‌ها نسبت به صدور پروانه ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ بدون پارکینگ در مناطقی که شرایط ترافیکی مناسبی دارد، انجام شود، واگذاری این واحدها به صورت خرید- اجاره انجام شود. محتشم ادامه می‌دهد: تسهیلات مناسب برای واحدهای کوچک متراژ بدون پارکینگ پرداخت شود و فقط مربوط به واحدهای بزرگ نباشد.

 مهم‌ترین مانع ساخت و ساز

محمد وطن‌پور کارشناس مسکن برخلاف سایرکارشناسان و فعالان بخش مسکن چندان به اثرگذاربودن موانع قانونی از جمله لزوم وجود پارکینگ برای هر واحد مسکونی، طولانی بودن زمان صدور پروانه ساخت و ساز و... معتقد نیست و افزایش هزینه ساخت و ساز با توجه به رشد قیمت مصالح را مهم‌ترین مشکل پیش روی سازندگان در ماه‌های اخیر می‌داند و به «تعادل» می‌گوید: پس از نوسانات شدید قیمت ارز، هزینه خرید مواد اولیه از جمله سیمان، میلگرد و... افزایش یافت. وطن‌پور می‌افزاید: رشد قیمت مصالح قیمت تمام شده ملک را افزایش داد و همین موضوع موجب شد که توان مالی سازندگان برای ساخت مسکن کاهش یابد. او ادامه می‌دهد: طولانی بودن زمان صدور پروانه یا لزوم وجود پارکینگ برای هر واحد مسکونی، نسبت به هزینه بالای ساخت و ساز واقعا مانع مهمی برای انبوه‌سازان محسوب نمی‌شوند و اصلی‌ترین مانع برای ساخت مسکن، همان هزینه تمام شده واحدهاست.

 دریافت 16 نوع عوارض برای ساخت و ساز

ایرج رهبر عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است که هزینه‌های دریافت شده به عنوان عوارض بیمه مالیات بزرگ‌ترین مانع برای رونق ساخت و ساز محسوب می‌شوند و چندان به افزایش هزینه‌های مصالح به عنوان مشکل اصلی اعتقادی ندارد، رهبر با تاکید برآنکه موانع مختلفی برای ساخت و ساز پیش روی سازندگان مسکن قرار دارد، به «تعادل» می‌گوید: اعمال هزینه و عوارض سنگین در زمان صدور پروانه ساخت شاید مهم‌ترین مانعی است که پیش روی فعالان و سرمایه‌گذاران ساخت و ساز قرار دارد.

این فعال حوزه مسکن می‌افزاید: درحال حاضر انبوه‌سازان، هزینه‌هایی را برای صدور پروانه پرداخت می‌کند در واقع یک انبوه ساز برای دریافت پروانه ساخت باید 16 نوع عوارض پرداخت کند.

او ادامه می‌دهد: در حال حاضر، هزینه صدور مجوز ساخت و ساز برای هرمترمربع بین 300، 400 هزار تومان می‌شود، البته این هزینه برای موقعیت‌های محلی ملک متفاوت است یعنی برای ملکی که دونبش و با عرض‌های مختلف باشد، تفاوت وجود دارد.

به گفته این فعال حوزه مسکن، پرداخت هزینه‌های مربوط به بیمه و مالیات برای ساخت و سازهم از دیگر موانعی است که انبوه‌سازان برای ساخت واحدهای مسکونی باید پرداخت کنند.

رهبر اظهار می‌کند: با توجه به هزینه‌های بالایی که انبوه‌سازان برای ساخت و ساز باید پرداخت کنند دولت و به ویژه شهرداری می‌تواند با کاهش هزینه‌های مربوط به عوارض و هزینه‌های ساخت و ساز در مناطق متوسط و پایین شهر سازندگان را برای فعالیت تشویق کند. این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است که با این اقدام هزینه ساخت و ساز در مناطق پایین و متوسط شهرها کاهش می‌یابد و برهمین اساس خرید مسکن برای متقاضیان خرید این واحدها، آسان‌تر می‌شود و انبوه‌سازان با انگیزه بیشتری برای ساخت انبوه در این مناطق وارد شوند. او درباره زمان صدور پروانه ساخت و ساز می‌گوید: با توجه به اینکه ساخت و ساز در کشور نسبت به سال‌های گذشته کاهش محسوسی داشته و به 30 درصد حجم 5، 6سال اخیر رسیده است طولانی بودن زمان صدور پروانه چندان قابل درک نیست اما در سال‌های گذشته که تقاضا برای ساخت و ساز بالا بود، بالابودن زمان صدور پروانه کاملا پذیرفتنی بود.

رهبر ادامه می‌دهد: هر سال عوارض ساخت و ساز افزایش می‌یابد ضمن اینکه تعداد عوارض هم همواره درحال رشد است مثلا درگذشته تفکیک ملک پس از دریافت مجوز پایان کار بر عهده مالک بود اما درحال حاضر مالک باید هزینه‌یی به سازمان نظام مهندسی برای تفکیک ملک پرداخت کند.

 ارائه مجوز پارک به ساکنان منطقه

عباس اکبرپور استاد دانشگاه معتقد است که موانع قانونی، عامل بزرگ‌تر و قوی‌تری برای کاهش انگیزه سازندگان برای ساخت و ساز هستند، او به «تعادل» می‌گوید: به عنوان نمونه لزوم وجود پارکینگ برای هر واحد مسکونی قانونی است که به نظر درست و منطقی می‌آید و سازندگان درهنگام ساخت و ساز باید تمهیداتی را در نظر بگیرند که ساکنان مجتمع آپارتمانی با مشکل پارکینگ مواجه نشوند.

او ادامه می‌دهد: با توجه به اینکه تعداد خودروها در کشور و به ویژه در تهران بیش از حد است و به سختی می‌توان فضای پارک لازم را در خیابان‌ها فراهم کرد.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن می‌افزاید: البته درست بودن وجود چنین قانونی به معنای این نیست که نباید ساخت واحدهای کوچک متراژ بدون پارکینگ ممنوع شود بلکه می‌توان برای این واحدهای فاقد پارکینگ هم تمهیداتی اندیشیده شود، زیرا شهرداری باید شرایط لازم برای پارک خودروهای ساکنان هر محله در همان محله را فراهم کند.

به گفته اکبرپور در واقع شهرداری براساس برنامه‌ریزی کلان خود باید درهرناحیه‌یی به دنبال احداث پارکینگ‌های لازم برای استفاده عموم و به ویژه ساکنان محله باشد و در این زمینه الگوبرداری از کشورهای پیشرفته می‌تواند کمک‌کننده باشد.

او اظهار می‌کند: در سایر کشورها، اولویت اختصاص فضای پارک خودرو درحاشیه خیابان‌ها و کوچه‌ها که پارک متر ندارد با زون‌بندی به ساکنان آن نواحی اختصاص می‌یابد و ساکنان هر محله می‌توانند مجوز پارک در محله و منطقه خود را از شهرداری دریافت کنند.

این استاد دانشگاه تصریح می‌کند: ساکنان هر منطقه در سایر کشورها با ارائه اسناد مالکیت یا اجاره به شهرداری، مجوزی برای پارک در منطقه سکونت خود دریافت می‌کنند و این مجوز را به شیشه اتومبیل خود می‌چسبانند و دیگر نگرانی بابت یافتن فضایی برای پارک خودرو خود ندارند.

اکبرپور ادامه می‌دهد: در ایران چنین امتیازی برای ساکنان یک منطقه قایل نشده است و اگر ساکنان اقدام به پارک خودرو خود در منطقه محل سکونت خود می‌کنند این به معنای قانونی بودن این موضوع نیست و همواره مشکلاتی درسطح محله‌های شهر برای پارک خودرو وجود داشته و دارد که با اقدام شهرداری دراین زمینه می‌توان هم مشکل پارکینگ در مناطق را تاحدودی حل کرد و هم اینکه به ساخت واحدهای کوچک متراژ بدون پارکینگ امیدوار بود.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن با اشاره به اثرات مثبت ارائه مجوز پارک به ساکنان یک محله برای استفاده از فضای اطراف خیابان و کوچه‌های آن منطقه می‌گوید: با اجرای این الگو هم شاهد کاهش تجمع خودروها در مناطق مختلف شهر هستیم و هم اینکه افزایش فضای پارکینگ در نواحی مختلف برای ساکنان ان منطقه ایجاد می‌شود.

او تصریح می‌کند: در برخی مجتمع‌های مسکونی امکان ایجاد پارکینگ برای تمام ساکنان مجتمع وجود ندارد و گاه 10 تا 15درصد از ساکنان هر مجتمع می‌توانند از فضای پارک خودرو در خیابان و کوچه استفاده کنند. اکبرپور اضافه می‌کند: درهمین رابطه مسوولان باید در از رده خارج کردن خودروها کاملا قاطعانه عمل کنند و این اقدام می‌تواند به خوبی در افزایش فضای پارک در مناطق مختلف شهرها موثر واقع شود اما متاسفانه در این زمینه فعالیت‌های مناسبی انجام نشده است. این استاد دانشگاه با اشاره به تجربیات جهانی دراین زمینه می‌گوید: در حالی که در ایران طول عمر خودروها گاه به 40سال هم می‌رسد اما در سایر کشورها طول عمر اتومبیل، 5 تا 10سال است و پس از آن خودرو از رده خارج می‌شود و همین موضوع موجب کاهش تعداد خودروها در سطح شهر و فعالیت خودروهای سالم می‌شود.

او ادامه می‌دهد: زمانبر بودن صدورپروانه‌های ساخت یکی از موانع قانونی پیش روی سازندگان محسوب می‌شود که شهرداری باید تلاش کند که زمان صدور مجوز را کاهش دهد زیرا همین زمانبر بودن موجب کاهش انگیزه ساخت و ساز می‌شود. این در حالی است که با رونق ساخت و ساز شاهد بهبود نرخ بیکاری و کاهش قیمت مسکن به دلیل افزایش عرضه خواهیم بود.