مسکن و راه‌های نرفته
مجید اعزازی| دبیر گروه راه و شهرسازی|
1- جهش قیمت‌ها طی ماه‌های اخیر منجر به تحرک دولتمردان، مدیران و نمایندگان مجلس و ارائه راه‌حل‌های مختلف از تغییر وزیران تا تغییر سیاست‌ها و حتی تغییر پارادایم‌های اقتصادی شده و می‌شود. این در حالی است که به باور اغلب ناظران، مسوولان دولتی طی 3 سال گذشته به درستی از فرصت‌های پسابرجامی برای اصلاح ساختارهای معیوب اقتصاد استفاده نکرده‌اند و نتوانسته‌اند بر مشکلات درونی نظام اقتصادی غلبه یابند. تشکیل بازار ارز متمرکز، اصلاح قیمت حامل‌های انر‍ژی، اصلاح هدفمندی یارانه‌ها و... از جمله برخی از این اصلاحات مورد نیاز اقتصاد ایران است.
2- در همین چارچوب، متولی بخش مسکن نیز پنجشنبه گذشته در نشستی با عنوان «راهکارهای تعادل بخشی به بازار مسکن»
9 راهکار از جمله راه‌اندازی «بازارگاه الکترونیکی» را با هدف کنترل قیمت مسکن ارائه کرد. راه‌حل‌هایی که به نظر متناسب با شرایط کنونی بازار مسکن نیستند و از همین رو، احتمالا اثربخش و کارآمد نخواهند بود. بر همه فعالان و ناظران بازار مسکن آشکار است که جهش قیمتی در این بازار طی چند ماهه اخیر ریشه در افزایش نرخ ارز و افزایش انتظارات تورمی دارد. حتی مسوولان دولتی این بخش اقتصادی، در تحلیل‌های پیشا نوروزی خود از آینده بازار مسکن در سال 97، رشد قیمتی معادل 2 درصد بیش از نرخ تورم را برای قیمت ملک در سال 97 پیش‌بینی می‌کردند. در این حال، مشاهده می‌کنیم که راهکارهای 9 گانه ارائه شده از سوی این مسوولان جملگی معطوف به تحولات درونی بازار مسکن است. این مساله نشان می‌دهد که مناسبات درونی بازار مسکن بطور کلی نیازمند این راهکارها یا راهکارهای مشابه بوده و هستند و به عبارت دیگر این مناسبات دارای مسائل و مشکلاتی است که طی سال‌های گذشته و به ویژه در فرصت پسابرجام به آنها رسیدگی نشده است و حالا تحت تاثیر عواملی که مسوولان بخش مسکن هیچ گونه دخالتی روی آنها ندارند، این مشکلات و موارد نیازمند اصلاح، به افزایش جهش گونه قیمت ملک دامن زده و مورد توجه مسوولان قرار گرفته‌اند.
3- در این میان، راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی به عنوان یکی از راهکارهای کنترل قیمت‌ها از سوی متولی بخش مسکن ارائه شده است. طرحی که یکی از اهدافش تزریق «شفافیت اطلاعات» به این بازار اعلام شده است. اگرچه نبود شفافیت اطلاعات، حلقه مفقوده بخش‌های مختلف اقتصاد ایران به شمار می‌رود، اما در حال حاضر شفافیت، مساله اساسی بازار مسکن نیست. چرا که طرف‌های عرضه و تقاضا با وجود فعالیت پرشمار مشاوران املاک، آگهی‌های چاپی و سایت‌های خرید و فروش ملک، می‌توانند نبض بازار مسکن یک محله یا منطقه خاص را با جست‌وجوهای متنوع در یک بازه زمانی مشخص به دست بگیرند. از این رو، به نظر می‌رسد، شفافیتی حداقلی برای کسب اطلاعات لازم معامله ملک در تهران و سایر شهرها وجود دارد، اما آنچه وجود ندارد، نظارت لازم بر این بازار است، به گونه‌یی که شاهد هستیم مثلا فردی در یک سال بیش از 200 معامله ملک انجام داده است و هیچ گونه مالیاتی هم برای تعدد این معامله‌ها که بطور قطع ناشی از تقاضای مصرفی نبوده، نپرداخته است. از این رو، به نظر می‌رسد، بهتر است زمین بازی شفافیت اطلاعات را در جای دیگری جست‌وجو کرد. یکی از موارد مغفول ساله‌های اخیر، انجام تکلیف قانونی وزارت راه وشهرسازی در راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور با هدف شناسایی خانه‌های خالی و مالیات ستانی از صاحبان این خانه‌ها است. سامانه‌یی که باید اوایل بهمن سال 94 راه‌اندازی می‌شد، اما تاکنون راه‌اندازی نشده است. بی‌گمان، عرضه بیش از 5/2 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور می‌تواند بازار خرید و فروش یا بازار اجاره را تحت تاثیر قرار دهد.
4- آنگونه که گزارش شده، ظاهرا قرار است، بازارگاه الکترونیکی، محل انتشار فایل‌های خرید و فروش و به عبارتی انتشار قیمت‌های پیشنهادی – و نه قیمت‌های قطعی معامله شده- از سوی فروشندگان ملک باشد. در چنین حالتی، این بازارگاه، دماسنج مناسبی برای به نمایش گذاشتن دمای بازار مسکن نخواهد بود، چرا که صرفا نظر طرف عرضه مسکن را بازنمایی می‌کند و نظر طرف تقاضا از آن غایب است. از این رو، همین مساله می‌تواند باعث افزایش قیمت‌ها و دامن زدن به نوعی رقابت پنهان برای بالا بردن قیمت‌ها شود. شاید برخی استدلال کنند که «سامانه اطلاعات بازار املاک ایران» که قیمت‌های قطعی و معامله شده را به نمایش می‌گذارد و پیش از این توسط متولی بخش مسکن رونمایی شده، می‌تواند این نقیصه را پوشش دهد. اما در عمل چنین اتفاقی نخواهد افتاد. چون مسکن همانند «سهام» کالایی «همگن» نیست و در همین حال، هیچ ابزار سنجش دقیقی برای مقایسه قیمت‌های پیشنهادی در بازارگاه الکترونیکی و قیمت‌های قطعی در سامانه اطلاعات بازار املاک وجود ندارد. البته باید به این نکته نیز اشاره کرد که سامانه اطلاعات بازار املاک هم اینک با تاخیر 2 تا 5 روز به روز رسانی می‌شود و می‌توان گفت آنلاین نیست و به همین دلیل، نمی‌تواند شفافیت لازم را تضمین کند.
-5 برخلاف نقدهایی که به زمان ارائه راهکارهای 9 گانه برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن و دیرهنگام بودن آن و همچنین ابهام و تردید در کارآمدی و اثربخشی برخی از این راهکارها وارد است، اما تحرک مسوولان بخش مسکن و ارائه منسجم راهکارهای 9 گانه را باید به فال نیک گرفت و امیدوار بود که این راهکارها در ماه‌های پیش رو عملیاتی شده و دچار سرنوشت برخی دیگر از طرح‌ها و پروژه‌های مشابه نشوند.
