تغییر سیاست‌های مسکن؛ نابهنگام و ناکارآمد
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی |
دولت طی 40 سال گذشته به اجرای دستوری و بدون پشتوانه فکری و قانونی لازم در حوزه اقتصاد عادت کرده است. در مواجهه با مسائل و مشکلات مختلفی که دولت دفعتا با آن برخورد می‌کند پیشنهادهای سلبی و دستوری زیاد مشاهده می‌شود.
در سال جاری که بدون شک یکی از تلخ‌ترین سال‌های پیش روی اقتصاد ایران در 40 سال پس از انقلاب است، این رویه به شکل متداول‌تری در بخش‌های مختلف بروز کرده است.
ابلاغ دستوری آمال و آرزوهای اقتصادی دولتی معمول جایگزین اقدامات پیشگیرانه و تدابیر مسوولان در شرایط بحرانی شده است. بخش مسکن که در روزهای جاری با تحولات سریع و خارج از کنترل بازار همراه شده است، از پیشنهاد صدور این قبیل اوامر بی‌نصیب نمانده است.
در همین رابطه، وزیر راه و شهرسازی
3 پیش‌نویس لایحه تحت عنوان «تغییر قانون مالک و مستاجر برای تعیین سقف رشد اجاره‌بها»، نسخه «اصلاح قوانین ساماندهی مسکن و مالیات‌های مستقیم» و «اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» به دولت ارائه کرده و خواستار بررسی فوری آن در دولت و مجلس شده است.
در این میان، به گفته بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن در صورتی که این لوایح به قانون تبدیل شوند، اجرای آنها جز زیرساخت‌های تحکمی و قانونی نیازمند فضا و زمانی مناسب است، چراکه در حال حاضر وضعیت اقتصادی کشور در تنش و کشمکش موارد متعدد اقتصادی است.
رواج پشت‌نویسی در اجاره‌نامه
در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی در خصوص پیش‌نویس تغییر قانون مالک و مستاجر برای تعیین سقف رشد اجاره‌بها ارائه شده از سوی وزیر راه به دولت گفت: 4 تبصره این پیش لایحه شامل افزایش 10 درصدی اجاره‌بها در زمان تمدید قرارداد، مسائل مربوط به تمدید اجاره، مسکونی بودن واحد و لغو هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون است. بر این اساس در تبصره یک این پیش‌نویس موجران را موظف کرده تا تمدید قراردادهای اجاره خود تنها 10 درصد افزایش دهند. اما به‌طور حتم این مصوبه احتمالی، به سه علت زیر بار نرفتن موجر برای افزایش 10 درصدی، زیرزمینی شدن قراردادها و افزایش تورم عملیاتی نخواهد شد.
مهری گفت: بدون تردید بازار مصرف به این لایحه در صورت اجرایی شدن واکنش داده و تمام قراردادهای تمدید پشت‌نویسی خواهد شد چراکه مستاجر مجبور است برای تمدید ملک تحت اجاره خود با هر ساز موجر برقصد.
وی بابیان اینکه در اسلام مالکیت یک حق است، گفت: نمی‌توان یک موجر را موظف کرد ملک خود را با فشارهای دستوری وارد چرخه بازار کند. در ثانی موجر انتظار دارد بازده ملک خود همگام با تورم رشد کند آیا 10 درصد پیشنهادی قابل مقایسه با نرخ تورم کشور است؟
مهری در خصوص تبصره دوم این نامه که درخصوص افزایش زمان قراردادهای اجاره و امضای اجاره‌نامه‌های چندساله است، گفت: برعکس تبصره اول این تبصره بسیار مطلوب است و می‌تواند تاثیر مثبتی در خصوص کاهش قیمت اجاره و استرس مستاجر داشته باشد، اما متاسفانه زیرساخت‌های اجرایی آن در کشور وجود ندارد.
وی گفت: یکی از راه‌های اجرایی تبصره دوم در اخذ مالیات نهفته شده که با وجود تاکیدات کارشناسان متعدد در خصوص اجرایی شدن مالیات، اجرای این طرح دارای ابهامات متعددی در خصوص چگونگی و نحوه اجرا، زیرساخت‌های دستوری، میزان و مبالغ اخذ مالیات و مزایا و مضرات اجرا در دوران رکود است.
مهری گفت: به‌طور مستقیم باید بیان کنم، در صورت اجرای دو تبصره قیدشده توسط وزیر راه و شهرسازی، این لایحه به مسیر ناصحیحی خواهد رفت و قانونی و اجرایی شدن آن باعث افزایش قیمت و پشت‌نویسی اجاره‌نامه‌ها خواهد شد. در ثانی روابط مستاجر و موجر به دلیل این افزایش‌ها بسیار تنش آمیز خواهد بود.
عدم موفقیت راه‌حل‌های دستوری
ایمان رفیعی، کارشناس ساخت‌وساز نیز با محمد علی مهری هم نظر است. او با بیان اینکه بدون شک رهن و اجاره املاک تحت تاثیر مستقیم شرایط عرضه و تقاضاست، گفت: عرضه و تقاضایی که معمولاً ارتباطی با قیمت روز ارز و طلا ندارد؛ اما افزایش بهای مسکن که متاثر از شرایط روز ارز و طلاست به‌طور غیرمستقیم و معمولاً از طرف عرضه‌کننده این معادله را برهم می‌زند.
رفیعی گفت: حساسیت مسکن در اقتصاد همپای سایر کالاهای اساسی نظیر خوراک، پوشاک و دارو است اما از آنجایی که این بخش حساس از اقتصاد عمدتا توسط بخش خصوصی تولید و اداره می‌شود و دولت کمترین نفوذ و اختیار را در این حوزه دارد، از اهمیت دوچندان برخوردار است.
وی بابیان اینکه کنترل عرضه و تقاضا در این بخش بیشترین هوشمندی و آینده‌نگری را می‌طلبد گفت: چراکه تولید و عرضه مسکن مستلزم زمان و هزینه زیادی است و در زمان بروز بحران، تامین و عرضه آن در کوتاه‌مدت ممکن نیست.
رفیعی گفت: از طرف دیگر به دلیل مالکیت عمده بخش خصوصی، دست دولت در دخالت مستقیم در این بازار عملا بسته است. در این شرایط، ارائه راه‌حل‌های دستوری و قهری، نه‌تنها کمکی به بازگرداندن آرامش به بازار نمی‌کند، بلکه موجب هجوم بیشتر متقاضیان و طمع بیشتر عرضه‌کنندگان خواهد شد.
وی گفت: تعیین شرایط برای مالکان خصوصی املاک درحالی که دولت اقدام موثری برای کنترل و آرامش شرایط کنونی انجام نمی‌دهد عملا جوابگو نیست.
رفیعی تاکید کرد: درحالی که برخی از سازمان‌ها و وزارتخانه‌ها به بهانه کمبود بودجه اقدام به حذف حق مسکن از حقوق ماهانه کارکنانشان کرده‌اند، نمی‌توان مالکان املاک را که بعضاً تنها منبع درآمدشان دریافت اجاره است را مجبور به تمدید قرارداد با حداقل افزایش قیمت کرد.
وی گفت: این فشار دوسویه بر مصرف‌کننده راه‌حل فوری و قهری ندارد. نوسانات اقتصادی وقتی از بازارهای مادر (ارز و سکه، البته در ایران!) نشات گرفته باشد، تمام ارکان اقتصاد را متزلزل خواهد کرد. برای کنترل بازار در شرایط بحران، دولت می‌بایست با سیاست‌های حمایتی اقدام به کاهش اثر این فشارها بر مصرف‌کنندگان کنند.
رفیعی گفت: سیاست‌هایی که در کوتاه‌مدت و به‌صورت مستقیم بدون ایجاد اثر تورمی در بازار و اثر سلبی بر عرضه‌کننده، موجب کاهش شدت اثر تورمی در شرایط بحران شود مانند حذف مالیات صاحب‌خانه‌هایی است که با حداقل افزایش قیمت اقدام به تمدید قرارداد اجاره‌بها کنند.
حالا کمی دیر شده است
حمید رضا قاضی زاهدی، کارشناسان مسکن نیز درباره جراحی مالیاتی که محور یکی از پیش‌نویس لوایح ارائه شده از سوی آخوندی است، گفت: وزیر راه و شهرسازی در این پیش‌نویس لایحه به دنبال اجرایی شدن افزایش طول مدت اجاره آپارتمان‌ها به ۲سال، افزایش عرضه واحدهای زیر ۱۰۰ مترمربع در شهرها، کاهش خانه‌های خالی، افزایش عرضه زمین مسکونی و اجاره‌یی است.
وی بابیان اینکه تمامی موارد عنوان‌شده در نامه فوق مطالب مهم و حیاتی برای نجات‌بخش مسکن است گفت: البته به نظر می‌رسد این نامه‌ها باید چند سال قبل به دست هیات دولت می‌رسید. چراکه طی سال‌های اخیر بازار مسکن به‌شدت با کمبود واحدهای مناسب برای اقشار کم‌درآمد روبرو شده است.
قاضی زاهدی گفت: ایجاد جذابیت برای ورود سازندگان ذی‌صلاح نقطه اوج نامه فوق است چراکه تشویق‌های مالیاتی برای سازندگان می‌تواند در میزان موثر باشد.
وی بابیان اینکه بهترین بخش این نامه توجه به کوچک‌سازی املاک به‌منظور خانه‌دار کردن اقشار متوسط جامعه است عنوان کرد: طی چند سال اخیر به‌واسطه حاشیه سود بالا بسیاری از سازندگان به سمت مال‌سازی و املاک تجاری سرازیر و متاسفانه خانه‌دار کردن بخش مصرفی جامعه که پشتوانه مالی خوبی نداشتند کاملاً به ورطه فراموشی کشیده شدند. این کارشناس مسکن گفت: بنابراین به لحاظ معافیت مالیاتی در نقل و انتقال و ساخت و فروش اگرچه در دوران رکود نکته قابل استنادی برای افزایش ساخت‌وساز نیست، اما می‌تواند تا حدودی تولید را در این عرصه افزایش دهد.
زاهدی همچنین تاکید کرد: در حال حاضر تعادل عرضه و تقاضا به‌شدت به‌هم‌ریخته و این مورد می‌تواند در آینده بسیار نزدیک تاثیرات جبران‌ناپذیری بر بخش تقاضای مسکن وارد کند.
وی بابیان اینکه نکته قالب توجه در متن نامه جراحی اقتصادی شناسایی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی و زمین‌های احتکار شده بایر است، عنوان کرد: همواره اخذ مالیات از موارد فوق‌الذکر برای دولت چالش و دغدغه بوده و هنوز هم بعد از گذشت سالیان متمادی راهکارهای اجرایی برای اخذ مالیات راهکار اجرایی برای آن اندیشیده نشده است.
این کارشناس مسکن گفت: به نظر می‌رسد اگر بتوانیم شهرداری‌ها (به عنوان حاکمان محلی) را وارد معادله جراحی مالیاتی کنیم، می‌توانیم عملکرد مطلوبی در این خصوص داشته باشیم. البته حتی با همکاری این حکمران‌های محلی نیز اخذ مالیات با مشکلات زیادی روبرو شده و نیازمند ایجاد زیرساخت، مقاومت در این مسیر و مشارکت مجلس شورای اسلامی است.
خوش‌بین هستیم
فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور از جمله افرادی است که نسبت به برخی از بخش‌های نامه‌های وزیر راه و شهرسازی به معاون اول رییس‌جمهور خوش‌بین است و بر این باوراست که اجرایی کردن آنها سبب خواهد شد که بازار اجاره تا حدی سامان بگیرد.
وی گفت: بنده در جلسه‌یی که چندی پیش وزارت راه و شهرسازی با فعالان مسکن برگزار کرده بود حضور داشتم و در آن جلسه راهکارهای مختلف برای حل مشکل مسکن و ازجمله بازار اجاره مطرح شد؛ که در متن نامه‌ها نیز است.
وی گفت: در نامه فوق مباحثی در خصوص تمدید دوساله قراردادهای اجاره و نیز سیاست‌های مالیاتی مطرح شده است که این امر حاکی از آن است که ما در حال حاضر به بلوغ فکری و دیدگاه خوبی درباره مالیات رسیده‌ایم.
پور حاجت گفت: چراکه معافیت مالیاتی برای کسانی که قراردادهای اجاره دوساله منعقد می‌کنند در اصل بیانگر آن است که ابزارهای مالیاتی در مسیر هدفمند قرار می‌گیرند.
دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور درعین‌حال بر این باوراست که البته نادیده گرفتن یکسری مسائل و عدم نگاه جامع به طرح ساماندهی بازار اجاره ممکن است سبب شود که اهداف موردنظر در این زمینه حاصل نشود.
او تاکید کرد: ریل‌گذاری صحیح برای ساماندهی بازار اجاره در صورتی با موفقیت همراه خواهد بود که سیاست‌گذاران در این زمینه نگاه جامعی به موضوع داشته باشند.
پور حاجت با ذکر مثالی ادامه داد: به عنوان‌مثال دولت باید حتماً منافع مالکان را در این زمینه در نظر بگیرد، چراکه با توجه به نوسانات اقتصادی و افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن و اجاره‌ها، الزام مالکان به انعقاد قراردادهای دوساله، ممکن است برای آنها دربردارنده ضرر باشد.
وی در نهایت گفت: بنابراین لازم است که دولت از یک‌جانبه نگری در این زمینه خودداری کند و با در نظر گرفتن حقوق مالکان نسبت به ارائه چنین طرح‌هایی اقدام کند.
