مزیت‌های نوسازی بافت‌های فرسوده

ایمان رفیعی کارشناس حوزه مسکن

بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مطابق متن قانون عبارت از مناطقی از شهر است که طی سالیان گذشته عناصر متشکله آن اعم از تاسیسات روبنایی، زیربنایی، ابنیه، مستحدثات، خیابان‌ها و دسترسی‌ها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می‌برند. بازسازی بافت‌های فرسوده همواره به‌عنوان یکی از راه‌های احیا و نوسازی شهرها و مناطق روستایی مورد توجه بخش‌های مختلف دولت اعم از شهرداری‌ها، وزارت کشور و بانک‌های عامل بوده است. در کنار کاهش خطرات و آسیب‌های احتمالی ناشی از زلزله، دیگر عوامل آسیب زا مانند کاهش آسیب‌های اجتماعی ، بهسازی معابر شهری و بهبود توزیع جمعیت شهری از دیگر منافع نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده شهری و روستایی است.

بافت‌های فرسوده شهری به‌دلیل اینکه عموما در مرکز شهرها قرار گرفته اند، بهای زمین بالاتر و دسترسی به امکانات شهری مناسب‌تری نسبت به سایر نقاط دارند، به همین دلیل در صورت وجود زمینه‌های لازم،  متقاضی برای خرید و مشارکت در ساخت برای آنها معمولا وجود دارد. اما از طرف دیگر، مشکلات مالی، فنی و فرهنگی به‌عنوان برخی موانع بر سر راه این بازسازی‌ها مطرح است.

مشکلات فنی این واحدها بیشتر ناشی از تغییرات در نقشه جامع شهرها و اسناد و مدارک و نوع مالکیت این واحد‌هاست. تعریض‌های گسترده و تغییر کاربری‌های پیش‌بینی شده در نقشه جامع شهرها در کنار ناتوانی و نیاز مالی اغلب افراد ساکن در این بخش از شهرها، باعث می شود روند اعمال تغییرات به کندی پیش رود.

اگرچه در سال‌های اخیر دولت و شهرداری‌ها به کمک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقداماتی را در جهت تسهیل امر اصلاح اسناد و یا تجمیع زمین‌ها انجام داده‌اند، اما وجود قوانین زیاد و دست‌وپاگیر در کنار وجود سازمان‌ها موازی دخیل در این امر تاحدی باعث سردرگمی و پیچیدگی اجرای این بازسازی‌ها می شود. تعریض‌های گسترده و اصلاح هندسی معابر باعث از دست رفتن بخش قابل‌توجهی از عرصه افراد ساکن در این بخش‌ها شده است که شاید بیشترین اعتراض و مانع‌تراشی از طرف مالکان ساکن در این بخش‌ها ناشی از این اصلاحات است. پرداخت معوض نا مناسب و تعیین قیمت‌های کارشناسی که مطلوب مالکان عمدتا ضعیف این بخش‌ها نیست ، از دیگر دلایل عمده مقاومت مالکان در برابر اجرای طرح‌های بازسازی در این بافت‌هاست.

مشکلات فرهنگی که عمدتا ناشی از بافت قدیمی و متراکم این بخش از شهر‌هاست یکی از دلایل کاهش رغبت نسل جوان برای انتخاب این بافت‌ها برای شروع زندگی است. جرم‌خیزی بیشتر نسبت به سایر مناطق و کمبود دسترسی به اماکن مدرن فرهنگی و ورزشی محصول بافت‌های قدیمی و متراکمی است که سال‌هاست منتظر اجرای طرح‌های تفصیلی جدید هستند. اصلاح این بافت‌ها بدون توجه و در نظر گرفتن نیازهای فرهنگی و اجتماعی افراد ساکن در این مناطق، تمایل افراد جدید را برای انتخاب این بخش‌ها برای زندگی کم می کند.

مشکلات مالی شاید مهم‌ترین علت معطل ماندن و کندی اجرای طرح‌های احیای این بافت‌هاست. مشکلات مالی در این بخش‌ها به‌دلیل ناتوانی دوسویه، هم از سمت دولت و هم از سمت ساکنان این بخش‌ها باعث شده است جای خالی بخش خصوصی توانمند به‌خصوص انبوه‌سازان بیش از پیش حس شود.

عدم‌وجود گردش مالی کافی دولتی و نبود رغبت در سرمایه‌گذاران بخش خصوصی نیز از عوامل رکود در حوزه ساخت و احیای این بافت‌ها است. منابع مالی پیش‌بینی شده در قانون در غالب وجوه اداره شده از طرف دولت و منابع بانکی برای احیای بافت‌های فرسوده تنها بخش کوچکی از هزینه‌های ساخت را پوشش می‌دهد. در حال حاضر، وام بانکی برای ساخت بنا در بافت‌های فرسوده حدود 50 میلون تومان است که فقط برای ساخت (نه هزینه‌های زمین و جواز و...) حدود

30 الی 35 بنا کفایت می‌کند. این مبالغ با توجه به تورم حال حاضر و رشد قیمت‌ها به‌نظر نمی‌رسد تاثیر چندانی بر رونق بازار احیای بافت‌ها داشته باشد. با روند کنونی که تسهیلات اعلام شده برای این بافت‌ها که حدود 100 هزار واحد در نظر گرفته شده، بعید به‌نظر می‌رسد بتوان تعادل مطلوبی بین عرضه و تقاضا در این بخش ایجاد کرد.  اگرچه روند اصلاح، احیا و بازسازی این بافت‌ها در سال‌های گذشته رشد قابل توجهی نسبت به دهه قبل داشته، اما باید توجه داشت به دلیل عمر کوتاه ساختمان در ایران روند ورود ساختمان‌هایی که فرسوده می شوند از روند بازسازی و احیای آنها در حال پیشی گرفتن است. به‌نظر می‌رسد برای احیای این بافت‌ها دولت باید بر زیرساخت‌ها و کشش ذاتی این مناطق از جمله قرارگیری در مناطق مرکزی شهرها، تخفیفات متنوع در ساخت و معافیت‌های مالیاتی تمرکز کند و حداکثر تلاش خود را برای جذاب‌تر کردن شرایط سرمایه‌گذاران انجام دهد.

ظرفیت جایگزینی افراد جدید و حاشیه‌نشین شهرها در بافت‌های فرسوده با توجه به قابلیت انبوه‌سازی آنها، علاوه‌بر کاهش خطرات و معضلات حاشیه‌نشینی، می‌تواند از گسترش بدون ضابطه شهر‌ها نیز جلوگیری کند. احیای این بافت‌ها علاوه‌بر افزایش ظرفیت شهری می‌تواند در احیای بازار ساخت مسکن نیز موثر باشد. کاهش هزینه‌های اسکان سرریزجمعیت، کاهش هزینه‌های نگهداری شهرها کاهش هزینه‌های امنیتی و انتظامی شهرها، کاهش هزینه‌های رفت و آمد خانوارها و کاهش مصرف انرژی و آلودگی هوا از دیگرمزایای اجرای این سیاست است.