اما و اگرهای قانون پیش‌فروش ساختمان

درحالی که هشت سال از تصویب قانون پیش فروش ساختمان و 4 سال از ابلاغ دستورالعمل این قانون از سوی وزارت راه و شهرسازی می‌گذرد، اما اجرای این قانون 25 ماده‌ای تاکنون به صورت کامل و جامع انجام نشده است، البته مسوولان وزارت راه و شهرسازی برای برداشتن موانع اجرایی این قانون، اصلاحیه‌ای را تنظیم کرده و در اختیار مجلس شورای اسلامی قرار داده‌اند، اما با وجود این، به نظر می‌رسد که این اصلاحیه هم نتوانسته نظر منفی منتقدان قانون پیش فروش ساختمان را تغییر دهد.

با توجه به اهمیت این قانون و منتقدان فراگیر آن روزنامه تعادل گزارشی از وضعیت کنونی لایحه مربوط به اصلاحیه قانون پیش فروش ساختمان و انتقادات وارده به مفاد قانون قبلی پیش فروش ساختمان تهیه کرده است.

  اواسط تیر ماه سال جاری هادی بهادری، یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگویی اعلام کرد که بررسی لایحه پیش فروش ساختمان در کمیسیون عمران مجلس به پایان رسیده و در حال حاضر برای بررسی نهایی به هیات رییسه مجلس ارجاع شده است و احتمال بررسی لایحه مذکور در ماه جاری یعنی شهریورماه وجود دارد.

  علت تدوین اصلاحیه برای قانون پیش فروش ساختمان این است که مشاوران املاک، سازندگان و برخی حقوقدان‌ها نه تنها از قانون پیش فروش ساختمان استقبال نکردند، بلکه انتقادهایی را به مفاد این قانون وارد کردند و اجرای آن را غیر ممکن دانستند، موضوعی که موجب شد، اصلاحیه‌ای برای رفع مشکلات قانون مذکور تدوین شود.

  فعالان بخش مسکن معتقدند که اجرای قانون پیش فروش ساختمان ضعف‌های موجود را پوشش می دهد و با توجه به ظرفیت‌هایی که در آن دیده شده در هدایت سرمایه‌های مردم به این حوزه  و در پی آن رونق بازار مسکن موثر خواهد بود. در واقع سوق نقدینگی به سمت صنعت ساختمان سازی می‌تواند وضعیت بازار مسکن را هم از وضعیت نا به سامان فعلی دور کند.

  با اجرای این قانون شاهد خروج صنعت مسکن و ساختمان از رکود خواهیم بود، زیرا اعتماد متقاضیان برای خرید آپارتمان در قالب پیش‌ خرید مسکن افزایش می‌یابد و بسیاری از متقاضیان سرگردان، خانه‌دار می‌شوند ضمن اینکه گشایش حساب پیش‌فروش امانی و اجرایی شدن این قانون موجب کنار رفتن لیزینگ مسکن و پرداخت سودهای کلان متقاضیان به شرکت‌های لیزینگ خواهد شد.

انتقادات وارده به قانون پیش فروش

    اگرچه برخی کارشناسان معتقدند که با اجرای قانون پیش فروش ساختمان امکان هرگونه سوءاستفاده در زمینه پیش‌فروش ساختمان از میان می‌رود، اما برخی دیگر معتقدند این قانون به علت خلأهای قانونی مختلف و بی‌توجهی به نقش بخش خصوصی درحوزه مسکن چندان قابلیت اجرایی ندارد.

  مشاوران املاک معتقدند که وظیفه دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم سند است، اما براساس این قانون انجام تمامی اقدامات در زمینه پیش‌فروش برعهده آنها قرارگرفته است درحالی که این دفاتر نمی‌توانند مشاوره‌ای را در زمینه خرید مسکن دراختیار متقاضیان قرار دهند و همین موضوع مشکلاتی را در پروسه خرید مسکن ایجاد می‌کند، ضمن اینکه به ضرر مشاوران املاک هم تمام می‌شود.

  بر اساس گفته‌های مسوولان کانون سردفتران و دفتریاران تنها 50 درصد از واحدهای مسکونی دارای شناسنامه فنی ساختمان هستند، پس چگونه مالکان می‌توانند شناسنامه فنی ساختمان را برای اجرای این قانون و انجام پیش‌فروش ارایه دهند، درواقع تعداد واحدهای بدون سند کشور بسیار است، این درحالی است که وجود شناسنامه فنی برای دریافت مجوز پیش فروش لازم و ضروری است.

  علاوه بر ایرادات ذکر شده که توان اجرایی قانون پیش فروش ساختمان را کاهش می‌دهند، در ماده 4 این قانون بحث وجود بیمه‌نامه برای تنظیم سند مطرح می‌شود که توضیح بیشتری درمورد نوع بیمه (تضمینی، عمر و ساختمان و...)، رویکرد آن ارایه نشده است و همین امرمجریان قانون را با مشکل مواجه کرده است.

  مشاوران املاک معتقدندکه باتوجه به مشکلات موجود درراه اجرای قانون پیش فروش ساختمان به نظر نمی‌رسد که این قانون بدون اصلاحیه اجرایی شود، زیرا فعالیت بخش خصوصی و به ویژه اتحادیه مشاوران املاک بااجرای این قانون تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد.

 براساس قانون پیش فروش ساختمان، مالکان یا سازندگان پیش از اتمام 30درصد ازفرآیند ساخت نمی‌توانند واحد مسکونی یا غیرمسکونی خود را پیش‌فروش کنند که این قانون اگرچه از متقاضی حمایت می‌کند، اما به نفع سازندگان نیست.

 برمبنای قانون پیش‌فروش ساختمان درصورت ایجاد اختلاف میان فروشنده و خریدار، داور می‌تواند حل اختلاف را برعهده گیرد که این بند بر خلاف اصل 34 قانون مبتنی بر نقش دادگاه برای انجام داوری وقضاوت است. ضمن اینکه دراین میان به قابلیت فسخ قرارداد در قانون پیش‌فروش ساختمان کمتر توجه شده است..

  علت انتقادات وارده ازسوی اتحادیه املاک، بحث کاهش فعالیت‌های اعضای این اتحادیه و همچنین سود حاصل از پیش‌فروش ساختمان است که به اعضای این اتحادیه پیشنهاد می‌شود که برای افزایش فعالیت‌های خود پس از اجرای این قانون، شرکت‌هایی را برای انجام فرآیند اجاره و رهن تاسیس کنند تا ضرر حاصل از خارج شدن بخش پیش‌فروش را ازاین طریق جبران کنند.