راهکارهایی برای خانه‌دار کردن متقاضیان مصرفی

اسماعیل خاک فرجی، رییس کمیسیون مسکن و خدمات فنی مهندسی اتاق تعاون ایران بابیان اینکه افزایش وام مسکن با بروکراسی‌های سنگین و نرخ‌های سود بالا راه‌حل مناسبی برای خانه‌دار کردن مردم نیست، گفت: بنابراین پیشنهاد افزایش وام از سوی وزارتخانه یک‌راه‌حل مقطعی و غیرقابل‌قبول برای جامعه و شهروندان است.

خاک فرجی در گفت‌وگو با «تعادل» افزود: راهکارهای 9 گانه وزارت راه و شهرسازی برای رونق بازار مسکن و حل مشکل مردم، در عین جامع و کامل بودن نیازمند پروسه طولانی‌مدت برای تنظیم بازار مسکن است؛ بنابراین برای رسیدن به یک فرآیند سرعتی در بازار مسکن باید به دنبال راهکارهای جدی در بازار مسکن باشیم.

وی گفت: بعد از مطالعات فراوان، اتاق تعاون ایران 10 راهکار اساسی را برای خانه‌دار کردن مردم پیشنهاد می‌کند که شامل کاهش قیمت زمین، استفاده از واسطه‌های مدیریتی در فرایند تولید، تخصیص 80 درصدی تسهیلات قرض‌الحسنه ساخت، ارایه کمک‌های بلاعوض برای دهک یک و دو، صنعتی سازی، کنترل سوداگری در بخش قیمت مسکن، ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن، احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده، ایجاد پیوند مناسب بین بخش مسکن و مراکز علمی و تکمیل پروژه‌های مسکن مهر است. البته تعدادی از این راهکارها پیش‌تر توسط وزارت راه و شهرسازی ارایه‌شده است.

خاک فرجی بابیان اینکه تا زمانی که قیمت زمین کاهش پیدا نکند، نمی‌توانید آینده مطلوبی برای مسکن متصور شویم، گفت: طی دهه‌های اخیر سهم زمین در قیمت نهایی بیش از 40 درصد است که به نظر می‌رسد این رقم باید تا 20 درصد کاهش پیدا کند.

وی در خصوص تبدیل واسطه‌های مالکیتی در فرآیند تولید به‌واسطه‌های مدیریتی نیز عنوان کرد: زمانی که واسطه‌های ملکی افزایش پیدا می‌کند، قیمت مسکن بیش‌ از حد رشد می‌کند، بنابراین درصورتی‌که مالک زمین و ساختمان یکی باشد، به دلیل انحصاری که به‌واسطه مالکیت به وجود می‌آید، قیمت مسکن‌های موجود بر اساس بازار تعیین می‌شود نه بر اساس هزینه تمام‌شده آن. اتخاذ سیاست خرید تضمینی در فرآیند تبدیل واسطه مالکیتی به‌واسطه مدیریتی تسهیل‌کننده اجرای این سیاست است.

رییس کمیسیون مسکن و خدمات فنی مهندسی اتاق تعاون ایران در خصوص تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه برای پوشش 80 درصد از هزینه‌های ساخت مسکن گفت: البته باید توجه شود این وام به‌صورت دستی به بخش تقاضا عرضه نشود، چراکه تجربه نشان داده زمانی که وام خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند مسکن با رشد قیمتی روبه‌رو شده و به جاندار افسارگسیخته در حال رشد تبدیل می‌شود. ازاین ‌رو، به نظر بنده اگر تسهیلات به بخش ساخت تعلق بگیرد با توجه به وجود ظرفیت خالی در واحدهای تولیدکننده مصالح ساختمانی و وجود نیروی کار در بازار و به دلیلِ افزایش تولید و عرضه مسکن، شاخص بهای مسکن و به‌تبع آن تورم عمومی کاهش خواهد یافت.

خاک فرجی در خصوص اعطای تسهیلات مناسب به خانوار‌های دهک‌های اول و دوم گفت: همواره برای هر دولتی خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه یک چالش و دغدغه به شمار می‌رود، چرا که این دهک‌ها با هر نوع تسهیلاتی به علت عدم پرداخت نرخ سود بانکی، بوروکراسی‌های اداری نمی‌توانند خانه‌دار شوند هر چند که این وام هم‌اندازه قیمت تمام‌شده یک ملک آماده باشد، بنابراین تنها راهکار خانه‌دار شدن این اقشار، ارایه کمک به آنها از طریق کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی است. البته در این خصوص می‌توان از ظرفیت خیرین نیز بهره برد.

وی در ادامه گفت: به‌جز موارد ذکرشده باید نگاه جدی به مقوله فناوری‌های نوین در ساخت‌وساز داشته باشیم، در حال حاضر متوسط بهره‌مندی از تکنولوژی روز دنیا در ایران به دو علت نبود تشویق و بسته بودن دروازه‌های کشور برای ورود تکنولوژی جدید در کمترین سطح خود قرار دارد. در حالی ‌که اگر بتوانیم صنعتی سازی را وارد مقوله ساخت‌وساز کنیم واحدهای ما مقاوم‌تر و با اتلاف انرژی بسیار کمتری ساخته می‌شوند.

خاک فرجی در خصوص سوداگری در بازار زمین و مسکن گفت: مسکن شهری به علت نوسانات و تأثیرپذیری از بازارهای موازی مانند ارز، سکه، رونق‌های اقتصادی و بر هم ریختگی تعداد عرضه و تقاضا همواره تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه بوده است. بنابراین به‌منظور اثربخشی سیاست‌های اتخاذشده برای تأمین مسکن گروه‌های هدف جامعه، اجرای سیاست‌های کنترل‌کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن از طریق افزایش هزینه سوداگری در دستور کار قرار دارد.

وی بابیان اینکه نکته بسیار مهم و حائز اهمیت در بازار مسکن ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن است گفت: متأسفانه نبود آمارهای دقیق در کشور باعث شده این بازار همواره مورد تهاجم سوداگران قرار بگیرد. اگر بانک اطلاعاتی در این خصوص انجام شود، اجرای سیاست‌های مالیاتی صحیح ایجاد می‌شود. خاک فرجی در خصوص توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی نیز گفت: احداث املاک مسکونی در بافت‌های فرسوده به علت سه عامل کاهش افزایش عرضه نسبت به تقاضا، بهبود کیفیت ساختار شهر و تعدیل قیمت مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است. وی همچنین گفت: برای خروج از رکود مسکن و مشکلات این حوزه باید از مراکز علمی و دانشگاهی بهره برد.