سرنوشت مبهم اجاره اجباری خانه‌های خالی
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
به تازگی شماری از نمایندگان مجلس شورای اسلامی برای الزام مالکان به اجاره دادن واحدهای مسکونی خالی طرحی را تهیه کردند که به‌زودی در مجلس بررسی می‌شود. بر اساس این طرح مقررشده مالکان در فرصت یک‌ماهه خانه‌های خالی را اجاره دهند، در غیر این صورت، سایر افراد می‌توانند در سامانه‌ای که طراحی‌شده، اطلاع‌رسانی کنند کدام خانه یا آپارتمان در اطرافشان خالی است و در پی این اطلاع‌رسانی، دادگاه برای اجاره ملک یادشده ورود پیدا می‌کند و راسا واحد مسکونی مورد نظر را اجاره می‌دهد.به گفته کارشناسان صنعت ساخت‌وساز، این طرح در طی سال‌های اخیر مکرراً اعلام شده است، اما متأسفانه به دلیل نبود زیرساخت‌های اجرایی، شرعی و قانونی کارکرد و عملکرد مطلوبی برای بخش مسکن و به‌خصوص برای مستأجران نخواهد داشت. از این رو، به اعتقاد این دسته از کارشناسان، نمایندگان مجلس شورای اسلامی به‌جای پی‌ریزی و تبیین طرح‌های سوخته و غیرعملیاتی باید به دنبال تصویب کاهش بوروکراسی‌ها و هزینه‌های ساخت‌وساز هدفمند برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد باشند.
چالش‌های اجاره اجباری
در همین رابطه، منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه به‌وضوح مشخص است نمایندگان مجلس شورای اسلامی هیچ بررسی کارشناسی در خصوص این طرح نداشته‌اند، گفت: باید نمایندگان محترم پاسخ دهند چه سطح از کار کارشناسی پشت این پیشنهاد بوده و بر اساس کدام مطالعات تحقیقی و میدانی این راهکار را اجرایی و منجر به نتیجه می‌دانند.
غیبی افزود: آنچه بدیهی است برای تحقق یک هدف ابتدا باید نظام مطالعاتی طرح و در مرحله بعد فرایند آسیب‌شناسی هدف و بعد آن اجرا و نظارت و در مرحله نهایی تعریف پروژه بهبود آن عملیاتی شود؛ اما با پیشنهادهای خام و ساده‌انگارانه مشخص‌شده این طرح پیشنهادی بدون پشتوانه علمی و منطقی بوده و صد در صد بعد احساسی طرح بر بعد عقلانی آن می‌چربد.
وی با اشاره به اینکه اجرای این طرح در صورت عملیاتی شدن دارای نقاط کور و عوامل بازدارنده متعدد است، گفت: چرا که فرآیند این طرح به‌واسطه چند گزینه رصد، ورود به‌نظام کارشناسی و ورود به فرآیند قضایی و طی مراحل قانونی برای اجاره به مستأجر طولانی بوده و در خوش‌بینانه‌ترین حالت 3 ماه طول خواهد کشید. بنابراین صرف هزینه، وقت دادگاه و پاسگاه را گرفتن و ... خود از عوامل بازدارنده این طرح پیشنهادی مجلس است.وی گفت: البته موردپذیرش واقع‌شدن ملک مورد اجاره بعد از فرآیند طولانی دادگاه و عدم رضایت مالک نکات مهم بعدی است. به‌هرروی به نظر می‌رسد این طرح پیشنهادی مجلس در صورت تصویب با مقاومت‌های جدی در بخش شناسایی و اجرا روبه‌رو شود.
عین دموکراسی است
در همین رابطه، حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز با ارایه دیدگاهی متفاوت، این طرح را کاملاً عقلانی و مطابق با اصل دموکراسی دانست و در این خصوص گفت: قانون مقابله با احتکار خانه‌های خالی تنها منحصر به ایران نیست. در حال حاضر در تمام کشورهای توسعه‌یافته مانند فرانسه، انگلیس، آمریکا و حتی اسپانیا قوانین سخت‌گیرانه و مالیات‌های سنگینی برای خانه‌های خالی اعمال می‌شود.قاضی زاهدی گفت: البته به نظر می‌رسد طرح پیشنهادی مجلس اندکی خام و نپخته باشد که در این خصوص باید مشورت‌های مطلوبی با کارشناسان و فعالان این عرصه صورت بگیرد. به عقیده بنده مبارزه با انباشت خانه‌های خالی در زمانی که مسکن به یک دغدغه بزرگ روحی و حتی مانع ازدواج جوانان مبدل شده عین دموکراسی است.وی بابیان اینکه طی کردن فرآیند شناسایی و صدور حکم دادگاه، در صورت وجود سیستم اداری سالم و فاقد فساد سیستماتیک سهل و کوتاه‌مدت است، گفت: اجرای این طرح بازیچه اماواگرها شده و اگر عزم جدی برای اجرای آن در کشور نهادینه شود مشکلی برای عملیاتی شدن نخواهد داشت.قاضی زاهدی گفت: در اوایل انقلاب اعضای شورای عالی انقلاب نیز به دنبال اجرای چنین اقدامی بودند، اما درنهایت اجرایی نشد و دلیل عدم اجرایی شدن آن را می‌توان در نبود عزم جدی، مخالفت‌های سوداگران و دلالان در سایه جست.این کارشناس ساخت و ساز با بیان اینکه یکی از دلایل نفی این طرح مربوط به مسائل شرعی و حقوق مالکیت شخصی است، گفت: زمانی که کشور در بحران اقتصادی و اجتماعی قرار دارد، این مسائل باید به شکل صحیح‌تری در جامعه تبیین شود.وی گفت: همواره مطالب و سخنان مغایر بودن طرح اجباری شدن اجاره خانه‌های خالی با حقوق مالکیت شخصی از سوی مشاوران املاک، سوداگران و دلالان ابراز می‌شود که خود آتش بیار معرکه افزایش تعداد مستأجران و قیمت‌ها هستند.وی درنهایت گفت: اگر حقوق مالکیت در خصوص خانه‌های خالی از اعتبار و سندیت بالایی برخوردار است، پس نباید سیستم قضایی در دوران بحران اقتصادی با احتکار کنندگان غذا، پوشک و حتی ارز و سکه مبارزه کند چراکه این افراد نیز با اموال خود محصول مورد نیاز مردم را احتکار کرده‌اند.
با خانه‌های خالی چه کنیم؟
همچنین مهدی موذن، رییس سابق سازمان نظام کاردانی ساختمان استان تهران بابیان اینکه طبق آخرین آمار سرشماری نفوس و مسکن سال 95 حدود 2 میلیون و 600 هزار واحد خالی از سکنه در کشور وجود دارد که حدود 500 هزار واحد آن در تهران است، گفت: اگر زیربنای هر واحد 100 مترمربع باشد بنابراین 260 میلیون مترمربع خانه خالی از سکنه در کشور وجود دارد.مهدی موذن افزود: همچنین اگر ریال احداث هر مترمربع خانه را فقط دو میلیون تومان محاسبه کنیم هم‌اکنون سرمایه راکد و محبوس شده در ساختمان‌های مذکور بالغ‌بر 520 میلیارد تومان است که شامل منابع بانکی به کار گرفته‌شده و مستهلک نشده و با سرمایه انبوه‌سازان و سرمایه گذران است.
وی گفت: میزان این سرمایه به‌قدری است که چنانچه مجدداً به چرخه ساخت‌وساز برگردد، می‌تواند تا چند سال حوزه ساختمان‌سازی را رونق داده و نقش آلترناتیو در گردش سالم اقتصادی و تولیدی کشور را ایفا کند و میلیون‌ها شغل برای شاغلان صنعت ساختمان که سال‌ها است دست روی دست گذاشته‌اند به وجود بیاورد و همچنین مشوقی برای انفعال سایر صنایع کشور باشد.موذن افزود: به‌هرروی خوب است بدانیم اکثر واحدهای مذکور به خصوص در تهران شامل واحدهای لوکس و گران بوده و بخشی از آنها به‌خصوص در شهرستان‌های شامل واحدهای مسکن مهر است که جهت ناکارآمدی مدیران ذی‌ربط در زمان تعیین‌شده به اتمام نرسیده و با تأخیر قابل‌تأمل و با هزینه‌های بالایی به اتمام رسید و از این رو، از جرگه مسکن مهر که فلسفه آن قیمت تمام‌شده و ارزان‌قیمت بوده خارج‌شده است. این فعال ساخت‌وساز با بیان اینکه یکی از دلایلی که سرمایه‌گذاران حاضر نیستند تا ساختمان‌های مذکور را به بازار عرضه کنند، انتظار سود بیش ازحد و چند درصدی است که سال‌های قبل به آن عادت کرده‌اند، گفت: از این رو، این عده رضایتی برای سود متعارف 30 درصدی ندارند و آن را ضرر قلمداد می‌کنند که این مورد نیازمند کار فرهنگی خاص است تا بخش سرمایه‌داران حوزه مسکن بدانند که در قبال هم‌وطنان و هم‌میهنان خود وظایف و تعهداتی دارند و لذت صاحب سرپناه کردن مردم کمتر از به دست آوردن سودهای نجومی نیست.موذن گفت: در چنین شرایطی است که نمایندگان مجلس در پی یافتن راه‌حلی برای عرضه این واحدها به بازار هستند. البته قبلاً قانون مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرده‌اند که عملیاتی نشد و هم‌اینک نیز به دنبال تصویب اجباری و پلیسی این واحدهای هستند، اما باید بدانند که راه‌های مطلوب‌تری برای ایجاد انگیزه فروش این واحدها وجود دارد.رییس مستعفی سازمان نظام کاردانی ساختمان استان تهران بابیان اینکه چند راهکار حیاتی برای ایجاد انگیزه برای احتکار کنندگان مسکن می‌توان ارایه داد، گفت: در ابتدای امر باید پیگیری شود چرا قانون مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی نشده و به زبان ساده‌تر گلوگاه عدم اجرای این طرح چه بود؟ که بود؟ و کجا بود؟وی گفت: در گام بعدی باید به شبکه بانکی فشار وارد شود که چرا برای استرداد تسهیلات پرداختی (به‌خصوص تسهیلات ویژه) به این واحدها اقدام اساسی صورت نمی‌دهند. و چرا صرفاً به انباشت جریمه و تأخیر وام دل‌خوش کرده‌اند. چراکه بخشی از سرمایه‌های به‌کار گرفته‌شده برای احداث بخشی از واحدهای از همان منابع حوزه بنگاه‌داری بانک‌ها پرداخت‌شده است.
موذن افزود: ایجاد تسهیلات ویژه و ارزان برای افرادی که خانه‌های با سند اول را خریداری کرده‌اند. همچنین ایجاد مشوق‌های فرهنگی و اجتماعی برای عادت دادن سرمایه داران به سود کم و درنهایت ملزم کردن وزارت راه و شهرسازی به انجام وظایف قانونی خود شامل بررسی و ارایه پیشنهادهای کاربردی برای برون‌رفت از وضعیت ناهنجار بازار مسکن و رکود ساخت‌وساز.
در نطفه خفه می‌شود
در همین زمینه محمدعلی مهری، کارشناس ارشد شهرسازی گفت: چند روز پیش‌طرحی با عنوان اجبار کردن مالکان خانه‌های خالی برای اجاره دادن واحدهای مسکونی آنها از سوی تنی چند از نمایندگان مجلس مطرح شد، اما این طرح نمی‌تواند با موفقیت به اجرا برسد.وی افزود: از آنجا که نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی باید به اصل اسلامی محترم شمردن مالکیت توجه داشته باشند، پیگیری این طرح با قوانین موجود و اصول 46 و 47 قانون اساسی منافات دارد و عملاً نمی‌توانند برای این موضوع اجباری تعیین کنند.
مهری گفت: در اکثر شهرها خصوصاً کلان‌شهرها مسکن با مالکیت خصوصی متعلق به افرادی با دیدگاه‌های مختلف وجود دارند. برخی متعلق به افرادی هستند که صرفاً به عنوان سرپناه از آن استفاده می‌کنند و حاضر نیستند تحت هر شرایط و با هیچ قیمتی آن را بفروشند. برخی متعلق به افرادی است که نگاه سرمایه‌ای به آن دارند و در هر زمان که ملکشان افزایش قیمتی در پی داشته باشد می‌فروشند و یا به احسن تبدیل می‌کنند. خیلی از آنها هم متعلق به عشایر و روستاییانی است که علاوه بر ارزش‌افزوده سالیانه آن، با دریافت اجاره ماهانه نیز از آن منتفع می‌گردند. درواقع این قشر تأمین‌کننده حجم قابل‌توجهی از خانه‌های استیجاری برای شهرنشینان هستند.
اسلام مالکیت را محترم می‌شمارد
وی افزود: به‌هرحال گروه‌های مذکور مالکان مسکن شهری هستند و از دیدگاه اسلام و قانون اساسی مالکیت برای آنها محترم شمرده خواهد شد و این رابطه برای آنها محفوظ می‌ماند به‌گونه‌ای که منع دیگران را از انتفاع موجب شده است. این کارشناس مسکن عنوان کرد: هم‌اکنون اتفاق‌نظر بر این است که با همین خانه‌های موجود با توزیع عادلانه نسخه شفابخش مسکن پیچیده شود. برای تمام شهروندان متناسب با درآمد یا سایر شاخص‌های دیگر خانه وجود دارد هرچند که ممکن است برای قشر مستأجر در تأمین اجاره ماهیانه فشارها و مشکلاتی همراه باشد؛ اما باید این نسخه طوری باشد که اصول و چهارچوب منطقی، معقول و مقبولی داشته باشد.وی همچنین گفت: عده‌ای از خانه‌های خالی در سطح شهر به علت لوکس بودن و عدم اطمینان از مستأجر در نگهداری از آن، کرایه داده نمی‌شوند و یا اگر قرار است کرایه داده شوند در این بازار کنونی اجاره‌بهای کلانی بر روی آنها گذاشته می‌شود که پرداخت آن از توان قشر مستأجر خارج است. برخی هم به علت نداشتن امکانات کافی یا زیرساختی و دوری از سایر امکانات شهری خالی مانده‌اند مثل واحدهای برخی از مجتمع‌های مسکن مهر. فارغ از دو گروه مذکور برخی از خانه‌ها هم متعلق به عده‌ای است که با نگاه صرفاً کالای سرمایه‌ای خریداری‌شده‌اند. این فعال صنعت ساخت‌وساز عنوان کرد: مالکان آنها منتظر هستند در شرایط مناسب به قیمت‌های دلخواه خود، املاک خود را بفروشند و اعتنایی به اجاره ماهیانه به عنوان سود حاصله ندارند و خود را به عقد قرارداد اجاره که معمولاً یک‌ساله است مقید نمی‌کنند و هرلحظه که مشتری داشته باشند می‌توانند ملک خود را در معرض بازدید و متعاقب آن فروش قرار دهند. هرچند که وجود خانه‌های خالی و به عبارتی ذخیره یا اضافه تا قبل از گرانی چند ماه اخیر تا حدودی نقش تعادل بخشی به عرضه و تقاضا در بازار را به عهده داشت، به نحوی به عنوان عاملی بازدارنده در افزایش بیش‌ازحد قیمت‌ها برای فروشندگان و اجاره‌دهندگان ایفای نقش کند. ولی متأسفانه توفان گرانی این عامل را هم درنوردید.
طرح موفقی نخواهد بود
وی اظهار کرد: حال که دولت و نمایندگان به فکر جراحی و یا پانسمان این زخم افتاده‌اند، مناسب است طرح‌هایی باقابلیت‌های اجرایی و مناسب‌تری در این مسیر تصویب کنند و اثرات حقوقی طرح‌هایی مثل قرارداد اجاره دو یا چندساله و همین موضوع اجبار برای اجاره خانه‌های خالی را کارشناسی‌تر بررسی کنند و در فضایی بین کارشناسان و متخصصان موضوعی به‌صورت تضارب آرا بررسی کند تا برای تحقق اصل 31 قانون اصول 46 و 47 نقض نشود. اگر دولت یا مجلس حتی بتواند مالکان آن دسته از خانه‌های خالی که مطلوب رهن و اجاره هم هستند مجاب کند که خانه خود را اجاره دهند آن‌وقت چه مبلغ رهن و اجاره‌ای برای آن در نظر می‌گیرد؟با توجه به اینکه مبلغ رهن و اجاره بها به استثنای املاک متعلق به ادارات و ارگان‌ها که از سوی کارشناس دادگستری تعیین می‌شود در سایر املاک این قیمت‌ها به‌صورت کاملاً توافقی صورت می‌گیرد. وی گفت: قانون و اشخاص حقوقی هیچ نقشی در این میان ندارند. مطمئناً این طرح هم نمی‌تواند اثربخش باشد و مشکلات فراوانی در این مسیر وجود دارد؛ و بدون تردید این طرح در نطفه خفه خواهد شد.
مهری گفت: اگر دولت و نمایندگان محترم بخواهند در مسیر کم کردن مشکلات مردم در مبحث مسکن چاره‌ای اساسی بیندیشند، افزایش تسهیلات مسکن با بازپرداخت طولانی‌تر و سود کمتر یا ارایه تسهیلات مضاربه‌ای یک‌ساله با کمترین سود به عنوان رهن برای مستأجران و یا پرداخت یارانه‌ها، تکمیل واحدهای ساخته‌شده مسکن مهر و تأمین زیرساخت‌ها و سایر امکانات رفاهی و خدماتی برای این زیستگاه‌ها و ورود جدی به طرح بازآفرینی شهری راهکارهای مناسب‌تری هستند. عملی ساختن این موارد می‌تواند در ساختار تأمین مسکن اقدامی اساسی باشد.
