راهکارهای اتاق تعاون ایران برای برون رفت بخش مسکن از رکود

گروه بنگاه‌ها    

اقتصاد، به چهار بخش اصلی صنعت، کشاورزی، خدمات و بخش ساختمان و مسکن تقسیم می‌شود، سوال اساسی این است که کدام بخش موتور محرک اقتصاد است و خاصیت پیشرانی دارد، تا بتواند بخش‌های دیگر را به حرکت درآورد؟!

به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی اتاق تعاون ایران، براساس این گزارش مواردی از جمله کم کردن قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن، تبدیل واسطه‌های مالکیتی در فرایند تولید به واسطه‌های مدیریتی، تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه جهت پوشش ۸۰ درصدی هزینه‌های ساخت مسکن، بهره‌مندی از منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض برای دهک‌های درآمدی یک و دو، استفاده از فناوری‌های نوین صنعتی‌سازی و ساخت مسکن، کنترل سوداگری در بازار مسکن، ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن، توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی، ضرورت ایجاد پیوند مناسب و اثربخش بین بخش مسکن و مراکز علمی و دانشگاهی و در نهایت ارزیابی فنی جهت تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و زیرساخت‌های مورد نیاز مواردی است که اتاق تعاون از آنها به عنوان شاه‌کلید حل مشکل رکود در بازار مسکن نام برده است.

  راهکارهای اتاق تعاون ایران برای

برون رفت بخش مسکن از رکود

اقتصاد، به چهار بخش اصلی صنعت، کشاورزی، خدمات و بخش ساختمان و مسکن تقسیم می‌شود، سوال اساسی این است که کدام بخش موتور محرک اقتصاد است و خاصیت پیشرانی دارد، تا بتواند بخش‌های دیگر را به حرکت درآورد. اگر اقتصاد را به قطاری تشبیه کنیم، بخش‌های مختلف، واگن‌های آن را تشکیل می‌دهند. لکوموتیو این قطار، آن بخش است که قابلیت کشندگی و پیشرانی دارد و باعث به حرکت درآمدن سایر بخش‌ها می‌گردد، که با به حرکت درآمدن آنها، افزایش نرخ اشتغال و رشد اقتصادی اتفاق می‌افتد. متخصصان حوزه اقتصاد، مسکن را پیشران اقتصاد عنوان می‌دارند. اساساً دولت باید حمایتهای خود را بر بخش پیشران اقتصاد قرار دهد تا با حرکت آنها، سایر بخش‌ها رونق گرفته و شاخص‌های رشد اقتصادی و اشتغال افزایش پیدا کند.

  راهکارهای خروج بخش مسکن از رکود

کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن:  طی دهه‌های گذشته اتخاذ سیاستهای سلیقه‌ای، در کنار نبود سیاست اصولی زمین شهری، منجر به افزایش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن شده است. این سهم در کشور طی دو دهه اخیر، بین ۴۰ تا ۵۰ درصد بوده است که این میزان تقریباً دو برابر کشورهای موفق در بخش مسکن است. مطالعات انجام شده نشان می‌دهد که همواره افزایش قیمت مسکن، از افزایش قیمت زمین شروع شده است نه عکس آن. در راستای کاهش قیمت مسکن، ضرورت کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده تا رقم ۲۰ درصد هزینه نهایی تولید مسکن، وجود دارد. این سیاست با توجه به موجودی زمین کشور با روش‌های مختلفی قابلیت اجرا دارد. منابع زمین شهری در کشور به سه دسته زیر تقسیم می‌شوند:

۱- اراضی واقع در نواحی شهری

۲- اراضی واقع در بافت‌های فرسوده شهری

۳- اراضی واقع در سکونتگاه‌های جدید مانند شهرها و شهرک‌های جدید

  تبدیل واسطه‌های مالکیتی در فرآیند تولید به واسطه‌های مدیریتی

همواره از حضور واسطه‌ها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخش‌های اقتصادی کشور یاد می‌شود. این در حالی است که نقش مدیریتی واسطه‌ها، در ازای کار مشخص برای اقتصاد، مفید و در عوض نقش مالکیتی واسطه‌ها به دلیل افزایش قیمت نهایی برای مصرف کننده، مخرب است. در شرایط کنونی اقتصاد کشور قیمت نهایی مسکن نوساز بر اساس بازار و متناسب با قیمت مسکن‌های موجود ارزش‌گذاری می‌شود. بنابراین در صورتی که مالک زمین و ساختمان یکی باشد به دلیل انحصاری که به واسطه مالکیت به وجود می‌آید، قیمت مسکن‌های موجود بر اساس بازار تعیین می‌شود نه بر اساس هزینه تمام شده آن. سیاست مذکور، واسطه‌های مالکیتی را از چرخه تولید حذف کرده و منفعت حاصل از این اقدام را نصیب تقاضاهای مصرفی می‌کند زیرا در شرایط فعلی، خریداران مسکن مجبورند خانه‌های ساخته شده را خریداری کنند ولی در صورتی که مصرف کنندگان مالک باشند و تولیدکنندگان تنها به عنوان واسطه مدیریتی به ایفای نقش پیمانکاری و مدیریت پروژه‌ها بپردازند، فرصت بهره مندی از ارزش افزوده حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت به مصرف کننده منتقل می‌شود که این امر باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کنندگان می‌شود. انتقال ارزش افزوده حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت به مصرف کننده نهایی، روح اصلی حاکم بر مفهوم تعاون و تعاونی در فرآیند تولید است که در این سیاست مورد توجه قرار گرفته است. تجربیات سایر کشورها نشان داده است که به کارگیری توسعه گرها توسط نهادهای عمومی غیر دولتی در فرآیند مدیریت تولید مسکن می‌تواند منجر به کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کنندگان شود. اتخاذ سیاست خرید تضمینی در فرآیند تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی تسهیل کننده اجرای این سیاست است.

 تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه جهت پوشش۸۰ درصد از هزینه‌های ساخت مسکن

یکی از سیاست‌های تکمیلی در کنار دو سیاست اجرایی فوق، سیاست تأمین تسهیلات ساخت در بخش مسکن است. ضروری است این تسهیلات، به گونه‌ای باشد که بتواند ۸۰ درصد از هزینه ساخت واحدهای مسکونی را پوشش دهند. این وام ساخت در زمان فروش واحدهای مسکونی به صورت فروش اقساطی به متقاضی منتقل می‌شود. برای متقاضیان، قرض الحسنه بودنِ نرخ سود تسهیلات ساخت واحدهای مسکونی و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام دارای مطلوبیت است. نکته مهم این سیاست اجرایی، تخصیص تسهیلات بانکی جهت تولید و عرضه مسکن است که باعث ایجاد رونق غیر تورمی در این بخش می‌گردد؛ در شرایطی که تقاضای مسکن بیش از عرضه آن است، چنانچه تسهیلات بانکی خرید مسکن به خریداران تعلق گیرد، قیمت مسکن در بازار افزایش خواهد یافت اما اگر در این شرایط تسهیلات بانکی در جهت تأمین هزینه ساخت واحدهای مسکونی تخصیص یابد با توجه به وجود ظرفیت خالی در واحدهای تولیدکننده مصالح ساختمانی و وجود نیروی کار در بازار و به دلیلِ افزایش تولید و عرضه مسکن، شاخص بهای مسکن و به تبعِ آن تورم عمومی کاهش خواهد یافت، جذب سرمایه‌گذاری خارجی نیز می‌تواند در روند اجرای طرح‌های توسعه‌ای مسکن و فعالیت‌های عمرانی اثربخش باشد.

  بهره مندی از منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض برای دهک‌های درآمدی ۱ و ۲

دهک‌های پایین درآمدی جامعه به دلیل شرایط بسیار بد اقتصادی حتی در صورت فراهم شدن فرصتهای زمین صفر، ارزش افزوده حاصل از ساخت و تسهیلات قرض الحسنه منابع بانکی، قادر به پرداخت مابقی هزینه ساخت واحد مسکونی نخواهند بود، لذا ضروری است سازمان‌ها و نهادهای متولی دهک‌های پایین درآمدی جامعه مانند کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی، بخش مناسبی از منابع و دارایی‌های خود را صرف اعطای کمک‌های بلاعوض جهت خانه‌دار شدن خانوارهای تحت تکفل خود کنند، تا از طریق تأمین مسکن محرومان گامی جدی در ریشه کنی فقر بردارند. همچنین می‌توان از ظرفیت خیرین جهت خانه‌دار شدن دهک‌های پایین درآمدی جامعه بهره جست.

حداقل فرصت‌های مورد نیاز جهت تأمین مسکن هر یک از دهک‌های درآمدی شامل چهار بخش ۱- تخصیص زمین به هزینه صفر ۲- ارزش افزوده حاصل از ساخت ۳- تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش۸۰ درصد هزینه ساخت مسکن ۴- استفاده از منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض است.

دهک‌های درآمدی به تناسب با بهره مندی از این فرصت‌ها می‌توانند صاحب مسکن متناسب با نیاز خود شوند، دهک‌های ۹ و ۱۰ درآمدی تنها با بهره مندی از فرصتِ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، به راحتی مسکن متناسبِ خود را تأمین می‌کنند.

دهکهای ۷ و ۸ درآمدی عموماً صاحب زمین مسکونی هستند یا توانایی خرید آن را دارند. این افراد با بهره مندی از دو فرصتِ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش۸۰ درصد هزینه ساخت مسکن، می‌توانند مسکن متناسب با نیازِ خود را تأمین می‌کنند. دهک‌های ۳ و ۴ و ۵ و ۶ درآمدی با بهره مندی از سه فرصتِ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش۸۰ درصد هزینه ساخت مسکن و تخصیص زمین با هزینه صفر، توانایی تأمین مسکن متناسب با نیاز را به دست می‌آورند. دهک‌های ۱ و ۲ درآمدی با بهره مندی از ۴ فرصتِ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش۸۰ درصد هزینه ساخت مسکن، تخصیص زمین به هزینه صفر و استفاده از منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض، می‌توانند مسکن متناسب با نیاز خود را تأمین کنند.

  استفاده از فناوری‌های نوین

و صنعتی سازی ساخت مسکن

 صنعتی سازی سرعت انجام کار را افزایش می‌دهد و این افزایش سرعت دوره بازگشت سرمایه را کوتاه کرده و سرمایه‌گذار را به سرمایه‌گذاری در این بخش تشویق می‌کند. صنعتی سازی، افزایش چشمگیر بهره وری را به دنبال خواهد داشت. خانه‌های ساخته شده با استفاده از این روش، مقاومتر هستند و اتلاف انرژی بسیار کمتر از روش‌های غیر صنعتی است.

  کنترل سوداگری در بازار مسکن

سوداگری در بازار زمین و مسکن عبارت است از سرمایه‌گذاری در خرید و فروش صرفِ ملک جهت کسب سود. این سرمایه‌گذاری مخرب را می‌توان از علل اصلی کاهش سرعت گردش سرمایه در فرآیند تولید مسکن، طولانی شدن فرآیند ساخت، افزایش قیمت مسکن و در نهایت کاهش عرضه مسکن به بازار مصرف دانست. مسکن شهری به عنوان یک کالای ویژه با خواصی نظیر ناهمگن بودن، غیر قابل جانشینی و غیر قابل جابه‌جایی بودن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تأثیرات بیرونی و متقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و مانند آن، منجر به این شده است که همواره به‌شدت تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد. حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری با توجه به غیر قابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن می‌شود. از سوی دیگر وجود تورم در بازار زمین کشور که در دوره‌های رونق تورمی افزایش می‌یابد، منجر به جذب سرمایه‌های سرگردان و سوداگران به بازار زمین و مسکن می‌شود. عدم کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری از سوی دولت‌ها حتی در شرایط عرضه مناسب آن، می‌تواند سیاست‌های دولت را در تأمین مسکن متناسب با نیاز گروه‌های هدف، ناکارآمد سازد. همچنین نبود سیاست‌های کنترلی در بخش مسکن منجر به افزایش جذابیت خرید و فروش زمین و مسکن نسبت به تولید و عرضه مسکن خواهد شد. تجربه اکثر قریب به اتفاق کشورهای موفق در حل مشکل مسکن نیز نشان می‌دهد که همواره به منظور اثربخشی سیاست‌های اتخاذ شده برای تأمین مسکن گروه‌های هدف جامعه، اجرای سیاست‌های کنترل کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن از طریق افزایش هزینه سوداگری در دستور کار قرار دارد.

  ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن

 ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن از دیگر سیاست‌هایی است که بستر کنترل سوداگری در بازار مسکن را فراهم می‌کند. این سیاست علاوه بر اینکه زیرساخت اجرای سیاست‌های مالیاتی به شمار می‌آید، به دلیل ایجاد شفافیت منجر به کاهش تقاضاهای سرمایه‌ای مخرب و سوداگرانه در بازار زمین و مسکن می‌شوشد. برای این منظور می‌توان اقدام به ایجاد یک سامانه شفاف اطلاعات املاک در کشور کرد. سامانه اطلاعات املاک کشور، سامانه‌ای اطلاعاتی است که اطلاعات مرتبط با مالکیت، ارزش و کاربری املاک به همراه مشخصات فیزیکی آنها نظیر مشخصات فنی و جغرافیایی را در یک پایگاه داده جمع آوری می‌کند.

  توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی

بافت فرسوده شهری به بلوک‌هایی اطلاق می‌شود که سه شرط ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی را دارا باشند که به سه دسته ۱- بافت‌های دارای میراث فرهنگی ۲- بافت‌های شهری (فاقد میراث فرهنگی) و ۳- بافت‌های حاشیه‌ای (سکونت‌گاه‌های غیررسمی) تقسیم می‌شوند. در مجموع حدود ۷۲ هزار هکتاربافت فرسوده در ۴۹۸ شهر کشور وجود دارد، این عرصه شامل ۱۵ درصد مساحت کشور و حدود ۲۵ درصد جمعیت شهری کشور را در بر می‌گیرد، همچنین بر اساس آمار سازمان برنامه و بودجه، استان تهران دارای حدود ۲۵ درصد بافت فرسوده است. توجه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمدی شهری می‌تواند علاوه بر ایجاد رونق در بخش مسکن، باعث کاهش آسیب پذیری در برابر مخاطرات طبیعی و افزایش ایمنی شهری گردد. توجه به ظرفیت سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی با ایجاد ارزش افزوده مناسب، می‌تواند اجرای سیاست‌های توسعه‌ای و بازسازی در بافت‌های فرسوده را تسریع نماید.

  ضرورت ایجاد پیوند مناسب و اثر بخش بین بخش مسکن و مراکز علمی و دانشگاهی

مراکز دانشگاهی در سطح تحصیلات تکمیلی (فوق لیسانس و دکتری) هر ساله اقدام به جذب دانشجو می‌نماید، لذا باید سازوکار دقیق جهت استفاده از این ظرفیت علمی به منظور برون رفت از مشکلات حوزه مسکن طرح‌ریزی گردد، انجام تحقیقات مشترک بین مراکز دانشگاهی و دستگاه‌های متولی حوزه مسکن و خدمات مهندسی می‌تواند گامی موثر در حل مشکلات این حوزه ایفا نماید.

  ارزیابی فنی جهت تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و زیر ساخت‌های مورد نیاز

طرح مسکن مهر، طی سالیان گذشته، اجرایی شده است که بخشی از این پروژه، به دلیل نبود منابع مالی و عدم وجود زیرساختهای مورد نیاز و یا بدلیل جانمای غلط، بصورت غیر فعال، رها سازی شده و سرمایه‌های متقاضیان در این پروژه‌ها، بلوکه شده که باعث اعتراضات آنها شده است، لذا ضرورت دارد این موضوع به دو طریق بررسی و پاسخ مناسب داده شود، در گام نخست پروژه‌های باقیمانده، از نظر جانمایی و فنی مورد بررسی واقع شده و اگر به دلایل فنی غیر قابل اجرا است، زمین و یا واحدهای مسکونی جایگزین به متقاضیان معرفی شود و در صورتی که پروژه از نظر فنی قابل اجرا است، با تزریق منابع مالی کافی، پروژه‌های از نظر ساخت بنا و زیرساخت‌های مورد نیاز، تکمیل و پایان پذیرد.