سرنوشت مسکن پس از تخلیه التهاب ارز

گروه راه و شهرسازی    شهلا روشنی

تازه‌ترین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن تهران طی6 ماهه نخست سال جاری، حکایت از آن دارد که شمار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 74 هزار و 900 واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 12.1 درصد کاهش داشته است.

همچنین در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده در بنگاه‌های شهر تهران، ‌6 میلیون و 750 هزار تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال96، 50.5 درصد افزایش‌یافته است.

آمار بانک مرکزی درباره حجم معاملات و قیمت‌ها در بازار مسکن طی 6 ‌ماهه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته نشانگر آن است که در نیمه اول سال جاری همگام با کاهش 12.1 درصدی قراردادهای امضاشده شاهد افزایش 50.5 درصدی قیمت‌ها بودیم.

بررسی این آمارها حاکی از آن است که قراردادهای خرید و فروش با افزایش قیمت‌ها روندی نزولی را طی کرده‌اند و اگرچه روند صعودی قیمت‌ها در مردادماه تقریباً ثابت مانده اما روند کاهشی حجم معاملات در مرداد و شهریور ماه ادامه داشته است که به معنای بازگشت رکود تورمی به بازار مسکن است.

  2 راه‌حل وضعیت کنونی مسکن

در همین رابطه، منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه مطالعات میدانی نشان از فروکش معاملات در 6 ماه دوم سال را می‌دهد، گفت: البته عطش خرید و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن از سوی هر دو طیف مصرف‌کننده و سرمایه‌گذاران، همچنان پابرجا است به گونه‌ای که در پی فرصتی هستند تا با ایجاد شرایط مناسب به بازار مسکن ورودی دوباره داشته باشند.

غیبی گفت: مصرف‌کنندگان واقعی در حال رصد بازار و تثبیت نسبی بازار مسکن هستند و سرمایه‌گذاران با اولویت سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی از جمله ارز و سکه و طلا و ... منتظر اشباع و تثبیت بازارهای موازی هستند تا به بازار مسکن ورود پیدا کنند.

وی با بیان اینکه دو راه‌حل برای این دو طیف متصور است، گفت: برای مورد اول، مصرف‌کنندگان واقعی باید مورد حمایت تسهیلاتی و فروش‌های لیزینگی و اعطای امتیازهای دولتی قرار گیرند تا در پی فروکش بازار ارز بتوانند با اندوخته خود به بازار خرید ورود پیدا کنند.

غیبی در خصوص گزینه دوم گفت: مدیریت بازار سوداگری راهکار دوم است. به گونه‌ای که باید ساز و کاری ایجاد شود تا تعداد خرید و فروش ملک از سوی سرمایه‌گذاران ملکی با محدودیت سالانه مواجه شود .

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: جز موارد ذکرشده، درباره پیش‌بینی بازار مسکن در نیمه دوم سال باید گفت، در صورتی ‌که شاهد فروکش کردن التهابات ارزی و متعادل شدن اقتصاد ملی باشیم، می‌توان امیدوار بود که قیمت مسکن در شش ماه آتی روند تثبیتی به خود بگیرد .

وی درنهایت گفت: در غیر این صورت، انتظار افزایش کاذب و هیجانی قیمت ملک نیز به‌مانند سایر متغیرهای اقتصادی دور از ذهن نیست.

  تداوم افزایش قیمت مسکن؟

همچنین علی‌اصغر بدری، مدیرعامل موسسه مطالعات شهر و اقتصاد با بیان اینکه اگر شرایط کنونی کشور حتی بحرانی نشود، کماکان شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود .

بدری گفت: در حال حاضر بازار مسکن درگیرو‌دار سه مساله نهاده‌های تولید در صنعت ساختمان، افزایش شاخص قیمت و گذر نقدینگی از بانک‌ها است .

وی در خصوص گزینه نهادهای ساختمانی گفت: در حال حاضر، قیمت نهادهای خارجی حدود 4 برابر و قیمت نهادهای تولید داخلی حدود 40 تا 60درصد رشد داشته پس قیمت مسکن نیز با رشد روبه‌رو خواهد شد .

بدری در خصوص رشد شاخص عمومی قیمت‌ها نیز گفت: در حال حاضر تورم بخش‌های مختلف جامعه را تحت تأثیر قرار داده است.

مدیرعامل موسسه مطالعات شهر و اقتصاد در خصوص گذر نقدینگی از بانک‌ها گفت: در چندماهه اخیر تمامی نقدینگی‌ به سمت‌وسوی بازار سکه، ارز و بورس رفته که البته این بازارها دیگر کشش این حجم از نقدینگی‌ها را ندارند. وی گفت: بنابراین در چندماهه آینده شاهد گذر این نقدینگی از بازارهای سه‌گانه ارز، بورس و سکه به سمت بازار مسکن خواهیم بود .

بدری در نهایت گفت: هم‌اکنون بازار مسکن در وضعیت خطرناک رکود قرار دارد .

  فرصت ازدست‌رفته خرید

در همین رابطه جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه متأسفانه بازار مسکن از ابتدای سال جاری با افزایش قیمت فزاینده‌ای روبه‌رو شده است، گفت: در حال حاضر، متقاضیان خرید مسکن در شوک حاصل از جهش ناگهانی قیمت مسکن به سر می‌برند. بسیاری از افراد هنوز امیدوار هستند که قیمت مسکن پایین بیاید تا بتوانند با اندوخته مالی که طی چند سال اخیر پس‌انداز کرده‌اند و همچنین فرا رسیدن موعد دریافت تسهیلات بانکی خود بتوانند واحد مسکونی را خریداری کرده و از مستأجری رهایی یابند.

جلال صباغ افزود: در حال حاضر بر اساس آمارهای بانک مرکزی، قیمت مسکن حدود 70 درصد رشد داشته که متأسفانه فشار آن تنها بر دوش مستأجران و اقشار کم‌درآمد است .

این کارشناس مسکن گفت: در حال حاضر مسکن، بیش ‌از حد رشد کرده و نقدینگی‌ مردم به‌شدت افت داشته است و در حال حاضر با پولی که قشر متوسط در دست دارند، به‌طور کلی شرایط خرید مسکن برای آنها از بین رفته و حداکثر کاری که می‌توانند با پول خود انجام دهند، این است که بتوانند خانه نسبتاً مناسبی را اجاره کنند.

وی همچنین دلیل این رشد قیمت را ناشی از تورم و رشد کاذب قیمت‌های ارز و دلار دانست و گفت: بر اساس آخرین آمار مرکز آمار ایران، نرخ تورم کشور در مناطق شهری و روستایی در یک سال منتهی به شهریورماه سال جاری معادل 11.3 درصد بوده که این میزان تورم در مناطق شهری بالای 11.4 درصد و در روستایی 10.7درصد بوده است.

وی گفت: این موضوع به ‌وضوح نشان می‌دهد هزینه خورد و خوراک در مناطق شهری در سال جاری نسبت به سال قبل با رشد بالایی روبه‌رو بوده است و متأسفانه به علت گرانی کالاهای مصرفی هزینه بخش اجاره و مسکن نیز به‌شدت افزایش داشته است.

صباغ گفت: اما با توجه به اینکه در شرایط فعلی توانایی قشر متوسط و کم‌ درآمد جامعه برای خرید مسکن کمتر از قبل شده است، واقعیت آن است که مسکن دیگر بیش از این ظرفیت رشد قیمت‌ها را ندارد. همان‌طور که افت معاملات مسکن در دو ماه اخیر، گواهی بر این موضوع است.

این کارشناس مسکن گفت: آنچه مسلم است، افزایش غیرمعقول قیمت مسکن یا هر کالای دیگری موجب رکود می‌شود. بر این اساس، وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی از بازگشت مجدد رکود به این بازار است. چراکه در حال حاضر قیمت مسکن واقعی نیست و افزایش قیمت‌ها کاملاً نامتعارف بوده و همین موضوع باعث کاهش شدید معاملات مسکن شده است.

وی گفت: بنابراین به‌رغم گفته‌های بسیاری از کارشناسان که مدعی هستند قیمت مسکن نیز در نیمه دوم سال جاری افزایش پیدا خواهد کرد، این بخش دیگر ظرفیت افزایش قیمت‌ها را ندارد.

وی گفت: بنابراین در شرایطی که نشانه‌ها حاکی از بروز رکود تورمی در بازار مسکن است، کارشناسان مسکن بر این باورند که احتمال شکست قیمت‌ها در نیمه دوم سال جاری وجود دارد.

  مسکن نیازمند تدابیر اورژانسی

پارسا گوهری، دبیر کمیسیون مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون ایران نیز با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن بر هیچ‌کس پوشیده نیست، گفت: به نظر می‌رسد بازار مسکن نیازمند تدابیر اورژانسی و فوری است چرا مشکل مسکن در آینده نزدیک به یک بحران بزرگ تبدیل خواهش شد .

وی گفت: افزایش چند برابری قیمت مسکن در طی چندماهه اخیر مساله کوچکی نیست که به‌صورت ساده از آن عبور کنیم و نیاز است در این خصوص چاره‌اندیشی داشته باشیم . گوهری گفت: راه‌کارهایی به‌مانند توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری می‌تواند راهکار فوری در وضعیت کنونی باشد .

وی گفت: درمجموع حدود ۷۲ هزار هکتار بافت فرسوده در ۴۹۸ شهر کشور وجود دارد، این عرصه شامل ۱۵ درصد مساحت کشور و حدود ۲۵ درصد جمعیت شهری کشور را در برمی‌گیرد، همچنین بر اساس آمار سازمان برنامه‌ و بودجه، استان تهران دارای حدود 25 درصد بافت فرسوده است.

دبیر کمیسیون مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون ایران گفت: بنابراین توجه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمدی شهری می‌تواند علاوه بر ایجاد رونق در بخش مسکن، باعث کاهش آسیب‌پذیری در برابر مخاطرات طبیعی و افزایش ایمنی شهری شود.

  3 بحران مسکن در آینده نزدیک

حمید رضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز نیز با بیان اینکه در ماه‌های آینده شاهد رکود بیشتر بازار مسکن خواهیم بود، گفت: در حال حاضر قشر مصرف‌کننده فاقد توان مالی و قشر سرمایه گذار فاقد انگیزه برای سرمایه‌گذاری است. وی گفت: در حال حاضر، بخش بزرگی از ساخت‌وساز کشور به چند علت افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد تورم عمومی کشور و عدم اطمینان به آینده نزدیک به‌صورت نیمه تعطیل درآمده است. بنابراین در سال‌های آینده شاهد سه بحران قیمتی، عرضه و تقاضا در بخش مسکن خواهیم بود. این کارشناس ساخت ‌و ساز گفت: بر این اساس، این راهکارها را می‌توان از طریق تسریع در نوسازی احیای بافت‌های فرسوده و به عبارتی اجرای طرح بازآفرینی شهری، اعطای تسهیلات مناسب با نرخ سود پایین و نرخ اقساط متناسب با توان مالی مردم، تولید و عرضه مسکن و تسهیل در ساخت‌وساز با حمایت از سازندگان مسکن، فراهم کردن امکانات و خدمات لازم برای زندگی در شهرهای کوچک و روستاها برای جلوگیری از مهاجرت ساکنان این مناطق به کلان‌شهرها، سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن، چاره‌اندیشی برای تعدیل بازار اجاره‌بها از طریق ساخت خانه‌های اجاره‌ای دنبال کرد.

  رشد قیمت یک‌ماهه به‌اندازه چند سال

فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن نیز با بیان اینکه افزایش قیمت‌ها در سال جاری بسیار بهت‌انگیز بود، گفت: مگر می‌شود بازار مسکن در یک‌ماهه به‌اندازه چند سال با رشد قیمتی روبه‌رو شود و همه تنها نظاره‌گر ماجرا باشیم .

وی گفت: البته بخشی از این افزایش قیمت‌ها ناشی از افزایش قیمت ارزهای خارجی بود، این مورد باعث شد در یک ماه شاهد رشد 9 درصدی در بازار مسکن و رشد غیرطبیعی قیمت مسکن باشیم .

وی گفت: بنابراین قیمت‌های کنونی فاقد اعتبار رسمی است .

   مسکن در انتظار تورم عمیق‌تر

در همین رابطه، ایرج رهبر، نایب‌رییس کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه ریزش قیمت بازار مسکن فاقد تئوری صحیح است، گفت: در حال حاضر تمام وجوه اقتصادی کشور در حال رشد قیمت است و بدون تردید بازار مسکن نیز با رشد عمومی با رشد روبه‌رو خواهد شد . وی گفت: از این رو، با اطمینان می‌توان گفت تا پایان سال شاهد کاهش یا ریزش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود مگر اینکه اقتصاد کلان کشور با ریزش روبه‌رو شود .

رهبر گفت: با توجه به افزایش قیمت واحد مسکونی، توان خرید بخش مصرفی کاهش‌یافته و تقاضای مصرفی شروع به خروج از بازار کرده، اما حضور هرچند متزلزل تقاضای سرمایه‌ای در این بازار همچنان ادامه دارد.

نایب‌رییس کانون انبوه‌سازان بابیان اینکه در ماه‌های آینده شاهد دو گزینه برای مسکن خواهیم بود، گفت: این دو گزینه شامل رکود تورمی شدید است. یعنی رکود و تورم به‌طور همزمان.

رهبر بابیان اینکه در طی ماه‌های اخیر رشد قیمت مسکن نزدیک به طنز بود گفت: رشد قیمت 9 درصدی در عرض یک ماه هیچ توجیه علمی به‌جز رشد کاذب ندارد .

وی گفت: در 6 ماهه آینده سال شاهد رکود عمیق همراه با عدم ریزش قیمت‌ها خواهیم بود.

  2 حرکت مهم انبوه‌سازان

در همین راستا علی بمانی، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان با بیان اینکه در ماه‌های آتی شاهد توقف افزایش قیمت بازار مسکن خواهیم بود، گفت: در حال حاضر رشد قیمت مسکن به‌واسطه دلار 16 هزار تومانی است.در حالی‌ که نرخ واقعی دلار 8 تا 9 هزار تومان است. بنابراین قیمت‌های کنونی دارای قیمت کاملاً غیرواقعی و کاذب است .

بمانی گفت: هم‌اکنون قیمت‌ها به‌اندازه‌ای بالاست که معاملات بازار مسکن با چالش روبه‌رو شود .

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان گفت: هم‌اکنون بازار مسکن در تمامی شهرها با کاهش معاملات روبه‌رو بوده و فاقد خریدار واقعی است . وی گفت: به‌هر روی در ماه‌های آتی شاهد دو حرکت مهم از سوی انبوه‌سازان خواهیم بود .حرکت اول مربوط به عرضه تخفیف‌های متعدد برای افزایش مشتریان واقعی و گام دوم ورود این افراد به ساخت‌وسازهای ارزان‌قیمت و کوچک متراژ است. چرا که اعضای این صنف تحمل بیشتر از این برای بلوکه شدن دارایی و مشتری یابی ندارد .