پایداری رکود تورمی مسکن پس از تثبیت اقتصاد

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

بازار مسکن از نخستین روزهای نیمه دوم سال گذشته جان تازه‌ای گرفت، حجم معاملات هر ماه نسبت به ماه قبل رشد می‌کرد و قیمت‌ها هم با شیب ملایم افزایش می‌یافت؛ شرایط تا دی ماه به خوبی پیش رفت و کارشناسان امیدوار بودند که دوره رونق ادامه‌دار باشد اما از دی ماه و با افزایش نوسانان نرخ ارز قیمت واحدهای مسکونی به صورت محسوس افزایش یافت و با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، معاملات تقریبا متوقف شد.

در فروردین ماه سال جاری هم بازار مسکن همچنان در خواب بود اما در اردیبهشت ماه ورق برگشت و رکورد شش ساله بازار مسکن در بخش قیمت شکسته شد و از سوی دیگر حجم معاملات هم رشد خوبی را تجربه کرد. البته این وضعیت تداوم نداشت و از خرداد تا شهریور ماه، قیمت‌ها افزایش و به تبع آن معاملات کاهش یافت، وضعیتی که به نظر می‌رسد در مهرماه و ماه‌های آتی هم ادامه یابد.

در این میان، نگاهی به وضعیت بازار مسکن طی یکسال گذشته می‌تواند دلایل تغییرات بازار و حرکت از دوره رکود به رونق را شفاف‌سازی کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن به‌شدت تحت تاثیر عوامل بیرونی و به ویژه نوسانات نرخ ارز است و تا زمانی که بازار ارز رنگ ثبات را به خود نبیند، نمی‌توان وضعیت بازار مسکن را پیش بینی کرد اگرچه با کنترل نوسانات نرخ ارز هم، بازار مسکن همچنان با توجه به تاثیر عوامل درونی یعنی عدم تعادل میان عرضه و تقاضا ناشی از تحولات بیرونی این بازار، شاهد افزایش قیمت طی ماه‌های آتی خواهد بود.

نگاهی به کاهش حدود 50 درصدی حجم پروانه‌های صادرشده برای ساخت و ساز طی 5 سال گذشته و انباشت تقاضای مصرفی در بازار به خوبی از عدم تعادل میان عرضه و تقاضا حکایت دارد. البته می‌توان امیدوار بود که درصورت کنترل نوسانات نرخ ارز و شاخص‌های کلان اقتصادی، بازار مسکن وضعیت قابل پیش بینی‌تری را در پیش بگیرد. زیرا عدم تعادل میان عرضه و تقاضا به عنوان عاملی درونی تاثیر پررنگی مانند عوامل بیرونی نخواهد داشت.  بنابراین انتظار می‌رود که قیمت‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های آتی با شیب ملایم افزایش یابد و حجم معاملات هم به دلیل کاهش قدرت خرید مردم روندی نزولی را سپری کند. یعنی تا پایان سال شاهد رکود تورمی در بازار مسکن خواهیم بود وضعیتی که می‌تواند در بازار مسکن سال آتی هم ادامه یابد.

  عدم پیش بینی‌پذیری بازار مسکن

معاون وزیر راه و شهرسازی که پیش از آغاز سال 97 پیش بینی کرده بود که قیمت مسکن در سال جاری براساس نرخ تورم تغییر می‌کند و حداکثر شاهد 2 درصد رشد قیمت‌ها بیش از نرخ تورم هستیم، پس از افزایش افسارگسیخته مسکن اعلام کرد که پیش بینی وضعیت بازار مسکن در وضعیت موجود اقتصادی چندان منطقی به نظر نمی‌رسد. او همچنین در گفت‌وگو با روزنامه «تعادل» می‌گوید: در اقتصاد کلان کشور با عدم قطعیت روبرو هستیم و نمی‌توان اظهارنظری درباره شاخص‌های کلان اقتصادی داشته باشیم.

مظاهریان می‌افزاید: باتوجه به اینکه بخش مسکن متاثر از اقتصاد کلان کشور است، بنابراین نمی‌توان درباره آینده وضعیت بازار مسکن پیش بینی درستی داشت.

او ادامه می‌دهد: باید در انتظار ثبات در شاخص‌های کلان اقتصادی باشیم و پس از این مرحله می‌توان درباره بازار مسکن اظهارنظر کرد.

به گفته معاون وزیرراه و شهرسازی، نوسانات نرخ ارز و تلاطم‌های اقتصادی، تاثیر چشمگیری بر بازار مسکن داشت به عنوان نمونه، قدرت پوشش دهی صندوق پس انداز مسکن یکم به‌شدت کاهش یافت.

مظاهریان ادامه می‌دهد: درحالی که پیش از آغاز نوسانات نرخ ارز و افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، تسهیلات مربوط به صندوق پس انداز مسکن یکم 45 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌داد و این سهم در شهرهای کوچک حدود 80 درصد بود با تغییر درشاخص‌های کلان اقتصادی و افزایش قیمت مسکن، شاهد کاهش پوشش دهی صندوق پس انداز مسکن یکم برای تأمین هزینه خرید یک واحد مسکونی بودیم.

او اضافه می‌کند: با توجه به کاهش پوشش دهی تسهیلات مسکن سیاست‌گذاران یا باید سقف تسهیلات را افزایش دهند یا با ارایه خدماتی جدید، افراد بیشتری از تسهیلات خرید مسکن استفاده کنند.

   ورود مسکن به فاز رکود تورمی

مدیر علمی طرح جامع مسکن هم از وضعیت نامناسب بازار مسکن در آینده می‌گوید، او در گفت‌وگو با «تعادل»

نوسان نرخ ارز و تاثیرآن بر وضعیت آینده مسکن، اظهار می‌کند: مسکن وارد رکود تورمی شده و وضعیت بازار مسکن متناسب با افزایش قیمت ارز و هزینه تمام شده ساخت و ساز رشد کرده است.فردین یزدانی می‌افزاید: بازار مسکن در وضعیت خوبی نیست و وارد رکود تورمی شده و بعید است از این حالت خارج شود.

او ادامه می‌دهد: اگر بازار ارز ثبات پیدا کند می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن دچار ثبات خواهد شد و چون نوسانات شدیدی در اقتصاد ایران وجود دارد نمی‌توان پیش‌بینی یک سال آینده از بازار مسکن را داشت.

یزدانی در خصوص اینکه آیا بازار مسکن کشش افزایش قیمت دارد، می‌گوید: بازار مسکن کشش رشد قیمت ندارد و کاهش معاملات مسکن گواهی این موضوع است که قیمت مسکن دیگر نمی‌تواند بیش از این افزایش یابد.

مدیر علمی طرح جامع مسکن همچنین در گفت‌وگو با فارس نیز ضمن تأکید بر اینکه پیش‌بینی ساخت ۹۰۰ هزار مسکن در سال در طرح جامع مسکن می‌تواند تغییر کند، می‌گوید: این پیش‌بینی به صورت کلی است و شاید تغییر کند اما سیاست‌ها و برنامه‌های تولید مسکن همان است که در طرح جامع مسکن تدوین و اعلام شده است.

   افزایش 10 درصدی قیمت‌ها

رکود تورمی سرنوشت پیش بینی شده بازار مسکن در ماه‌های آتی است. موضوعی که یک کارشناس اقتصاد مسکن هم به آن اشاره می‌کند و می‌گوید: این بازار به شرایطی رسیده است که احتمالا مقدار اندکی افزایش قیمت خواهد یافت و سپس وارد رکود می‌شود.

عباس زینعلی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار می‌کند: رشد قیمت مسکن با توجه به حد اشباع سایر بازارها طبیعی است، بازارهای سکه و ارز، نقدینگی کافی را با توجه به ظرفیت خود جذب کرده‌اند و از این به بعد تنها گزینه‌ای که در مسیر باقی‌مانده‌ پول‌ها قرار دارد، بخش مسکن است.

او می‌افزاید: در شرایطی که دچار التهابات سیاسی هستیم و چشم‌انداز مثبتی از بازارها وجود ندارد، تنها کالایی که قابلیت ماندگاری و تطبیق با شرایط تورمی را دارد، بازار مسکن است، بورس هم به جهاتی هنوز می‌تواند مناسب باشد اما عموم مردم به سمت بورس نمی‌روند و یک سری افراد در شرایط خاص توان ارتباط با بورس را دارند.این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه مسکن هم‌اکنون دچار انتظارات تورمی است، گفت: با توجه به جو سیاسی و اقتصاد کلان کشور در آینده‌ نزدیک دوباره جذب سرمایه در بخش مسکن صورت گیرد، البته مسکن، بخشی از افزایش قیمت آینده را هم‌اکنون به خود گرفته و احتمالا از این به بعد حدود ۱۰ درصد افزایش می‌یابد.زینعلی در پاسخ به اینکه آیا احتمال دارد مسکن هم مانند طلا و ارز رشد حدود ۲۰۰ درصدی را تجربه کند، اضافه می‌کند: بازارهای طلا و ارز با بازار مسکن، نسبت مساوی با هم ندارند، سکه و ارز نقدشونده هستند و ۱۰۰ درصد رشد مسکن می‌شود برابر با ۳۰۰ درصد رشد سکه و ارز بنابراین کشش افزایش وحشتناک قیمت در بخش مسکن وجود ندارد.این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه می‌دهد: فضای اقتصاد کلان است که شرایط بخش مسکن را تعیین می‌کند و بخش‌های اقتصادی نمی‌توانند بطور مستقل حرکتی داشته باشند.